Que signifie l'amortissement d'un prêt hypothécaire lors de l'achat d'une maison ?

Tout ce que vous devez savoir sur le remboursement : systèmes et stratégies

Pour comprendre les prêts hypothécaires amortissables , il est nécessaire d'analyser la structure du financement immobilier suisse. La banque divise votre prêt en deux tranches, chacune avec des règles d'amortissement différentes .

L'obligation : La deuxième hypothèque doit être levée.

Les banques financent les biens immobiliers jusqu'à 80 % de leur valeur marchande.

• 1. Prêt hypothécaire : Il couvre jusqu’à 65 % de la valeur du bien. Un prêt hypothécaire amortissable est généralement facultatif. La banque n’exige aucun remboursement tant que le bien reste abordable.
• Deuxième hypothèque : Elle couvre la tranche supérieure, entre 65 % et 80 %. C’est la partie la plus risquée pour la banque.

Les règles d’ amortissement des prêts hypothécaires stipulent clairement : cette partie doit être entièrement remboursée dans un délai de 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite (65 ans).

Cela signifie que l' amortissement du prêt hypothécaire est le plus élevé au cours des premières années suivant l'achat, car il faut réduire linéairement cette portion obligatoire (le deuxième prêt hypothécaire).

Méthode A : Prêt hypothécaire à amortissement direct

Avec un prêt hypothécaire à amortissement direct , vous remboursez l'argent directement à la banque.

• Le principe : vous transférez un montant déterminé, par exemple chaque trimestre. Votre dette envers la banque diminue ainsi.
• L'avantage : à mesure que la dette diminue, les intérêts diminuent également. Vous payez donc moins d'intérêts à la banque.
• L'inconvénient : vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de votre revenu imposable. Si votre dette diminue grâce à l'amortissement direct de votre prêt hypothécaire , cette déduction diminue également. Parallèlement, votre patrimoine net augmente. Résultat : votre impôt sur le revenu augmente progressivement.

Pour de nombreux propriétaires, l'amortissement direct d'un prêt hypothécaire est donc peu attrayant d'un point de vue fiscal, même si le sentiment d'être « sans dettes » est psychologiquement agréable.

Méthode B : Amortissement indirect de l'hypothèque

C'est la méthode privilégiée en Suisse. Avec un prêt hypothécaire à amortissement indirect , vous ne remboursez rien à la banque – du moins pas immédiatement.

• Le processus : Vous versez le montant de l’amortissement sur un compte d’épargne-retraite affecté au titre du Pilier 3a auprès de la banque. La dette hypothécaire reste inchangée sur le papier.
• L'avantage fiscal : comme la dette ne diminue pas, vous pouvez continuer à déduire intégralement les intérêts hypothécaires élevés de vos impôts. Parallèlement, vous pouvez également déduire de votre revenu la contribution au Pilier 3a (le montant de l'amortissement de l'emprunt ). Vous réalisez ainsi une double économie d'impôt.
• La solution : au plus tard au moment du départ à la retraite, les actifs du Pilier 3a sont débloqués, permettant ainsi de rembourser le prêt hypothécaire en une seule fois. L’ amortissement du prêt s’effectue donc progressivement.

De plus, l'épargne constituée dans le cadre du pilier 3a génère des intérêts exonérés d'impôt. Par conséquent, l'amortissement indirect via un prêt hypothécaire représente le choix financièrement le plus judicieux pour la plupart des travailleurs.

Exemple de calcul : Le fardeau de l'amortissement hypothécaire

Combien vous coûte votre mensualité de remboursement de prêt hypothécaire ?

Supposons que vous achetiez une maison pour 1 000 000 de francs.

• Montant total du prêt hypothécaire (80%) : CHF 800 000.
• 1er prêt hypothécaire (65%) : CHF 650 000.
• 2e hypothèque (15%) : CHF 150 000.

Vous devez rembourser les 150 000 francs de la deuxième hypothèque en 15 ans.

• Calcul : 150 000 CHF ÷ 15 ans = 10 000 CHF par an .

Cela signifie qu'en plus des intérêts et des frais annexes, le prêt hypothécaire amortissable pèsera environ 833 francs suisses par mois sur votre budget. Ce montant est fixe, quel que soit le niveau des taux d'intérêt. Ceux qui oublient d'intégrer le coût du prêt hypothécaire amortissable dans leur budget risquent d'avoir de mauvaises surprises.

Amortissement volontaire des prêts hypothécaires : judicieux ou non ?

Devriez-vous également amortir volontairement le premier prêt hypothécaire (inférieur à 65 %) ?

C'est là que les opinions divergent.

• Pour l'amortissement volontaire des prêts hypothécaires : si vous souhaitez être sans dettes à la retraite ou si vous ne trouvez pas d'opportunité d'investissement plus rentable que les intérêts de votre prêt hypothécaire, le remboursement est une solution sûre. Il réduit vos charges fixes à la retraite.
• Contre l'amortissement volontaire d'un prêt hypothécaire : l'argent investi dans un prêt hypothécaire amortissable est immobilisé dans un bien immobilier. Vous ne pouvez plus y accéder. En conservant cet argent liquide sur un compte bancaire ou en l'investissant dans des valeurs mobilières, vous préservez votre flexibilité. De plus, chaque amortissement volontaire entraîne la perte d'avantages fiscaux (problème de la valeur locative imputée).

De nombreux experts conseillent de limiter l' amortissement hypothécaire au montant obligatoire (la deuxième hypothèque) et d'investir le reste de l'argent de manière diversifiée.

Amortissement hypothécaire pour la propriété d'un condominium

Les mêmes règles s'appliquent à l'achat d'un appartement en copropriété. Cependant, les banques exigent souvent un respect plus strict du prêt hypothécaire amortissable dans ce cas , car la valeur du terrain est inférieure à celle d'une maison individuelle. Le prêt hypothécaire amortissable est ici un outil important pour minimiser le risque de la banque en cas de baisse des prix de l'immobilier.

Conclusion

La question « Que signifie l’amortissement d’un prêt hypothécaire ? » est au cœur de votre planification financière. L’amortissement d’un prêt hypothécaire est une obligation visant à réduire votre dette, mais il vous offre également une certaine flexibilité.

Pour la plupart des résidents suisses, l'amortissement indirect via un prêt hypothécaire de pilier 3a est la meilleure stratégie. Elle permet de réduire la dette tout en maximisant les économies d'impôt et en préparant sa retraite. L'amortissement direct n'est généralement avantageux que si les taux d'intérêt hypothécaires sont extrêmement élevés ou si l'optimisation fiscale n'est pas un objectif prioritaire.

Il est important de se rappeler qu'un prêt hypothécaire amortissable immobilise des liquidités. Évitez de signer un contrat prévoyant des remboursements volontaires excessivement élevés qui entravent votre quotidien. Considérez le prêt hypothécaire amortissable non pas comme un fardeau, mais comme une forme d'épargne obligatoire qui accroît votre patrimoine année après année.

Si vous souhaitez calculer le montant d'impôts que vous pouvez économiser grâce à l'option indirecte, ou déterminer si un prêt hypothécaire à amortissement volontaire est judicieux dans votre situation actuelle, Loft met à votre disposition des calculateurs et des outils de comparaison neutres pour optimiser votre stratégie.

Glossaire

• Amortissement hypothécaire : Remboursement échelonné du capital emprunté auprès de la banque. Outre les intérêts, il s’agit du deuxième poste de dépense dans le financement.
• Deuxième hypothèque : La portion du prêt qui excède 65 % de la valeur du bien. Cette portion doit être remboursée dans un délai de 15 ans.
• Amortissement direct : le remboursement s’effectue directement auprès de la banque. La dette diminue, les intérêts diminuent, mais la charge fiscale augmente.
• Amortissement indirect : le remboursement du prêt hypothécaire est effectué sur un compte affecté au titre du Pilier 3a. La dette reste inchangée, ce qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
• Valeur locative imputée : revenu théorique que les propriétaires doivent déclarer à des fins fiscales. Les taux d’intérêt hypothécaires élevés (dus à l’absence d’amortissement direct du prêt hypothécaire ) contribuent à compenser ce revenu imposable.