Quels sont les risques financiers liés à l'achat d'un bien immobilier ?

Anatomie du danger : où se cachent les risques financiers liés à l'accession à la propriété

Pour vous protéger, il est essentiel de comprendre le raisonnement des banques et le fonctionnement du marché. Les risques de financement liés à l'accession à la propriété ne sont pas des concepts théoriques, mais des situations bien réelles qui peuvent concerner tout propriétaire.

Risque de taux d'intérêt : le cas classique

risque financier le plus connu lié à l'accession à la propriété est la hausse des taux d'intérêt hypothécaires.

Toute personne ayant un prêt hypothécaire SARON (prêt sur le marché monétaire) ressent immédiatement ce risque. Si le taux directeur augmente, le coût de votre argent augmente.

• Mais même les prêts hypothécaires à taux fixe ne sont pas à l'abri de ce risque lié au financement immobilier . Si votre prêt hypothécaire de 10 ans à 1,0 % arrive à échéance et que le taux d'intérêt du marché atteint alors 3,5 %, vos coûts tripleront du jour au lendemain.
• Le danger : si votre budget ne peut absorber cette hausse, le bien immobilier devient insoutenable. Ce risque lié aux taux d’intérêt est l’un des principaux risques de financement pour l’accession à la propriété , et il ne se manifeste souvent qu’après un certain délai.

Le risque de dépréciation : l'« appel de marge »

Moins connue, mais d'autant plus dangereuse parmi les risques financiers liés à l'accession à la propriété , est la dépréciation du bien immobilier.

Les banques financent généralement jusqu'à 80 % de la valeur marchande. Que se passe-t-il si les prix de l'immobilier baissent (par exemple, en raison d'une bulle immobilière ou d'une hausse des taux d'intérêt) ?

• Si la valeur de votre maison chute de façon si drastique que le ratio prêt-valeur atteint soudainement 90 %, vous enfreignez les règles de financement.
• Conséquence : la banque peut exiger un amortissement extraordinaire (paiement supplémentaire) pour ramener le ratio prêt/valeur à 80 %.
• Si vous devez injecter rapidement 50 000 ou 100 000 francs suisses supplémentaires et que vous n’en disposez pas, vous risquez la saisie de votre bien. Ce scénario représente l’un des risques de financement les plus importants pour l’accession à la propriété en période de correction du marché.

Le risque d'accessibilité financière : quand la vie nous réserve des imprévus

Les risques financiers liés à l'accession à la propriété résident souvent moins dans le marché que dans votre situation personnelle. La banque évalue votre capacité de remboursement au moment de l'achat. Mais qu'adviendra-t-il dans cinq ans ?

• Perte de revenus : Le chômage ou l’invalidité réduisent considérablement les revenus. La pension est-elle suffisante pour couvrir les coûts estimés ? Dans le cas contraire, la capacité de remboursement devient négative.
• Divorce/séparation : C’est l’un des facteurs déclencheurs les plus fréquents des risques liés au financement immobilier . Du jour au lendemain, un seul revenu (ou une pension alimentaire) doit subvenir aux besoins de deux ménages. Souvent, cela entraîne la vente du bien immobilier détenu en commun.

Ces risques financiers personnels liés à l'accession à la propriété sont souvent sous-estimés, car les gens ont tendance à être optimistes quant à l'avenir lorsqu'ils achètent une maison.

Le risque de concentration : tout miser sur une seule carte

Pour la plupart des Suisses, leur maison est leur plus grand bien.

• Le raisonnement est le suivant : si 80 % ou 90 % de votre patrimoine net est investi dans un seul bien immobilier, vous courez un risque de concentration énorme.
• Le problème : si le marché immobilier local est en berne ou si votre bien présente des malfaçons, c’est l’ensemble de votre portefeuille qui en pâtit. Impossible de diversifier les risques comme on le fait avec les actions. Parmi les risques financiers liés à l’accession à la propriété, ce manque de diversification constitue un problème structurel.

Le risque de liquidité : abondance d'actifs, faible liquidités

risque financier courant lié à l'accession à la propriété est le manque de liquidités.

Vous possédez une maison d'une valeur de 1,5 million, mais vous n'avez que 5 000 francs sur votre compte bancaire.

• Si le système de chauffage tombe en panne ou si le toit fuit, il n'y a pas d'argent pour les réparations.
• Comme votre argent est immobilisé dans l'immobilier, vous ne pouvez pas y accéder rapidement. Augmenter le prêt hypothécaire est souvent difficile lorsque les moyens financiers sont limités. Ces risques financiers liés à la propriété immobilière entraînent un retard dans les réparations, ce qui, à son tour, diminue la valeur du bien – un cercle vicieux.

Le risque de refinancement : l'obstacle à la vieillesse

Les risques financiers liés à la propriété immobilière deviennent particulièrement pertinents pour les propriétaires âgés au moment de leur retraite.

• Les revenus diminuent (la pension est inférieure aux salaires).
• La banque réévaluera votre capacité de remboursement. Si, avec une pension plus faible, vous ne répondez plus aux critères, elle pourrait refuser de prolonger votre prêt hypothécaire ou exiger un remboursement partiel.
• Nombre de personnes âgées sont surprises par ces risques financiers liés à l'accession à la propriété et doivent vendre leur maison bien-aimée car elles ne répondent plus aux critères d'accessibilité financière « théoriques », même si elles pourraient payer les intérêts.

Stratégies pour minimiser les risques de financement liés à l'accession à la propriété

Comment gérer ces risques financiers liés à l'accession à la propriété ?

• Prévoyez une marge de sécurité : ne calculez pas votre capacité de remboursement au maximum. Conservez des réserves pour faire face aux hausses de taux d’intérêt.
• Amortissement : Remboursement des dettes. Un prêt hypothécaire à taux plus bas réduit la quasi-totalité des risques financiers mentionnés précédemment et associés à l’accession à la propriété (charge d’intérêts, ratio prêt/valeur, refinancement).
• Assurance : L’assurance invalidité ou décès peut atténuer les conséquences financières des malheurs personnels et ainsi minimiser les risques de financement liés à l’accession à la propriété .
• Préservez votre liquidité : n’investissez pas la totalité de vos fonds propres dans l’achat. Conservez des liquidités pour l’entretien afin de réduire le risque de liquidité de votre portefeuille de financement immobilier .

Conclusion

Pour tout acheteur, la question « Quels sont les risques financiers liés à l'acquisition d'un bien immobilier ? » est essentielle. Ces risques sont réels et variés. Ils vont des fluctuations des taux d'intérêt et de la dépréciation de l'immobilier aux crises personnelles. Croire que la signature du contrat chez le notaire marque la fin de l'histoire est une erreur.

Devenir propriétaire exige une planification à long terme. La plupart des risques financiers liés à l'accession à la propriété peuvent être gérés si vous les comprenez et les respectez. Évitez de vous endetter au maximum, mettez de l'argent de côté pour l'entretien et évaluez régulièrement votre capacité de remboursement , et pas seulement au moment de l'achat. En gérant activement les risques financiers liés à l'accession à la propriété , vous transformez le risque en sécurité et faites de l'immobilier un véritable plan de retraite.

Si vous souhaitez simuler l'impact des hausses de taux d'intérêt sur votre situation ou vérifier si votre capacité de remboursement est assurée même à la retraite, afin d'éviter les mauvaises surprises concernant les risques de financement liés à l'accession à la propriété , Loft propose des outils de simulation de crise neutres et des analyses de marché.

Glossaire

• Risques financiers liés à l'accession à la propriété : L'ensemble des risques (marché, taux d'intérêt, risque personnel) pouvant entraîner la non-viabilité financière d'un bien immobilier ou sa saisie.
• Appel de marge : droit de la banque d’exiger des fonds propres supplémentaires afin de rétablir le ratio prêt/valeur lorsque les prix de l’immobilier baissent. Un des risques de financement les plus importants pour l’accession à la propriété .
• Risque de taux d'intérêt : le risque que la hausse des taux d'intérêt du marché n'augmente les mensualités de logement de façon si importante que le budget du propriétaire soit mis à rude épreuve. Un aspect essentiel des risques liés au financement immobilier .
• Risque de concentration : La concentration d’actifs sur un seul bien immobilier. Si ce bien perd de la valeur, les risques financiers liés à la propriété immobilière deviennent considérables pour l’ensemble du patrimoine.
• Accessibilité financière : Le rapport entre les coûts et les revenus. Une détérioration de ce rapport (par exemple, en raison d’un divorce ou d’un départ à la retraite) est un facteur courant de risques financiers liés à l’accession à la propriété .