Devo prima chiarire il finanziamento o cercare un immobile?

Perché prima della ricerca bisogna fare i conti

Il collo di bottiglia della sostenibilità

Il motivo principale per cui dovresti chiarire il finanziamento prima della ricerca risiede nelle severe normative svizzere. Non è sufficiente disporre del capitale proprio necessario. La banca verifica la cosiddetta sostenibilità.

A tal fine viene utilizzato un tasso di interesse calcolatorio del 5% (più spese accessorie e ammortamento). Questi costi teorici non possono superare un terzo del tuo reddito lordo.

Molti sottovalutano questo ostacolo. Se visiti una casa da 1,5 milioni di franchi e te ne innamori, solo per poi scoprire che secondo la banca il tuo reddito è sufficiente solo per 1,2 milioni, la delusione è enorme. Chiarendo il finanziamento in anticipo, definisci il tuo prezzo massimo di acquisto ("price tag"). Solo chi lo conosce può cercare in modo mirato . Chi cerca senza un limite di budget spreca tempo, sia il proprio che quello dell'agente immobiliare. Quindi: prima chiarisci il finanziamento, poi cerca.

Vantaggio competitivo nel "mercato dei venditori"

Il mercato immobiliare svizzero è un mercato favorevole ai venditori. Spesso ci sono decine di interessati per un immobile interessante. I venditori e gli agenti immobiliari vogliono sicurezza. Preferiscono gli interessati che possono dimostrare in modo credibile di potersi permettere l'immobile.

Se sei in grado di presentare un certificato di finanziamento già al primo appuntamento per la visita, perché hai chiarito in anticipo il tuo finanziamento, dai un segnale di professionalità. Mentre altri potenziali acquirenti devono prima correre in banca per chiarire il loro finanziamento, tu sei già un passo avanti. In un mercato veloce, questo vantaggio in termini di tempo è spesso decisivo per aggiudicarsi l'immobile. Chi inizia a chiarire il finanziamento solo dopo la visita, spesso arriva troppo tardi.

Efficienza e protezione emotiva

L'acquisto di un immobile è una questione emotiva. Innamorarsi di una casa che non ci si può permettere fa male. Chiarendo in anticipo il finanziamento, ti proteggi da questo dolore. Filtri i profili di ricerca in modo realistico.

Inoltre, risparmi tempo. Perché visitare immobili che sono fuori dalla tua portata? Se chiarisci prima il finanziamento, concentri le tue energie su sogni realizzabili. Impari a strutturare correttamente i tuoi fondi propri (cassa pensioni, libretto di risparmio, anticipo ereditario). Anche questo fa parte del chiarire il tuo finanziamento: sapere quanto capitale proprio «duro» e «morbido» è disponibile.

Il processo in due fasi per chiarire il finanziamento

È importante comprendere che la «definizione del finanziamento» si svolge in due fasi:

• La fattibilità generale (prima della ricerca): la banca verifica il tuo reddito e il tuo patrimonio. Il risultato è un certificato che attesta il tuo potere d'acquisto massimo. Questo è il passo a cui ci riferiamo qui: devi chiarire questo finanziamento generale.
• Il finanziamento relativo all'immobile (dopo la ricerca): una volta trovato un immobile concreto, la banca verifica il valore di questo specifico immobile.

L'errore che molti commettono è quello di credere che sia possibile chiarire il finanziamento solo dopo aver trovato un immobile concreto. Questo vale solo per la fase 2. La fase 1 è obbligatoria e necessaria in anticipo. Puoi e devi chiarire il tuo finanziamento di base prima di richiedere un exposé.

Particolarità per i nuovi residenti

Sei nuovo in Svizzera? Allora è ancora più importante chiarire il tuo finanziamento prima di iniziare la ricerca.

• Status di soggiorno: le banche effettuano controlli diversi a seconda del permesso (B o C).
• Imposta alla fonte: il calcolo del reddito pignorabile è più complesso.
• Provenienza dei fondi propri: il denaro proveniente dall'estero deve essere verificato in termini di conformità.

Per evitare ritardi, come espatriato dovresti chiarire la tua situazione finanziaria subito dopo il tuo arrivo. Spesso un agente immobiliare non ti inviterà nemmeno a visitare un immobile se si accorge che non conosci le regole locali in materia di finanziamento. Chiarendo in modo proattivo la tua situazione finanziaria, dimostrerai di essere un attore serio sul mercato.

Strategia: come procedere?

Come dovresti chiarire concretamente il finanziamento?

• Raccogli i documenti: buste paga, dichiarazione dei redditi, certificato della cassa pensioni, prove patrimoniali.
• Appuntamento di consulenza: fissa un appuntamento con la tua banca di fiducia ed eventualmente con una seconda banca o un mediatore ipotecario per chiarire il finanziamento.
• Certificato: richiedi un certificato di finanziamento scritto o una prova di fattibilità.
• Ricerca: solo ora puoi iniziare la ricerca attiva.

Scegliendo questa strada e chiarendo prima il finanziamento, ti presenterai con sicurezza. Saprai esattamente: «Posso offrire fino a 1,2 milioni». Questo ti darà sicurezza nelle trattative. Se invece dovrai chiarire il finanziamento solo durante la trattativa sul prezzo, ti troverai in una posizione di debolezza.

Rischi se non rispetti l'ordine

Cosa succede se ti rifiuti di chiarire in anticipo il finanziamento?

• Perdita di reputazione: gli agenti immobiliari si ricordano dei "turisti" che visitano gli immobili ma non possono acquistarli.
• Rischio di costi: se firmi precipitosamente un contratto di prenotazione e poi devi prima chiarire il finanziamento, che poi salta, spesso perdi la caparra.
• Frustrazione: trovi la casa perfetta, ma prima di ottenere l'approvazione della banca viene venduta.

Non c'è quindi alcun argomento logico che impedisca di chiarire prima il finanziamento. Si tratta di un passo gratuito (la consulenza è solitamente gratuita), che però ti offre un vantaggio in termini di conoscenza che non ha prezzo.

Conclusione

La risposta è chiara: dovresti assolutamente chiarire prima il finanziamento prima di iniziare attivamente la ricerca di un immobile. Il mercato svizzero non perdona i ritardi. Chi conosce il proprio budget e può dimostrarlo ha un vantaggio nella corsa agli immobili migliori. Chiarire il finanziamento in anticipo ti protegge dalle delusioni emotive e rafforza notevolmente la tua posizione negoziale.

Non considerare la definizione del finanziamento come una fastidiosa burocrazia, ma come la base del tuo successo. Solo chi sa quanto può spendere può anche acquistare. Fai quindi oggi il primo passo: metti in ordine i documenti e fissa un appuntamento per definire il tuo finanziamento. Solo dopo potrà iniziare l'avventura dell'acquisto di una casa.

Approfitta dell'esperienza di Loft per far analizzare in modo professionale la tua situazione iniziale e avviare il processo in modo efficiente.

Glossario

• Chiarire il finanziamento: il processo di verifica della propria solvibilità e del budget massimo da parte di una banca, idealmente prima della ricerca dell'immobile.
• Certificato di finanziamento: una prova scritta della banca che attesta la sua disponibilità a finanziare un progetto di acquisto fino a un determinato importo. Aiuta enormemente a chiarire il finanziamento nei confronti dei venditori.
• Sostenibilità: la regola d'oro delle banche: i costi abitativi calcolati non devono superare il 33% del reddito lordo. Un punto centrale se vuoi chiarire il tuo finanziamento.
• Capitale proprio: i fondi che apporti tu stesso (min. 20%). La strutturazione di questi fondi fa parte del processo di definizione del finanziamento.
• Tasso di interesse calcolato: un tasso di interesse teorico (di solito il 5%) che le banche utilizzano per verificare la tua solvibilità a lungo termine quando chiariscono il tuo finanziamento.