È normale stipulare un contratto di prenotazione quando si acquista un appartamento di proprietà?

Il contratto di prenotazione: pratica, diritto e rischi

Perché un contratto di prenotazione è quasi inevitabile al momento dell'acquisto?

Se desideri acquistare un appartamento di proprietà in Svizzera, in oltre il 90% dei casi ti troverai di fronte a un contratto di prenotazione al momento dell'acquisto. Il motivo è semplice: spesso ci vogliono settimane prima di arrivare all'appuntamento dal notaio (finalizzazione del finanziamento, redazione del contratto).

Durante questo periodo, il venditore vuole assicurarsi che tu non ti ritiri. Viceversa, come acquirente, vuoi essere certo che l'appartamento non venga venduto a qualcun altro il giorno dopo. Il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto garantisce questa esclusività. Il venditore ritira l'annuncio dalla rete e rifiuta altre offerte. In cambio, tu versi un acconto.

Il dilemma giuridico: requisiti formali

Qui la questione si complica per i non addetti ai lavori, ma è importante: il Codice delle obbligazioni svizzero (CO) prescrive che i contratti relativi a transazioni immobiliari devono essere obbligatoriamente autenticati pubblicamente (cioè da un notaio). Un semplice contratto di prenotazione scritto al momento dell'acquisto, che firmi al tavolo della cucina o nell'ufficio dell'agente immobiliare, di solito non soddisfa questo requisito formale.

Ciò significa, in senso stretto, che il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto è nullo in termini di obbligo di acquisto. Non puoi obbligare legalmente il venditore a venderti l'appartamento e lui non può obbligarti ad acquistarlo, anche se avete firmato. Perché allora si stipula comunque il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto? È considerato un «gentlemen's agreement». Il pagamento dell'acconto crea un ostacolo morale ed economico elevato al recesso dall'acquisto.

Qual è l'acconto usuale?

Una componente fondamentale del contratto di prenotazione al momento dell'acquisto è il pagamento della prenotazione.

• L'importo: di solito si tratta di somme comprese tra 10'000 e 30'000 franchi o circa l'1-3% del prezzo di acquisto.
• Attenzione alle somme più elevate: se qualcuno richiede un acconto del 10 o 20% nel contratto di prenotazione al momento dell'acquisto, dovresti insospettirti. Si tratta di una pratica insolita e rischiosa.

Dove depositare il denaro? Il conto bloccato

Questo è il consiglio più importante di questo articolo: quando firmi un contratto di prenotazione al momento dell'acquisto, non versare mai l'acconto direttamente sul conto privato del venditore.

Se il venditore fallisce prima dell'appuntamento dal notaio o si rivela un truffatore, i tuoi soldi sono persi. Un contratto di prenotazione serio indica sempre un conto bloccato o un conto fiduciario dello studio notarile o di una società di intermediazione affermata. Lì il denaro è al sicuro fino al completamento dell'acquisto e viene poi accreditato sul prezzo di acquisto. Insisti su questa clausola nel contratto di prenotazione!

Cosa succede se l'acquisto salta?

Nonostante la firma del contratto di prenotazione al momento dell'acquisto, l'affare può fallire, sia perché la banca rifiuta il finanziamento, sia perché cambi idea. Cosa succede alla caparra?

Poiché il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto non è valido senza un notaio, il venditore dovrebbe teoricamente rimborsare l'intero acconto (arricchimento ingiustificato).

Tuttavia, può detrarre le spese comprovate (la cosiddetta culpa in contrahendo, ovvero colpa nella negoziazione del contratto). Queste includono:

• Spese notarili per la bozza.
• Costi di pubblicità, se è necessario pubblicare un nuovo annuncio.
• Spese dell'agente immobiliare (se concordato).

Spesso le clausole del contratto di prenotazione al momento dell'acquisto prevedono penali forfettarie ("penale di recesso"), ad esempio la perdita dei 20'000 franchi. Tali penali forfettarie spesso non sono giuridicamente sostenibili, ma portano a controversie . Un contratto di prenotazione equo al momento dell'acquisto elenca esattamente quali costi concreti saranno addebitati in caso di recesso.

Lista di controllo: cosa deve contenere il contratto

Affinché il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto sia sicuro per te, presta attenzione ai seguenti punti:

• Parti: acquirente e venditore con indirizzo completo.
• Oggetto: chiara descrizione dell'appartamento di proprietà (compreso il parcheggio, ecc.).
• Prezzo di acquisto: il prezzo finale fissato.
• Acconto: importo e, cosa molto importante, coordinate bancarie del conto fiduciario.
• Compensazione: conferma che l'acconto sarà detratto dal prezzo di acquisto.
• Clausola di recesso: cosa succede se l'acquisto non va a buon fine? Quali costi può trattenere il venditore?
• Scadenze: entro quando deve essere firmato il contratto di compravendita notarile?

Particolarità per i nuovi residenti

Se sei nuovo in Svizzera, forse conosci il sistema dell'«offerta vincolante» in vigore nei paesi anglosassoni. Il contratto di prenotazione per l'acquisto in Svizzera non è paragonabile a questo sistema. È meno vincolante.

Inoltre, nel contratto di prenotazione di acquisto dovresti specificare che l'acconto sarà rimborsato integralmente se non ottieni l'autorizzazione all'acquisto (Lex Koller, se pertinente) o se la banca rifiuta il finanziamento a causa dell'immobile. In questo modo ti proteggi da fattori esterni.

Strategia: prima la banca, poi la firma

Firma il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto solo dopo aver ottenuto il via libera dalla banca. Molti acquirenti commettono l'errore di firmare immediatamente per paura della concorrenza.

Presenta alla banca la bozza del contratto e i dati dell'immobile. Solo quando la banca dice: «Finanziamo questo immobile a questo prezzo», dovresti firmare il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto ed effettuare il pagamento.

Conclusione

La risposta è chiara: sì, un contratto di prenotazione al momento dell'acquisto è assolutamente normale e standard in Svizzera. È uno strumento importante per creare tranquillità e impegno in un mercato frenetico. Ti assicura l'immobile mentre vengono preparati i dettagli per il notaio.

Ma siate consapevoli della zona grigia dal punto di vista giuridico. Un contratto di prenotazione al momento dell'acquisto senza autenticazione notarile non vale la carta su cui è scritto quando le cose si fanno difficili, se non come prova del pagamento dell'acconto. La tua migliore protezione non è la firma, ma il flusso di pagamento: effettua il bonifico solo su un conto fiduciario. Chi rispetta queste regole può utilizzare il contratto di prenotazione al momento dell'acquisto come un utile traguardo sulla strada verso la casa di proprietà.

Utilizza Loft per far controllare i tuoi documenti e navigare in sicurezza nel processo di acquisto.

Glossario

• Contratto di prenotazione al momento dell'acquisto: un accordo scritto tra acquirente e venditore per prenotare l'immobile dietro versamento di un acconto. Senza notaio, spesso è legalmente applicabile solo in misura limitata.
• Conto fiduciario (conto bloccato): un conto bancario che non appartiene privatamente al venditore, ma è gestito da un notaio o da un agente immobiliare. Garantisce l'acconto nel contratto di prenotazione al momento dell'acquisto.
• Autenticazione pubblica: l'atto formale presso il notaio, obbligatorio per la vendita di immobili in Svizzera. Solo questo rende l'acquisto legalmente valido.
• Culpa in contrahendo: termine giuridico che indica la colpa nelle trattative contrattuali. Consente al venditore, in caso di recesso nonostante il contratto di prenotazione di acquisto, di detrarre dall'acconto le spese sostenute (ad es. spese notarili).
• Penale: somma concordata nel contratto che decade se una delle parti recede dal contratto. Spesso contestabile dal punto di vista giuridico nel semplice contratto di prenotazione al momento dell'acquisto.