Posso acquistare un appartamento se il mio reddito è elevato ma il mio capitale proprio è esiguo?

Comprendere l'ostacolo: prestito ipotecario vs. sostenibilità

Perché il reddito da solo non basta

Se desideri acquistare un appartamento, la banca verifica due pilastri:

• Sostenibilità: sei in grado di pagare le spese correnti? In questo caso, con un reddito elevato sei al sicuro.
• Prestito: quale percentuale del prezzo di acquisto ti presta la banca? Qui sta il problema se il tuo capitale proprio è esiguo.

In Svizzera, le banche finanziano al massimo l'80% del valore di mercato (limite di prestito). Ciò significa necessariamente che il 20% deve provenire da altre fonti. Anche se guadagni un milione all'anno, nessuna banca tradizionale ti presterà il 100% del prezzo di acquisto. Se il tuo capitale proprio è esiguo, il tuo stipendio elevato ti aiuterà a sostenere gli oneri mensili, ma non sostituirà l'acconto necessario.

La qualità dei fondi propri: «hard» vs «soft»

Se il capitale proprio è esiguo, le banche esaminano con molta attenzione ciò che possiedi. Del 20% richiesto, almeno il 10% deve essere costituito da fondi propri «hard» (saldo del conto, titoli, pilastro 3a). Il restante 10% può provenire dalla cassa pensioni (2° pilastro).

Se il tuo capitale proprio è esiguo, spesso è proprio questo primo 10% di fondi «solidi» a costituire un ostacolo insormontabile. Si tratta di un requisito previsto dalla legge e difficilmente negoziabile.

Strategie di soluzione per chi guadagna bene ma ha pochi risparmi

Se il tuo capitale proprio è esiguo, ma il tuo reddito è elevato, hai a disposizione strumenti specifici che spesso non sono accessibili a chi guadagna un reddito normale.

1. Pegno invece di prelievo anticipato (cassa pensioni)

Questa è la disciplina regina per i redditi elevati quando il capitale proprio appare esiguo. Invece di prelevare denaro dalla cassa pensioni (CP), lo dai in pegno.

• Il meccanismo: lasci il denaro nella CP, ma lo cedi alla banca come garanzia.
• Il vantaggio: poiché il tuo reddito è elevato, puoi permetterti un mutuo più alto (fino al 90% o talvolta anche al 100% del valore dell'immobile, se la CP funge da garanzia supplementare). La banca ti concede il mutuo perché in caso di emergenza potrebbe attingere alla CP.
• La condizione: questo funziona solo se il tuo saldo della CP è sufficientemente elevato da coprire il capitale libero mancante. Se anche il tuo saldo della CP è ancora basso (ad esempio perché sei un giovane neoproprietario), il capitale proprio rimane esiguo e l'ostacolo permane.

2. Fornire garanzie supplementari

Se il tuo capitale proprio liquido è esiguo, puoi offrire altri valori come garanzia.

• Titoli: un deposito azionario può essere dato in pegno (credito lombard) invece di essere venduto.
• Assicurazioni sulla vita: le polizze riscattabili sono spesso accettate dalle banche come garanzia (pilastro 3b).
• Girobollo: forse i tuoi genitori o parenti possiedono un immobile quasi completamente pagato. Possono costituire una cartella di debito su di esso e darla in garanzia alla tua banca. In questo modo potrai acquistare anche se il tuo capitale proprio è esiguo.

3. Prestiti senza interessi concessi dal datore di lavoro

Alcune grandi aziende svizzere offrono ai propri dipendenti un sostegno per l'acquisto di un immobile. Un prestito del datore di lavoro può essere d'aiuto se il capitale proprio è esiguo. Ma attenzione: spesso le banche lo accettano solo come prestito subordinato e lo aggiungono al debito, il che a sua volta incide sulla sostenibilità (che nel tuo caso è comunque buona).

4. Anticipo ereditario o donazione

Se il capitale proprio è esiguo, spesso è la «Banca di mamma e papà» a venire in soccorso. Importante per la banca: il denaro non deve essere un credito che devi rimborsare. Deve trattarsi di una donazione o di un anticipo sull'eredità. Un semplice prestito sarebbe considerato capitale di terzi e non sarebbe d'aiuto se il capitale proprio è esiguo, poiché non migliora il coefficiente di fondi propri.

La strategia del "risparmio forzato"

Poiché il tuo reddito è elevato, la situazione di "capitale proprio esiguo" è spesso solo temporanea. Parla apertamente con la banca. A volte le banche concedono un tasso di prestito più elevato se ti impegni ad ammortizzare (rimborsare) il mutuo in modo aggressivo nei primi anni.

• Esempio: finanzi l'85% invece dell'80%, ma ti impegni a rimborsare il 5% in eccesso entro 3 anni grazie al tuo stipendio elevato. Si tratta di una decisione caso per caso che richiede abilità negoziali, poiché il capitale proprio basso è in realtà un criterio di esclusione.

Rischi in caso di capitale proprio esiguo

Anche se funziona: se il capitale proprio è basso, ti ritrovi con un debito elevato.

• Tassi di interesse più elevati: le banche spesso penalizzano un prestito elevato con maggiorazioni di interesse.
• Obbligo di ammortamento: chi acquista con pochi mezzi propri ha un'ipoteca di secondo grado elevata. Questa deve essere necessariamente estinta entro 15 anni o fino al pensionamento. Il tuo onere mensile è quindi notevolmente più elevato, ma grazie al tuo reddito elevato puoi permettertelo.
• Fluttuazioni di valore: se il capitale proprio è basso, una perdita di valore dell'immobile ti colpisce più duramente. Se il prezzo scende del 20%, tutto il tuo capitale viene azzerato (copertura insufficiente).

Conclusione

La risposta alla domanda «Posso acquistare se il mio capitale proprio è esiguo?» è: sì, ma è difficile. Il sistema svizzero è rigido. La regola del 20% è difficile da aggirare, ma può essere adattata. Il tuo reddito elevato è la tua leva più forte. Ti consente di ottenere ammortamenti elevati e ti rende il candidato ideale per un pegno sulla cassa pensioni.

Se il tuo capitale proprio è basso, non dovresti arrenderti al primo «no». Cerca il dialogo con consulenti finanziari specializzati che conoscono soluzioni alternative a quelle standard. Spesso la chiave è una combinazione di pegno, anticipo ereditario e ammortamento aggressivo. Tuttavia, vale la regola: almeno il 10% di fondi "solidi" (o garanzie) è quasi sempre il biglietto d'ingresso, anche se il resto del capitale proprio è esiguo.

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Glossario

• Capitale proprio esiguo: una situazione in cui l'acquirente dispone di liquidità inferiore al consueto 20% del prezzo di acquisto.
• Pegno: utilizzo di crediti (ad es. cassa pensioni) come garanzia per la banca, senza prelevare il denaro. Ideale per chi guadagna bene, se il capitale proprio è basso.
• Prestito ipotecario: il rapporto tra l'ipoteca e il valore di mercato dell'immobile. In Svizzera può ammontare al massimo all'80% (eccezioni solo con garanzie aggiuntive).
• Sostenibilità: verifica della sufficienza del reddito. I redditi elevati soddisfano facilmente questo requisito, ma spesso falliscono a causa dell'ostacolo del «capitale proprio esiguo».
• Capitale proprio duro: capitale che non proviene dal 2° pilastro (ad es. libretto di risparmio). È obbligatorio almeno il 10%, anche se il reddito è elevato.