Quali sono i rischi prima della stipula del contratto di acquisto di una casa?

Introduzione

L'acquisto di un immobile in Svizzera è un atto altamente formalizzato. Spesso trascorrono settimane di verifiche e trattative prima dell'appuntamento dal notaio. Questa fase di due diligence (verifica di diligenza) è la tua assicurazione più importante. Infatti, in Svizzera, per gli immobili esistenti vale quasi sempre il principio: «Acquistato così com'è». Ciò significa che il venditore esclude qualsiasi garanzia per i difetti nel contratto di acquisto.

Una volta firmato, i tetti che perdono o le cantine umide diventano di tua proprietà. Pertanto, identificare i rischi prima di concludere il contratto è fondamentale quando si acquista una casa. Che tu sia del posto o che tu stia esplorando il mercato come nuovo arrivato, devi sapere dove guardare. In questo articolo ti sveliamo i rischi maggiori nell'acquisto di una casa e ti mostriamo come evitare brutte sorprese prima che diventino definitive.

Le zone a rischio in dettaglio

1. Rischi strutturali: il costoso arretrato di ristrutturazioni

Uno dei maggiori rischi finanziari nell'acquisto di una casa è lo stato della struttura edilizia. Una casa appena tinteggiata può nascondere difetti profondi. Poiché nel contratto di acquisto di solito si rinuncia ai diritti di garanzia (esclusione di garanzia), è necessario individuare questi rischi prima dell'acquisto.

• Difetti nascosti: umidità nei muri, muffa dietro gli armadi a muro o tubature dell'acqua fatiscenti sono rischi classici nell'acquisto di una casa.
• Sostanze nocive: nelle case costruite prima del 1990 l'amianto è un problema. Una bonifica può costare decine di migliaia di franchi.
• Condizioni energetiche: un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio o finestre mal isolate sono una bomba a orologeria in termini di costi. Le nuove leggi (ad es. MuKEn) potrebbero presto costringerti a una costosa sostituzione.

Consiglio: non fidarti della descrizione dell'immobile. Porta con te un perito edile per una seconda visita. Il costo dell'esperto è minimo rispetto ai rischi strutturali che può scoprire al momento dell'acquisto della casa.

2. Rischi legali: le clausole scritte in piccolo nel registro fondiario

Molti acquirenti si concentrano sulla casa e dimenticano il terreno. Tuttavia, nel registro fondiario si nascondono spesso rischi legali che possono limitare notevolmente la tua qualità di vita.

• Servitù: un diritto di passaggio per i vicini attraverso il tuo giardino o un diritto di costruzione adiacente possono ridurre il valore dell'immobile. Le servitù trascurate sono uno dei rischi classici nell'acquisto di una casa.
• Siti contaminati: il terreno è registrato nel catasto dei siti contaminati (KbS)? Forse in passato lì c'era una stazione di servizio o una verniciatura. La bonifica di terreni contaminati è uno dei rischi più costosi nell'acquisto di una casa.
• Restrizioni di diritto pubblico: la casa si trova in una zona a rischio (valanghe, inondazioni) o è sottoposta a tutela dei beni culturali? La tutela dei beni culturali può vietarti di sostituire le finestre o di installare impianti solari.

Controlla l'estratto del registro fondiario e il catasto dei siti contaminati per escludere questi rischi legali nell'acquisto di una casa.

3. Rischi finanziari: valutazione e spese accessorie

Anche dal punto di vista finanziario, l'acquisto di una casa comporta dei rischi che spesso diventano evidenti solo poco prima dell'appuntamento dal notaio.

• Differenza di valutazione: tu e il venditore concordate un prezzo di 1,2 milioni di franchi. La tua banca, tuttavia, valuta la casa solo 1 milione (principio del valore minimo). La differenza di 200 000 franchi deve ora essere coperta al 100% con capitale proprio. Questo deficit di finanziamento è uno dei rischi più comuni nell'acquisto di una casa, che può far saltare l'affare.
• Imposta sugli utili immobiliari: normalmente è il venditore a pagarla. Se non la paga, il Cantone ha spesso un diritto di pegno legale sul terreno. Ciò significa che tu, in qualità di acquirente, sei responsabile con il tuo immobile per i debiti fiscali del venditore. Per eliminare questi rischi nell'acquisto di una casa, nel contratto di compravendita deve essere garantito che l'importo dell'imposta venga trasferito direttamente dall'ufficio delle imposte al prezzo di acquisto.

4. Rischi nel contratto di prenotazione

Prima di recarsi dal notaio, spesso viene firmato un contratto di prenotazione e versato un acconto. Anche in questo caso esistono dei rischi nell'acquisto di una casa.

• Perdita dell'acconto: poiché i contratti di prenotazione senza autenticazione notarile sono spesso invalidi, la situazione giuridica in caso di recesso è complessa. Se versi l'acconto direttamente sul conto privato del venditore e questi diventa insolvente o scompare, il denaro è perso.
• Costi di recesso: spesso sono incluse clausole che ti impongono costi elevati in caso di recesso.

Per ridurre al minimo questi rischi nell'acquisto di una casa, versa sempre la caparra su un conto bloccato (notaio o agente immobiliare) e mai a un privato.

5. Rischi legati alla posizione e all'ambiente

Tra i rischi spesso sottovalutati nell'acquisto di una casa vi è il cambiamento dell'ambiente circostante.

• Piano di zona: cosa succederà al prato di fronte, che oggi ti garantisce una vista libera sulle Alpi? Uno sguardo al piano di zona rivelerà se presto potrà sorgere un condominio di quattro piani.
• Progetti infrastrutturali: è prevista la costruzione di una tangenziale o di una rotta aerea? Queste informazioni sono di dominio pubblico, ma spesso vengono ignorate. Tali fattori esterni rientrano tra i rischi a lungo termine legati all'acquisto di una casa, che possono ridurre drasticamente il valore di rivendita.

Strategie per ridurre al minimo i rischi

La buona notizia: quasi tutti i rischi legati all'acquisto di una casa possono essere eliminati con un'attenta valutazione.

• Prenditi il tempo necessario: non lasciarti mettere fretta. Un acquisto affrettato aumenta esponenzialmente i rischi legati all'acquisto di una casa.
• Consulta degli esperti: periti edili, notai e consulenti bancari sono tuoi alleati nella lotta contro i rischi legati all'acquisto di una casa.
• Controlla il contratto: prima dell'appuntamento, fai leggere la bozza del contratto di acquisto da un esperto per individuare eventuali rischi legali, come clausole sfavorevoli.

Conclusione

Alla domanda «Quali sono i rischi legati all'acquisto di una casa?» non è possibile rispondere con una sola frase, poiché tali rischi sono di natura tecnica, giuridica e finanziaria. Il rischio maggiore è l'ignoranza. Chi si fida ciecamente e si lascia ingannare dalle apparenze, spesso ne paga le conseguenze in seguito . In particolare, l'esclusione della garanzia nel diritto svizzero rende indispensabile un'attenta verifica della struttura dell'immobile.

Ma non c'è motivo di farsi prendere dal panico. Controllando l'estratto del registro fondiario, rivolgendosi a un perito edile e predisponendo un finanziamento solido (compresa la garanzia fiscale), è possibile controllare quasi completamente i rischi legati all'acquisto di una casa. L'acquisto di una casa dovrebbe essere un momento di gioia, e lo è soprattutto quando si ha la certezza che non ci siano brutte sorprese in agguato.

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Glossario

• Esclusione di garanzia: una clausola standard nei contratti di compravendita svizzeri che stabilisce che il venditore non è responsabile per i difetti riscontrati dopo l'acquisto. Uno dei rischi principali nell'acquisto di una casa.
• Aree potenzialmente contaminate: terreni sui quali in passato sono state svolte attività pericolose per l'ambiente (ad es. discariche, industrie). Rappresentano un elevato rischio finanziario.
• Servitù: un diritto di terzi sul tuo terreno iscritto nel registro fondiario (ad es. diritto di passaggio, diritto di passaggio di condutture) che può limitarne l'utilizzo.
• Diritto di pegno legale: il diritto dello Stato di riscuotere le imposte arretrate sul reddito fondiario, se necessario attraverso la vendita del tuo immobile, qualora il venditore non paghi.
• Principio del valore minimo: metodo di valutazione delle banche. Esse finanziano solo il valore più basso tra il prezzo di acquisto e la stima. La differenza è uno dei rischi finanziari legati all'acquisto di una casa.