Quali sono le fasi dell'acquisto di un immobile, dalla ricerca al trasloco?

La tabella di marcia per la casa di proprietà: le fasi in dettaglio

1. Chiarire la base finanziaria (prima della ricerca)

Molti credono che le fasi dell'acquisto di un immobile inizino con la ricerca sui portali immobiliari. Si tratta di un errore. Le fasi professionali dell'acquisto di un immobile iniziano sempre con una verifica della situazione finanziaria. Prima di fissare un appuntamento per una visita, devi conoscere il tuo budget.

In Svizzera vigono rigide regole di finanziamento. I primi passi per l'acquisto di un immobile comprendono quindi la verifica dei tuoi fondi propri (almeno il 20% del prezzo di acquisto) e della sostenibilità (costi abitativi max. 33% del reddito). Senza un certificato di finanziamento della banca, difficilmente sarai preso sul serio nelle fasi successive dell'acquisto di un immobile. Chiarisci questa base prima di iniziare attivamente la ricerca.

2. Ricerca e verifica dell'immobile

Una volta chiarito il budget, iniziano le fasi operative dell'acquisto di un immobile: la ricerca. Il mercato svizzero è arido, gli immobili di qualità sono rari. Una volta trovato un immobile, segue la due diligence (verifica di diligenza).

Le fasi critiche dell'acquisto di un immobile in questa fase includono:

• Verifica dello stato dell'immobile: valuta le condizioni (eventualmente con l'aiuto di un esperto edile).
• Verifica legale: dai un'occhiata all'estratto del registro fondiario. Esistono servitù come diritti di passaggio?
• Verifica del regolamento: nel caso di proprietà per piani, la verifica dei verbali e del regolamento è una fase indispensabile nell'acquisto di un immobile.

3. Prenotazione e acconto

Una volta scelta l'immobile, occorre procedere con i passaggi più vincolanti dell'acquisto immobiliare. Di solito viene stipulato un contratto di prenotazione e versato un acconto (spesso compreso tra 10'000 e 30'000 franchi).

Importante: dal punto di vista strettamente giuridico, un contratto di questo tipo spesso non è vincolante senza l'autenticazione notarile. Tuttavia, è uno dei passaggi usuali nell'acquisto di un immobile per dimostrare la serietà dell'intenzione. Assicurati che l'acconto venga versato su un conto bloccato del notaio o dell'agente immobiliare. Questo ti tutela nel caso in cui gli ulteriori passaggi dell'acquisto dell'immobile dovessero fallire.

4. Assicurarsi il finanziamento definitivo

Parallelamente alla prenotazione, devi avviare le successive fasi finanziarie dell'acquisto dell'immobile. La banca rivaluta l'immobile. Se il valore corrisponde al prezzo di acquisto, riceverai la «promessa di pagamento irrevocabile».

Questo documento è il motore per le fasi successive dell'acquisto dell'immobile. Senza una promessa di pagamento, nessun notaio fisserà un appuntamento per l'autenticazione. In questa fase, confronta i modelli di ipoteca per rendere le fasi dell'acquisto dell'immobile economicamente vantaggiose anche a lungo termine.

5. La bozza del contratto di acquisto

Ora si passa alla fase formale. Il notaio redige la bozza del contratto di acquisto. La verifica di questo documento è uno dei passaggi più importanti dell'acquisto di un immobile.

Il contratto regola:

• Il prezzo di acquisto esatto e le modalità di pagamento.
• La garanzia dell'imposta sul guadagno immobiliare (in modo che non venga iscritto alcun diritto di pegno sul tuo immobile).
• Lo stato dell'immobile ("esclusione di garanzia").

Prenditi il tempo necessario per questi passaggi dell'acquisto immobiliare e chiarisci eventuali domande aperte prima dell'appuntamento.

6. L'autenticazione pubblica (l'appuntamento dal notaio)

Questo è il cuore della procedura di acquisto di un immobile. L'acquirente, il venditore e il notaio si incontrano per la firma. Il notaio legge il contratto e entrambe le parti lo firmano.

Con l'autenticazione vengono completati passaggi importanti dell'acquisto di un immobile: l'affare è siglato contrattualmente ("contratto vincolante"). Ti sei impegnato a pagare, il venditore a consegnare. Ma non sei ancora proprietario! Questa sottile differenza è essenziale nei passaggi dell'acquisto di un immobile.

7. Trasferimento di proprietà e iscrizione nel registro fondiario

Le fasi legali finali dell'acquisto di un immobile spesso si svolgono in background o in un appuntamento separato. Solo con l'iscrizione nel registro fondiario ("negozio giuridico reale") sei ufficialmente proprietario.

Il notaio comunica il passaggio di proprietà all'ufficio del registro fondiario. Parallelamente, la tua banca trasferisce il denaro. A questo punto, le fasi legali dell'acquisto di un immobile sono completate.

8. Pagamento delle spese accessorie di acquisto

Un aspetto che spesso viene dimenticato nelle fasi dell'acquisto di un immobile sono le spese. Queste si aggiungono al prezzo.

Le fasi finanziarie dell'acquisto di un immobile comprendono:

• Imposta sul trasferimento di proprietà (a seconda del cantone).
• Spese notarili.
• Spese di registro fondiario.
• Spese relative alla cartella ipotecaria.

Per queste spese relative all'acquisto di un immobile, prevedi un importo forfettario compreso tra il 3 e il 5% del prezzo di acquisto.

9. Consegna delle chiavi (benefici e rischi)

Il momento più emozionante dell'acquisto di un immobile è la consegna delle chiavi. Dal punto di vista legale, il "beneficio e il rischio" passano a te. Da questo momento in poi, potrai godere del valore dell'immobile, ma ne assumerai anche il rischio (ad es. danni causati da tempeste).

È obbligatorio redigere un verbale di consegna in cui siano riportati i contatori e i difetti. Una volta completate queste fasi dell'acquisto di un immobile, la casa è tua.

10. Trasloco e amministrazione

Dopo la consegna seguono le fasi pratiche dell'acquisto di un immobile: il trasloco. Non dimenticare le fasi amministrative dell'acquisto di un immobile:

• iscrizione presso il comune.
• Notifica alla compagnia elettrica e all'azienda idrica.
• Adeguamento delle assicurazioni (l'assicurazione sugli immobili è obbligatoria nella maggior parte dei Cantoni).

A questo punto le fasi dell'acquisto immobiliare sono definitivamente concluse e inizia la vita quotidiana nella tua casa di proprietà.

Conclusione

A prima vista, le fasi dell'acquisto di un immobile sembrano una montagna insormontabile di compiti. Tuttavia, suddividendo il processo in fasi chiare, è possibile mantenere una visione d'insieme. Dalla prova di finanziamento all'atto notarile fino all'iscrizione nel registro fondiario, ciascuna delle fasi dell'acquisto di un immobile si basa logicamente su quella precedente.

Non sottovalutare i tempi di attesa presso banche e notai. Una buona preparazione delle prime fasi dell'acquisto di un immobile (budget e finanziamento) è fondamentale per una conclusione senza stress. Chi è ben informato affronta le fasi dell'acquisto di un immobile con sicurezza e tranquillità.

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Glossario

• Fasi dell'acquisto di un immobile: l'intero processo cronologico dall'interesse all'acquisto al trasloco, suddiviso in ricerca, finanziamento, aspetti legali e consegna.
• Autenticazione pubblica: una delle fasi centrali dell'acquisto di un immobile, in cui il contratto di acquisto viene autenticato da un notaio. Senza questa fase, l'acquisto non è valido.
• Promessa di pagamento: garanzia irrevocabile della banca che il prezzo di acquisto verrà versato. Senza questo documento non è possibile completare le procedure notarili relative all'acquisto di un immobile.
• Benefici e rischi: il momento (di solito la consegna delle chiavi) a partire dal quale il rischio relativo all'immobile passa all'acquirente. Segna la fine delle procedure fisiche relative all'acquisto dell'immobile.
• Iscrittura nel registro fondiario: conclusione legale delle fasi dell'acquisto dell'immobile. Solo con questa iscrizione l'acquirente diventa il legittimo proprietario.