Qual è l'importo massimo che può essere addebitato come deposito cauzionale per l'affitto?

Il limite massimo legale: analisi e fatti

La regola dei 3 mesi per gli spazi abitativi

Per gli immobili residenziali, l'articolo 257e del Codice delle obbligazioni svizzero definisce chiaramente l' importo massimo della cauzione . Non può superare tre mensilità di affitto . Questo limite è assoluto. Il locatore non può esigere un importo superiore in nessun caso. Anche se si affitta una villa di lusso o la propria solvibilità non è perfetta, la cauzione massima rimane limitata a tre mensilità di affitto.

Il canone lordo è fondamentale per il calcolo dell'importo massimo della cauzione . Ciò significa che l' importo massimo della cauzione è calcolato come il canone netto più eventuali acconti per le utenze concordati contrattualmente. Ad esempio: se il canone netto è di CHF 2.000 e le utenze sono di CHF 200, l'importo lordo della cauzione è di CHF 2.200. Pertanto, l' importo massimo della cauzione non può superare CHF 6.600.

Cosa succede se il contratto richiede di più?

A volte, i contratti di locazione prevedono un deposito cauzionale più elevato, come quattro o sei mensilità di affitto. In questo caso, la legge ti tutela. Un contratto che supera il deposito cauzionale massimo consentito dalla legge è parzialmente invalido sotto questo aspetto. Ciò significa che devi pagare solo il deposito cauzionale massimo consentito dalla legge (tre mensilità di affitto). Puoi richiedere il rimborso dell'importo eccedente o semplicemente non pagarlo in primo luogo. Se hai già pagato più del deposito cauzionale massimo , hai diritto a un rimborso da parte del proprietario. Vale la pena insistere, perché il deposito cauzionale massimo non è negoziabile, ma rappresenta un limite legale.

Differenza nei locali commerciali

Si consiglia cautela quando si affitta uno studio, un ufficio o un negozio. Non esiste un deposito cauzionale massimo obbligatorio per legge per i locali commerciali ; si tratta di una questione di libertà contrattuale. Poiché il rischio per i proprietari è spesso maggiore negli immobili commerciali (ad esempio, in caso di fallimento dell'inquilino), non sono rari depositi pari a sei-dodici mensilità di affitto. Il deposito cauzionale massimo è determinato esclusivamente dalla negoziazione e dalle forze di mercato. Come inquilino, dovresti comunque cercare di evitare che il deposito cauzionale massimo diventi eccessivamente alto, poiché ciò potrebbe limitare notevolmente la tua liquidità.

Il conto bloccato: i tuoi soldi, non i suoi.

Un altro punto critico, oltre all'importo massimo del deposito cauzionale, è il metodo di custodia. La legge prevede che l' importo massimo del deposito cauzionale debba essere versato su un conto deposito a garanzia (conto deposito cauzionale) presso una banca, intestato all'inquilino .

Al locatore non è mai consentito versare l' importo massimo del deposito cauzionale sul proprio conto privato. Farlo è illegale. Il conto funge da garanzia, ma il denaro (interessi inclusi) rimane di vostra proprietà. Se un locatore richiede l' importo massimo del deposito cauzionale in contanti, questo dovrebbe essere un campanello d'allarme. Insistete affinché l' importo massimo del deposito cauzionale venga versato direttamente sul conto bancario.

Alternative al deposito in contanti: assicurazione sul deposito cauzionale per l'affitto

Non tutti hanno accantonato tre mesi di affitto. È qui che entra in gioco l'assicurazione sulla cauzione (come SwissCaution o Firstcaution). Invece di pagare l' importo massimo della cauzione in contanti, si paga un premio annuale. La compagnia assicurativa garantisce quindi il locatore fino all'importo massimo della cauzione .

Anche in questo caso, la copertura assicurativa non deve superare il deposito cauzionale massimo previsto dalla legge , pari a tre mensilità di affitto. Tuttavia, il locatore non è obbligato ad accettare tale assicurazione. Molti locatori preferiscono l'opzione tradizionale del deposito bancario per il deposito cauzionale massimo , poiché l'accesso ai fondi in caso di danni è spesso più semplice. Se intendete coprire il deposito cauzionale massimo con un'assicurazione, assicuratevi di chiarirlo prima di firmare il contratto.

Quando è dovuto il deposito cauzionale massimo per l'affitto?

Il locatore ha il diritto di esigere l' intero deposito cauzionale prima della consegna delle chiavi. Si applica il principio "step by step". Se l' intero deposito cauzionale non è stato ricevuto sul conto di deposito a garanzia il giorno del trasloco, il locatore può rifiutarsi di consegnare le chiavi. Pertanto, si consiglia di prevedere un tempo sufficiente per l'apertura del conto e il versamento dell'intero deposito cauzionale . Non c'è niente di più frustrante che presentarsi alla porta solo perché il bonifico bancario dell'intero deposito cauzionale ha richiesto un giorno di troppo.

Rimborso della caparra

La questione del deposito cauzionale massimo non si esaurisce con il trasloco. Dopo il trasloco, il locatore deve svincolare il denaro. Se non ci sono danni e l'intero affitto è stato pagato, ciò dovrebbe avvenire entro 30 giorni. In caso di controversie, il locatore ha il diritto di trattenere il deposito cauzionale massimo (o una parte di esso). Il massimo periodo di trattenimento del deposito cauzionale massimo è di un anno. Trascorso tale periodo, la banca deve svincolare il denaro, a meno che il locatore non abbia intentato una causa legale.

Appartamenti di lusso e inventario

Una zona grigia per quanto riguarda il deposito cauzionale massimo riguarda gli appartamenti arredati molto lussuosi. I proprietari a volte sostengono che sia necessario un deposito cauzionale più elevato a causa degli arredi di valore. Tuttavia, i tribunali hanno confermato che anche per gli immobili di lusso, il deposito cauzionale massimo rimane pari a tre mensilità di affitto. Se il proprietario desidera una garanzia maggiore, deve trovare altre soluzioni (ad esempio, il pagamento anticipato dell'affitto), ma il deposito cauzionale si esaurisce al raggiungimento del massimo di tre mensilità di affitto .

Conclusione

La questione dell'importo è chiaramente risolta: per gli immobili residenziali, il deposito cauzionale massimo è pari a tre mensilità di canone lordo. Si tratta di una garanzia legale obbligatoria. Non accettare richieste che superino il deposito cauzionale massimo e insisti affinché il denaro sia depositato su un conto a tuo nome.

Il deposito cauzionale massimo è spesso una somma di denaro elevata . Trattatelo con la dovuta cura. Controllate il contratto prima di firmarlo e fate i calcoli. Se il locatore richiede un importo superiore al deposito cauzionale massimo legale , fategli riferimento, con cortesia ma fermezza, all'articolo 257e del Codice delle obbligazioni svizzero. Conoscere il deposito cauzionale massimo è la migliore protezione contro gli abusi.

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Glossario

• Deposito cauzionale massimo: limite massimo stabilito dalla legge per il deposito cauzionale per gli affitti residenziali, che non può superare i tre mesi di affitto.
• Canone lordo: il canone comprensivo di acconti per le utenze . Serve come base per Calcolo del massimo Deposito cauzionale per l'affitto .
• Conto bloccato (conto deposito cauzionale): un conto bancario intestato all'inquilino ma bloccato. L' importo massimo del deposito cauzionale deve essere depositato su questo conto; i prelievi richiedono il consenso di entrambe le parti.
• **Codice delle obbligazioni svizzero (CO): il Codice delle obbligazioni svizzero, che stabilisce le regole per il deposito cauzionale massimo** nell'art. 257e .
• Assicurazione sul deposito cauzionale per l'affitto: un'alternativa al pagamento in contanti dell'importo massimo del deposito cauzionale per l'affitto , in cui una compagnia assicurativa garantisce il deposito in cambio di un premio annuale.