Come posso tutelarmi dalle inadempienze nel pagamento dell'affitto?

Pilastro 1: Selezione – La fiducia è buona, il controllo è meglio

Il modo più efficace per evitare inadempienze nel pagamento degli affitti è impedire agli inquilini ad alto rischio di trasferirsi. Verificare la loro solvibilità è il compito più importante.

Estratto del registro delle esecuzioni

Questo è il fulcro dell'esame. Richiedete assolutamente il documento originale, non più vecchio di tre mesi.

• Nessuna voce: Ideale.
• Voci: Si consiglia cautela. Fate domande. Si trattava di un premio assicurativo sanitario dimenticato o di debiti per un prestito? Per evitare perdite di affitto , dovreste sempre dire di no ai richiedenti con procedure di recupero crediti elevate o in corso.

La regola della portabilità

Il richiedente può permettersi l'appartamento? Una regola generale è: l'affitto non dovrebbe superare un terzo del reddito netto.

• Richiedi le buste paga o la conferma al datore di lavoro.
• Chi ignora questa regola e affitta a qualcuno che è "al limite" finanziariamente difficilmente potrà evitare perdite di affitto non appena l'inquilino riceve una fattura inaspettata (dentista, riparazione auto).

Le informazioni di riferimento

Per evitare in modo affidabile i ritardi nel pagamento dell'affitto , contatta il precedente proprietario (con il suo permesso). La domanda "Ha sempre pagato puntualmente?" è il miglior indicatore per il futuro. Un inquilino che ha lasciato debiti con il precedente proprietario difficilmente cambierà il suo comportamento.

Pilastro 2: Sicurezza finanziaria – Il buffer

Anche con la migliore due diligence, circostanze della vita (perdita del lavoro, divorzio) possono portare gli inquilini a non essere in grado di pagare l'affitto. Per evitare o mitigare il danno finanziario causato dal mancato pagamento dell'affitto in questi casi, è necessaria una garanzia.

Il deposito cauzionale (cauzione)

La legge consente di versare come garanzia fino a tre mesi di affitto.

• Sfruttate appieno questo margine di manovra! Chi paga solo un mese di affitto non ha praticamente alcun margine.
• per evitare perdite nette dovute a inadempienze nel pagamento dell'affitto.
• Importante: il denaro deve essere depositato su un conto di deposito a garanzia intestato all'inquilino, mai sul tuo conto personale.

Assicurazione sul deposito cauzionale per l'affitto

Sempre più inquilini ricorrono all'assicurazione sui depositi (ad esempio SwissCaution ) invece di depositare denaro contante.

• Per te come proprietario questo va bene, perché la compagnia assicurativa garantisce il pagamento in caso di danni.
• Tuttavia, verifica attentamente se la polizza copre effettivamente gli arretrati di affitto e non solo i danni alla proprietà. Solo allora ti aiuterà efficacemente a evitare perdite di affitto .

Pilastro 3: Monitoraggio costante – stroncarlo sul nascere

Molti proprietari sono troppo indulgenti. L'affitto arriva il 5 invece che il 1° del mese? "Può succedere". Ma è proprio qui che inizia il problema. Per evitare arretrati nell'affitto , bisogna essere disciplinati.

Il termine di 30 giorni (art. 257d OR)

Non appena l'affitto non viene pagato:

• Contattare immediatamente l'inquilino.
• In caso di mancato pagamento: inviare un sollecito scritto con una scadenza di pagamento di almeno 30 giorni e una minaccia di risoluzione (posta raccomandata!).
• Se l'inquilino non paga entro questo periodo, è possibile recedere dal contratto di locazione con un preavviso di 30 giorni alla fine del mese.

Chi esita e spera qui fallirà. Solo allora si potranno raggiungere traguardi più grandi . Evita la perdita di reddito da locazione avviando immediatamente la procedura legale. Ogni settimana di ritardo equivale a una settimana in cui fornisci un alloggio gratuito.

Utilizzo della responsabilità solidale

Stai affittando a una coppia (coppia convivente) o stai condividendo un appartamento?

Assicuratevi che tutti gli adulti firmino il contratto di affitto.

• Il termine chiave è responsabilità solidale .
• Se il partner A non può pagare o se ne va, puoi esigere l'intero affitto dal partner B.
• Questo è uno dei metodi più efficaci per evitare inadempienze nel pagamento degli affitti , poiché distribuisce il rischio su più soggetti.

Assicurazione per mancato pagamento dell'affitto: la rete di sicurezza

Per i proprietari che vogliono essere assolutamente sicuri, esistono prodotti assicurativi speciali.

Una polizza assicurativa per mancato pagamento dell'affitto entra in vigore se l'inquilino non paga e il deposito cauzionale viene esaurito.

• Spesso copre fino a 6 o 12 mesi di affitto, oltre alle spese legali e di sfratto.
• Questa assicurazione prevede un premio, ma per i proprietari che dipendono dal reddito da locazione (ad esempio per coprire il proprio mutuo), è uno strumento potente per evitare perdite di affitto potenzialmente rovinose .

Non tutti i ritardi nei pagamenti sono intenzionali. A volte un dialogo può aiutare. Per evitare arretrati nell'affitto , cercate il dialogo non appena si verifica un ritardo nei pagamenti per la prima volta.

Forse si potrebbe concordare un piano di pagamento? O una risoluzione anticipata del contratto in modo che l'inquilino possa trasferirsi in un appartamento più economico?

Una soluzione amichevole è quasi sempre più economica di uno sfratto forzato. La comunicazione proattiva è un fattore sottovalutato quando si tratta di evitare perdite di affitto .

Conclusione

La domanda "Come mi proteggo dalle morosità?" è fondamentale per il ritorno sull'investimento. Non esiste una sicurezza al 100%, ma è possibile gestire il rischio. Chi vuole evitare sistematicamente le morosità non può scendere a compromessi nella scelta degli inquilini. Un mese senza affitto costa meno di un anno con un inquilino che non può pagare.

Affidatevi alla "Santissima Trinità" della sicurezza:

• Controllo rigoroso del credito (estratto di recupero crediti).
• Deposito massimo (3 mesi di affitto).
• Procedura di sollecito immediato in caso di inadempienza.

Combinando questo con la responsabilità solidale in caso di più inquilini, si crea un sistema solido per prevenire i ritardi nel pagamento degli affitti . Considerate l'affitto come un'attività imprenditoriale in modo obiettivo: la fiducia è qualcosa che potete permettervi, il controllo, d'altra parte, garantisce il vostro sostentamento.

Se desideri conoscere il rischio statistico di insolvenza nel tuo specifico gruppo target di inquilini o se hai bisogno di supporto nella formulazione di solleciti di pagamento conformi alla legge, Loft offre modelli professionali e analisi dei dati per proteggere il tuo reddito.

Glossario

• Evitare il mancato pagamento degli affitti: l'insieme di tutte le misure (audit, depositi, assicurazioni) per ridurre al minimo il rischio di affitti non pagati.
• Responsabilità solidale: se più persone firmano il contratto di locazione, ciascuna è responsabile per l'intero importo. Questa è una misura importante per prevenire il mancato pagamento dell'affitto .
• Art. 257d OR: Articolo del Codice delle obbligazioni svizzero che regola il ritardo nei pagamenti e costituisce la base per la disdetta straordinaria .
• Assicurazione sul deposito cauzionale: una soluzione assicurativa per l'inquilino che sostituisce un deposito cauzionale in contanti. Funge da garanzia per il proprietario.
• Sfratto: il procedimento ufficiale (querela di sfratto) per allontanare un inquilino che si rifiuta di lasciare il proprio appartamento tramite la polizia. Questo lungo processo è qualcosa che si spera di evitare, impedendo il pagamento di arretrati nell'affitto .