Posso semplicemente affittare il mio appartamento?

Il quadro giuridico: cosa può dire la comunità

Le norme sono la legge.

La prima cosa che devi assolutamente fare è consultare il regolamento dell'associazione dei proprietari di condominio (STWEG). Se vuoi affittare il tuo appartamento , questo documento è la tua bibbia.

In generale, puoi affittare il tuo appartamento senza chiedere il permesso ai vicini. È di tua proprietà.

Tuttavia, i regolamenti possono contenere delle restrizioni.

• Obbligo di notifica: le normative spesso stabiliscono che è necessario informare la direzione se si desidera affittare il proprio appartamento . Questo garantisce che i nomi vengano correttamente registrati sulle cassette postali e sui campanelli .
• Destinazione d'uso: se l'appartamento è destinato esclusivamente a scopi residenziali secondo la normativa, non è possibile utilizzarlo per un'attività commerciale silenziosa (ad esempio, uno studio medico o un ufficio rumoroso) . Chiunque desideri affittare il proprio appartamento deve assicurarsi che l'inquilino utilizzi l'appartamento in modo coerente con l'uso residenziale.

Il caso speciale di Airbnb e degli affitti a breve termine

Qui la situazione si complica. Molti proprietari vogliono affittare i loro appartamenti , ma solo ai turisti per pochi giorni alla volta.

Ciò spesso porta a conflitti (rumore, continui andirivieni, problemi di sicurezza).

La situazione giuridica è in continua evoluzione. Se il continuo ricambio di residenti disturba in modo irragionevole gli altri proprietari, il comune può decidere di vietare questo tipo di utilizzo. Pertanto, se si prevede di affittare il proprio appartamento – in particolare come casa vacanze – è assolutamente necessario verificare se i regolamenti lo consentono o se una delibera dell'associazione dei proprietari lo limita. Gli affitti a lungo termine, invece, sono quasi sempre consentiti.

La banca: il partner silenzioso

Un aspetto spesso trascurato quando si vuole affittare un appartamento è il finanziamento.

Probabilmente hai acceso il mutuo per un "immobile residenziale di proprietà".

• Cambio di destinazione d'uso: se ci si trasferisce e si desidera affittare il condominio , l'immobile diventa un immobile da investimento.
• Valutazione del rischio: per le banche, gli immobili a scopo di investimento sono più rischiosi. Inoltre, spesso si applicano requisiti di accessibilità economica e di capitale proprio più elevati (spesso è richiesto il 25% di capitale proprio anziché il 20%, e i fondi pensione non sono ammessi).

È quindi obbligatorio informare la banca se si intende affittare il proprio appartamento . In caso contrario, si costituisce una violazione del contratto di mutuo. Nel peggiore dei casi, la banca può estinguere il mutuo o modificarne le condizioni (tasso di interesse). Chiunque intenda affittare il proprio appartamento deve quindi rivalutare anche il proprio finanziamento.

Tasse: cosa cambia per te?

La decisione di affittare un appartamento in condominio manderà in tilt la tua dichiarazione dei redditi.

• Il valore locativo imputato non è più applicabile: finché vivi nell'immobile, paghi le tasse sul valore locativo imputato. Questa imposta non è più applicabile quando inizi ad affittare il tuo appartamento (a condizione che l'appartamento sia completamente affittato).
• Reddito da locazione: invece, è necessario dichiarare il reddito da locazione effettivo come reddito ai fini fiscali. Poiché l'affitto è spesso superiore al basso valore locativo imputato, il reddito imponibile aumenta.
• Detrazioni: se affitti il tuo appartamento , puoi comunque detrarre le spese di manutenzione e gli interessi del mutuo. Inoltre, spesso puoi richiedere il rimborso delle spese di gestione (ad esempio, per pubblicità o gestione immobiliare).

all'affitto dell'appartamento, vale la pena effettuare un calcolo delle imposte .

Le tue responsabilità come nuovo proprietario

Una volta superati tutti gli ostacoli e autorizzati ad affittare il vostro appartamento , il vostro ruolo cambia. Non siete più solo proprietari, ma locatori con obblighi previsti dal Codice delle obbligazioni svizzero (CO).

Amministrazione e costi aggiuntivi

Se vuoi affittare il tuo appartamento , devi essere in grado di creare una bolletta corretta.

• In qualità di proprietario, paghi contributi alla comunità (fondo di rinnovo, spese di gestione). Non ti è consentito trasferire tutti questi costi all'inquilino.
• Solo i costi "a consumo" (riscaldamento, acqua, manutenzione dell'edificio) possono essere addebitati all'inquilino. I costi per le riparazioni edilizie o i contributi al fondo di riserva sono a carico del proprietario. Chiunque desideri affittare il proprio appartamento deve chiaramente registrare questa separazione nella propria contabilità.

Manutenzione in appartamento

In un condominio (STWEG), sei responsabile di tutto ciò che avviene all'interno delle tue quattro mura. Se il frigorifero di un inquilino si rompe, devi sostituirlo. Non puoi chiamare l'amministrazione condominiale del condominio: è responsabile solo del corridoio e del tetto. Chiunque voglia affittare il proprio appartamento deve quindi prevedere un budget per le riparazioni all'interno della propria unità.

Il contratto di locazione corretto

Se vuoi affittare il tuo appartamento , utilizza modelli professionali (ad esempio, quelli dell'HEV). Assicurati che il regolamento condominiale sia incluso nel contratto di affitto.

• Importante: il tuo inquilino è tenuto a rispettare le regole del condominio (orario di lavanderia, orario di silenzio). In caso contrario, tu, in qualità di proprietario, potresti avere problemi con i vicini e con l'amministrazione condominiale. Chiunque voglia affittare con successo un appartamento in condominio deve informare l'inquilino di questi obblighi.

I rischi dell'affitto di un condominio

il progetto di affittare un condominio comporta dei rischi di cui è necessario essere consapevoli.

• Vacanza: se non riesci a trovare un inquilino, il mutuo e le spese delle utenze (che dovrai pagare al comune) continuano a essere a tuo carico.
• Evasori dell'affitto: se vuoi affittare il tuo condominio, è essenziale un controllo creditizio approfondito .
• Responsabilità: se l'inquilino danneggia la proprietà comune (ad esempio, graffia l'ascensore), in quanto proprietario, il principale responsabile è spesso l'associazione dei proprietari. In tal caso, dovrai recuperare il denaro dall'inquilino.

Conclusione

Alla domanda "Posso semplicemente affittare il mio appartamento?" la risposta è "Sì, ma". Il diritto immobiliare generalmente consente di affittare il proprio appartamento . Un divieto da parte dei vicini è possibile solo in casi estremi (ad esempio, affitti a breve termine che disturbano il condominio).

Gli ostacoli più grandi non sono legali, ma finanziari e amministrativi. Bisogna informare la banca, ricalcolare le tasse e trasferire il regolamento condominiale all'inquilino. Chiunque voglia affittare professionalmente il proprio condominio prima controlla i regolamenti, poi parla con la banca e infine seleziona attentamente l'inquilino per garantire la pace all'interno del condominio.

Se non sei sicuro che l'affitto calcolato copra i costi o non sai come individuare le insidie legali nelle normative, Loft offre dati e analisi imparziali per proteggere il tuo piano di affitto del tuo condominio .

Glossario

• Associazione dei proprietari di condominio (STWEG): l'associazione di tutti i proprietari di un edificio. Il suo regolamento è determinante se si desidera affittare un condominio .
• Regolamenti: lo "statuto" dell'associazione dei proprietari di condominio. Può contenere restrizioni (ad esempio, il divieto di attività commerciale) rilevanti se si desidera affittare il proprio condominio .
• Valore locativo imputato: reddito fittizio che deve essere tassato se si vive nell'immobile. Se si inizia ad affittare il proprio appartamento , questo viene sostituito dal reddito locativo effettivo.
• Fondo di rinnovo: un conto di risparmio che i proprietari possono utilizzare per le ristrutturazioni. Non è possibile trasferire i contributi a questo fondo all'inquilino se si desidera affittare il proprio appartamento .
• Cambio di destinazione d'uso: passaggio da "occupazione dell'immobile da parte del proprietario" a "affitto". Questo passaggio deve essere comunicato alla banca, poiché cambia la struttura del rischio del mutuo.