Dovrei affittare il mio appartamento arredato o vuoto?

Ritorno sull'investimento: il premio vale la pena?

L'argomento più forte a favore di un appartamento arredato è il prezzo. È consentito aggiungere un cosiddetto "supplemento per l'arredamento" al canone netto.

• Affitto lordo più elevato: un appartamento arredato e ben attrezzato può generare un affitto dal 20 al 30 percento in più rispetto alla sua controparte vuota.
• Supplemento per l'arredamento: la legge consente di addebitare i costi dell'arredamento, inclusi ammortamenti e interessi, sul canone di locazione. Un appartamento arredato genera quindi un flusso di cassa dall'inventario.

Ma attenzione: questo calcolo funziona solo se l' appartamento arredato è effettivamente affittato. La mancanza di immobili è il peggior nemico dei rendimenti. Un appartamento arredato che rimane vuoto per due mesi spesso vanifica il guadagno extra dell'intero anno.

Il pubblico di riferimento: chi cerca cosa?

Se offri un appartamento arredato , restringi il tuo target di riferimento, ma ti apri a nicchie di mercato più ricche.

• Gli appartamenti non arredati attraggono inquilini a lungo termine: famiglie, coppie, anziani. Spesso rimangono per anni o addirittura decenni. Il turnover degli inquilini è basso.
• L'appartamento arredato: attrae inquilini a breve termine.
• Espatriati: professionisti internazionali che vengono in Svizzera per un periodo compreso tra 6 e 24 mesi. Spesso si aspettano un ambiente "da cucina" in un appartamento ammobiliato (deve essere fornito tutto, dagli asciugamani al Wi-Fi).
• Pendolari settimanali: pendolari che necessitano di un appartamento arredato vicino al centro città durante la settimana.
• Partner separati: persone che stanno attraversando un divorzio e che hanno urgente bisogno di un appartamento arredato come soluzione temporanea.

Chiunque venda un appartamento arredato deve capire che questi inquilini stanno comprando flessibilità. Pagano di più ma restano per un periodo di tempo più breve.

Lo sforzo: passivo vs. attivo

appartamento arredato è molto diverso da quello vuoto.

• Non arredato: consegna le chiavi, e il gioco è fatto. Spesso non si hanno notizie dell'inquilino per anni, a meno che non si rompa il riscaldamento.
• Arredato: Un appartamento arredato significa gestione.
• Inventario: devi acquistare, montare e manutenere i mobili. Se il televisore si rompe nel tuo appartamento arredato , devi fornirne immediatamente uno sostitutivo.
• Cambio di inquilino: con un appartamento arredato, spesso si verifica un cambio di inquilino ogni 6-12 mesi. Questo significa : consegna dell'appartamento, organizzazione delle pulizie finali, controllo dell'inventario (mancano i cucchiai?) e ripubblicazione dell'annuncio.
• Usura: in un appartamento arredato, pavimenti e mobili sono più soggetti a frequenti traslochi. È necessario imbiancare e ristrutturare più spesso.

gestisca un appartamento arredato ha di fatto un secondo lavoro.

Insidie legali relative al sovrapprezzo sui mobili

Molti proprietari cadono nella trappola e stabiliscono arbitrariamente il sovrapprezzo per i loro appartamenti arredati . La legge sugli affitti è severa a questo proposito.

Il supplemento deve corrispondere ai costi effettivi .

• Calcolo: è necessario ammortizzare il valore di sostituzione dei mobili nel corso della loro vita utile (ad esempio, 10 anni). Solo questo ammortamento annuale, più un piccolo supplemento di interessi, può essere aggiunto al canone mensile dell'appartamento arredato .
• Contestabilità: se l'inquilino intenta una causa, è necessario fornire le ricevute per ogni articolo presente nell'appartamento arredato . Se non si riesce a dimostrare il sovrapprezzo, l'affitto verrà ridotto retroattivamente. Un appartamento arredato non autorizza ad applicare affitti esorbitanti.

Tasse e investimenti

un appartamento arredato ha delle implicazioni fiscali.

L'acquisto di mobili per un appartamento ammobiliato è un investimento. In molti cantoni, questi costi non sono deducibili immediatamente, ma devono essere ammortizzati nell'arco di diversi anni.

Allo stesso tempo, il reddito più elevato derivante dall'appartamento ammobiliato è interamente tassabile. Quindi è necessario calcolare attentamente: il rendimento aggiuntivo dell'appartamento ammobiliato , al netto di tasse e ammortamento, supera davvero i costi aggiuntivi?

Inoltre: un appartamento arredato con stile richiede buon gusto. Il vecchio divano della nonna non è più sufficiente. Per rendere attraente un appartamento arredato , è necessario investire in un design moderno. Mobili obsoleti trasformeranno un appartamento arredato in una cattedrale nel deserto.

Fattore di posizione: posizione, posizione, posizione

La convenienza di un appartamento arredato dipende molto dalla posizione.

• Posizione centrale: a Zurigo, Ginevra o Basilea , gli appartamenti arredati nei pressi di banche, aziende farmaceutiche o università solitamente si vendono molto bene.
• Zone rurali: in una comunità rurale, quasi nessuno cerca un appartamento arredato . Il mercato degli appartamenti familiari non arredati è molto più forte qui.

Prima di investire, analizza il mercato locale. Ci sono aziende nelle vicinanze che assumono espatriati? In tal caso, il tuo appartamento arredato ha del potenziale. In caso contrario, opta per gli affitti tradizionali.

Conclusione

La scelta tra un appartamento arredato e uno non arredato è un compromesso tra ritorno sull'investimento e tranquillità. Un appartamento arredato offre il potenziale per un maggiore flusso di cassa e si rivolge a un target moderno e flessibile. È ideale per piccoli appartamenti in zone urbane. Tuttavia, il prezzo è elevato: un appartamento arredato richiede cure e manutenzione costanti e comporta un rischio maggiore di sfitto .

Per la maggior parte dei proprietari privati, affittare il proprio immobile non arredato rimane l'opzione più sicura e rilassata. Tuttavia, chi è disposto a investire tempo e possiede la posizione giusta può aumentare significativamente il rendimento del proprio immobile con un appartamento arredato . Ma siate onesti: la paga oraria per il lavoro extra richiesto per arredare il vostro appartamento è davvero allettante?

Se non sei sicuro se la tua posizione è adatta per un appartamento arredato o quanto può essere elevato il supplemento per l'arredamento consentito dalla legge, Loft offre analisi precise dei dati per garantire la tua strategia.

Glossario

• Supplemento per l'arredamento: supplemento legalmente consentito sul canone netto che un locatore può addebitare per un appartamento arredato . Deve coprire l'ammortamento e gli interessi sull'arredamento.
• Pronto per essere abitato: uno standard per un appartamento arredato , il che significa che tutto è fornito, dai mobili alla biancheria da letto, fino alle posate. L'inquilino deve solo portare la valigia.
• Inventario: documento indispensabile alla consegna di un appartamento arredato . Registra ogni mobile e le sue condizioni per comprovare eventuali danni o smarrimenti al momento del trasloco.
• Business Apartment: un appartamento arredato e gestito da professionisti , pensato appositamente per chi viaggia per lavoro, che spesso offre servizi simili a quelli di un hotel (pulizia).
• Ammortamento: la perdita di valore dei mobili nel tempo, dovuta a motivi fiscali e contabili. Importante per il corretto calcolo del canone di locazione di un appartamento ammobiliato .