Posso affittare un monolocale nella mia casa senza pagare le tasse?

Il principio: l'affitto è reddito

Innanzitutto, la cosa più importante: ogni franco guadagnato affittando un appartamento deve essere dichiarato come reddito nella dichiarazione dei redditi. In Svizzera non esiste una franchigia fiscale generale per i redditi da locazione, come invece accade in altri Paesi. Non appena il denaro cambia proprietario , le autorità fiscali ne prendono atto.

Se intendi affittare un appartamento separato all'interno della tua casa, la tua base imponibile cambierà. In precedenza, pagavi l'imposta sul valore locativo imputato dell'intera casa come reddito fittizio. Se ora inizi ad affittare l'appartamento separato, il valore locativo imputato per quell'appartamento viene eliminato e sostituito dal reddito da locazione effettivo.

• Il rischio: poiché l'affitto di mercato è solitamente più alto del valore locativo ufficiale imputato, piuttosto basso, il reddito imponibile spesso aumenta se si affitta un appartamento accessorio .
• L'opportunità: ricevi liquidità reale per pagare tasse e interessi.

Detrazioni: come ridurre il carico fiscale

Anche se non è possibile affittare un appartamento per anziani esentasse , è possibile dedurre i costi associati. Questa è la leva per l'ottimizzazione.

1. Costi di manutenzione

Chiunque decida di affittare un appartamento indipendente dovrà sostenere delle spese. Se il frigorifero dell'appartamento in affitto si rompe o il parquet necessita di essere levigato, queste spese sono completamente deducibili dalle tasse.

• Detrazione forfettaria vs. costi effettivi: puoi scegliere ogni anno. Negli anni senza ristrutturazioni importanti , la detrazione forfettaria è spesso conveniente (di solito il 10-20% del reddito da locazione/valore locativo stimato). Se prevedi di affittare l'appartamento e ristrutturarlo prima di trasferirti, dedurre i costi effettivi è più vantaggioso.

2. Interessi ipotecari

Gli interessi del mutuo per l'intera casa rimangono deducibili dalle tasse. Se si utilizza il reddito generato dall'affitto dell'appartamento per estinguere il mutuo più velocemente, gli interessi diminuiscono e, purtroppo, anche le detrazioni. È un gioco di equilibri.

3. Costi amministrativi

Se si desidera affittare un appartamento all'interno della propria abitazione e incaricare un'agenzia immobiliare o pubblicare annunci, in molti cantoni queste spese sono deducibili dalle tasse. Affittare un appartamento all'interno della propria abitazione contribuisce anche a ridurre la base imponibile.

Caso speciale: affitto a parenti

Molti proprietari di casa vogliono affittare il loro "grand-house" ai propri figli o genitori. L'idea è questa: chiedere un affitto simbolico per risparmiare sulle tasse. Attenzione!

Se si desidera affittare un appartamento all'interno della propria casa e il canone di locazione è notevolmente inferiore al valore locativo imputato o al canone di mercato, l'ufficio delle imposte sospetta "evasione fiscale".

• La conseguenza: invece dell'affitto più basso, l'ufficio delle imposte calcolerà come reddito il valore locativo imputato più alto (o persino il canone di mercato). Quindi pagherai tasse su denaro che non hai effettivamente ricevuto.

affittare un appartamento a parenti , dovresti chiedere un affitto che copra almeno il valore locativo imputato. In questo modo sei al sicuro.

Arredato vs. Non arredato: differenza fiscale?

Anche se si desidera affittare un appartamento arredato all'interno della propria casa , il reddito rimane tassabile. Il supplemento per l'arredamento aumenta il reddito imponibile.

Tuttavia, nel caso di affitti ammobiliati, è spesso possibile dedurre l'usura dei mobili come spesa. Questo rende l'affitto di un appartamento arredato più complesso dal punto di vista contabile, ma può essere vantaggioso dal punto di vista fiscale se i costi iniziali di acquisto degli arredi sono elevati.

Subaffittare o acquistare un appartamento?

Da un punto di vista legale e fiscale, spesso è rilevante che le stanze siano chiuse a chiave.

• Granny flat classico: ingresso indipendente, cucina, bagno. Il valore locativo imputato viene suddiviso tra le altre unità. Se si desidera affittare questa parte come granny flat , verrà trattata come proprietà separata.
• Subaffitto di una stanza: se subaffitti solo una stanza del tuo appartamento (ad esempio, a uno studente) e condividi il bagno/cucina, il valore locativo imputato per l'intero immobile spesso rimane invariato e il reddito da locazione viene preso in considerazione. Verifica con l'ufficio delle imposte come gestiscono questa situazione se desideri affittare solo parti del tuo appartamento come unità separata .

Conclusione

La speranza di affittare un appartamento per anziani e mantenere il reddito "lordo per netto" è un mito. In Svizzera, il reddito da locazione è sempre imponibile. Chiunque intenda affittare un appartamento per anziani deve aspettarsi un aumento del reddito imponibile, poiché il reddito da locazione di solito supera il valore locativo imputato che altrimenti andrebbe perso.

Tuttavia, ne vale la pena. La liquidità fornita dal reddito da locazione contribuisce alla sostenibilità del mutuo. Inoltre, programmando in modo intelligente i lavori di manutenzione (detrazioni efficaci), è possibile mitigare i picchi fiscali. Chiunque voglia affittare con successo un appartamento per anziani dovrebbe considerarlo non come un modo per risparmiare sulle tasse, ma come un investimento. Una contabilità accurata e la conoscenza delle opzioni di detrazione sono essenziali quando si inizia ad affittare il proprio appartamento per anziani .

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Glossario

• Valore locativo imputato: reddito fittizio che i proprietari di casa devono dichiarare ai fini fiscali. Se si inizia ad affittare un appartamento all'interno della propria abitazione , questo valore non è più applicabile alla parte locata e viene sostituito dal reddito locativo effettivo.
• Manutenzione per preservare il valore: costi per riparazioni (ad esempio, tinteggiatura) completamente deducibili dalle tasse. Questo è un fattore importante se si desidera affittare un appartamento indipendente e risparmiare sulle tasse.
• Evasione fiscale: il tentativo di risparmiare sulle tasse, ad esempio affittando ai parenti a un prezzo notevolmente ridotto. Chiunque desideri affittare un appartamento per anziani deve applicare tariffe di mercato o almeno tariffe che coprano il valore locativo imputato.
• Detrazione forfettaria: una detrazione percentuale per le spese di manutenzione (solitamente dal 10 al 20%) che può essere scelta in sostituzione della riscossione delle ricevute. Semplifica la dichiarazione dei redditi quando si affitta una seconda casa .
• Canone di mercato: il prezzo che sarebbe consuetudinario tra parti indipendenti. È il punto di riferimento per l'ufficio delle imposte se si prevede di affittare un appartamento .