Posso trasferire i fondi di riserva per la manutenzione agli inquilini?

La legge: costi aggiuntivi vs. affitto netto

Per capire perché la riserva di manutenzione per un immobile in affitto sia una questione delicata, dobbiamo analizzare la struttura del canone di locazione.

1. Costi aggiuntivi (pagamento anticipato/tariffa fissa)

Qui puoi addebitare solo i costi relativi all'utilizzo dell'articolo .

• Consentito: gasolio da riscaldamento, acqua, fognature, elettricità generale, manutenzione degli edifici.
• Vietato: riparazioni, ristrutturazioni, acquisizioni, riserve di manutenzione per l'immobile in affitto .

La legge è chiara: mantenere l'immobile locato in condizioni di utilizzabilità è l'obbligo primario del locatore (art. 256 del Codice delle obbligazioni svizzero). A questo serve il canone di locazione netto. Se si addebitasse la riserva di manutenzione dell'immobile locato come spese accessorie, l'inquilino pagherebbe due volte: una volta il canone per l'utilizzo dell'immobile e una seconda volta separatamente per il mantenimento della sua utilizzabilità.

2. L'affitto netto

Ed è qui che entra in gioco il tutto. L'affitto netto deve essere calcolato in modo da coprire tutte le spese diverse dalle utenze. Tra queste rientrano:

• Tassi di interesse sui mutui.
• Costi amministrativi.
• Guidare.
• E infatti: la riserva di manutenzione per l'immobile in affitto .

Quindi, se vi chiedete: "Posso trasferire la riserva di manutenzione dell'immobile in affitto all'inquilino ?", la risposta è: no, non come voce separata tra le spese accessorie. Ma sì, deve assolutamente essere inclusa nel calcolo del canone netto .

La trappola della proprietà condominiale (STWEG)

I proprietari di condomini sono particolarmente inclini a cadere in questa trappola. Ricevono ogni anno dalla società di gestione un rendiconto con l'elenco dei contributi versati al fondo di riserva.

Molte persone pensano: "Queste sono spese che incidono sulla casa, quindi scaricherò la fattura sull'inquilino". Sbagliato.

Il contributo al fondo di rinnovo non è altro che la riserva di manutenzione dell'immobile in affitto . Si tratta di un piano di risparmio accantonato dai proprietari per investimenti futuri (ad esempio, un nuovo ascensore, una nuova facciata).

• L'errore: se si include questa voce nella bolletta dell'inquilino, quest'ultimo può rifiutare il pagamento o richiederne il rimborso in un secondo momento (fino a 10 anni retroattivamente!).
• Correzione: i contributi per la riserva di manutenzione dell'immobile in affitto devono essere versati di tasca propria, finanziati con il reddito derivante dall'affitto netto.

Costituire una solida riserva di manutenzione per un immobile in affitto è responsabilità tua in quanto proprietario, non dell'inquilino. L'inquilino paga per le condizioni attuali dell'appartamento, non per quelle future, attraverso lavori di ristrutturazione che potrebbero non essere eseguiti prima del trasloco.

Come calcolare correttamente la riserva di manutenzione per un immobile in affitto

Se non è consentito indicare separatamente la riserva di manutenzione per l'immobile in affitto , è necessario impostare correttamente il prezzo dell'affitto fin dall'inizio.

Un calcolo professionale dell'affitto si presenta così:

• Costo del capitale: quanto ti costeranno il mutuo e il capitale proprio?
• Costi operativi: amministrazione, assicurazione.
• Riserva di manutenzione per immobili in affitto: ecco cosa devi calcolare.
• Come regola generale: accantonare annualmente circa l'1% del valore assicurativo dell'edificio (valore di sostituzione) come riserva di manutenzione per l'immobile in affitto .
• riserva di manutenzione per l'immobile in affitto dovrebbe essere fissata a circa l'1,5% - 2%.

Si divide questa somma per 12 e la si aggiunge all'affitto netto desiderato.

Esempio: Per la riserva di manutenzione dell'immobile in affitto sono necessari 300 CHF al mese .

• Errato: Affitto 2.000 CHF + spese aggiuntive 200 CHF + riserva 300 CHF = Totale 2.500 CHF.
• Corretto: Affitto netto 2.300 CHF (inclusa la riserva di manutenzione per l'immobile in affitto ) + spese accessorie 200 CHF = Totale 2.500 CHF.

Il risultato finale per l'inquilino è lo stesso, ma solo il secondo metodo è legale. La riserva di manutenzione per l'immobile in affitto è quindi una parte invisibile del canone di locazione.

Aspetti fiscali della riserva

Un altro motivo per cui la riserva di manutenzione per un immobile in affitto è a carico del proprietario risiede nel diritto fiscale.

• Se si versa un contributo al fondo di rinnovo di un condominio (ad esempio, si crea una riserva di manutenzione per l'immobile in affitto ), nella maggior parte dei cantoni è possibile dedurre fiscalmente questo pagamento come spese di manutenzione.
• Se trasferissi questi costi all'inquilino, otterresti un vantaggio ingiustificato: risparmieresti sulle tasse relative a costi che non hai sostenuto personalmente.

Pertanto, il finanziamento della riserva di manutenzione per un immobile in affitto è strettamente legato al tuo ruolo di proprietario soggetto passivo d'imposta.

Cosa succede se il calcolo è troppo basso?

Molti proprietari privati dimenticano di includere la riserva di manutenzione per l'immobile in affitto nel canone netto perché temono che altrimenti l'appartamento diventi troppo costoso.

• Il risultato: l'affitto copre a malapena il mutuo e le spese correnti.
• Il problema: se l'impianto di riscaldamento si rompe dopo 15 anni, non ci sono fondi disponibili. Manca la riserva di manutenzione per l'immobile in affitto . Bisogna versare fondi aggiuntivi o aumentare il mutuo.

Un canone di locazione che non include una riserva di manutenzione per l'immobile in affitto è una proposta perdente nel lungo periodo. Stai riducendo il valore del tuo immobile. È essenziale capire: la riserva di manutenzione per l'immobile in affitto non è un profitto, ma una voce di costo che deve essere guadagnata ora per essere spesa in seguito .

Conclusione

La risposta alla domanda "Posso trasferire la riserva di manutenzione agli inquilini?" è un netto no quando si tratta di fatturazione delle utenze. La riserva di manutenzione per un immobile in affitto serve a preservare il valore dell'immobile ed è di esclusiva responsabilità del proprietario. Tentare di trasferire in modo trasparente questa voce di costo all'inquilino è illegale e comporterà richieste di rimborso.

L'approccio corretto è calcolare il canone netto. Un calcolo accurato del ritorno sull'investimento include necessariamente una voce per la riserva di manutenzione dell'immobile . Il tuo investimento è valido solo se il canone di base è sufficientemente alto da coprire non solo il prestito bancario, ma anche il conto di risparmio per le riparazioni future. Considera la riserva di manutenzione dell'immobile come un pilastro invisibile ma cruciale della tua strategia di determinazione del prezzo di affitto.

Se non sei sicuro di quanto dovrebbe essere elevata la riserva di manutenzione per un immobile in affitto in base all'età e alle condizioni della tua proprietà, o se il tuo attuale affitto netto copre davvero questi costi, Loft offre analisi di mercato basate sui dati per porre i tuoi calcoli su solide basi.

Glossario

• Riserva di manutenzione per immobili in affitto: un cuscinetto finanziario accantonato dal proprietario per coprire future riparazioni e ristrutturazioni dell'immobile. Fa parte del canone netto, non dei costi aggiuntivi.
• Fondo di rinnovo: nel caso di proprietà condominiale, si tratta del fondo destinato alla riserva di manutenzione dell'immobile locato . I versamenti in questo fondo sono a carico del proprietario e non possono essere trasferiti agli inquilini.
• Canone netto: il canone di locazione escludendo i costi aggiuntivi. Deve coprire tutti i costi del proprietario (interessi, amministrazione, riserva di manutenzione per l'immobile in affitto ) e l'utile.
• Costi aggiuntivi: costi direttamente connessi all'utilizzo dell'immobile locato (riscaldamento, acqua). Non devono includere gli oneri forfettari per la riserva di manutenzione dell'immobile .
• Mantenimento del valore: misure che salvaguardano la struttura dell'immobile. Tali misure sono finanziate attraverso il fondo di manutenzione degli immobili in affitto .