Qual è un canone di mercato equo per il mio immobile?

I tre pilastri della determinazione dei prezzi

determinare un canone di mercato equo , non si può semplicemente tirare a indovinare. Bisogna considerare tre prospettive: quella dei costi, quella del mercato e quella legale.

1. Affitto basato sui costi (la realtà della situazione)

Prima di guardare cosa chiedono gli altri, devi sapere di cosa hai bisogno. Un affitto a prezzo di mercato deve assolutamente coprire le tue spese correnti.

Ciò include:

• Tassi di interesse sui mutui (in base al tasso di interesse di riferimento attuale).
• Costi di gestione e manutenzione (amministrazione, assicurazione, riparazioni).
• Disposizioni per le ristrutturazioni.
• Un rendimento ammissibile sul capitale investito.

Sommando questi elementi si ottiene il cosiddetto canone di costo. Questo è il limite assoluto. Se il canone di mercato è inferiore a questo costo, l'investimento subirà una perdita.

2. Rendita di mercato (vista esterna)

Ora consideriamo la concorrenza. Un canone di mercato si basa sempre su immobili comparabili nella zona.

• Posizione: l'appartamento si trova in un quartiere alla moda o in una strada trafficata ? Un affitto adeguato al mercato a Zurigo-Seefeld è diverso rispetto a Zurigo-Schwamendingen.
• Micro-localizzazione: piano terra o attico? Vista lago o vista sulla stazione di servizio? Un affitto di mercato penalizza il rumore e premia la vista.
• Servizi: bagno in marmo o piastrelle anni '70? Lavanderia privata o cucina in comune?

Utilizza i portali immobiliari per trovare immobili simili. Ma attenzione: i prezzi indicati negli annunci sono quelli richiesti, non necessariamente il canone di locazione finale. Un affitto di mercato equo è spesso leggermente inferiore a quello degli annunci più popolari online da mesi.

3. La barriera legale (usanze locali e di quartiere)

La legge (OR) stabilisce: Gli affitti sono abusivi se generano un rendimento eccessivo. Un affitto di mercato non deve essere significativamente superiore a quello richiesto per immobili simili nel quartiere.

Soprattutto negli edifici più vecchi, l' affitto di mercato è spesso limitato dalle "usanze locali e di quartiere". Se si cerca di imporre un affitto di mercato superiore del 30% alla media, si rischia un'azione legale.

Il rischio: contestare il canone iniziale

Hai trovato un inquilino disposto a pagare il prezzo che hai pagato. Questo significa automaticamente che l' affitto è a prezzo di mercato ? Non necessariamente.

In Svizzera, l'inquilino ha il diritto di contestare il canone iniziale entro 30 giorni dalla consegna delle chiavi se è stato costretto a firmare il contratto (carenza di alloggi) o se l'aumento rispetto all'inquilino precedente è stato notevole (di solito superiore al 10%).

Se calcoli un canone di affitto di mercato significativamente più alto rispetto a quello dell'inquilino precedente, devi essere in grado di giustificarlo.

• Hai ristrutturato? (Valore aggiunto).
• Il vecchio affitto era troppo basso (soggetto a modifiche)?

Se non riesci a giustificare l'aumento, la commissione di conciliazione abbasserà l'affitto. Il tuo affitto, che in teoria era a prezzo di mercato, diventerà quindi un affitto basso, ufficialmente imposto.

Soprattutto nei cantoni in cui la compilazione di moduli è obbligatoria (ad esempio Zurigo, Zugo, Ginevra), è obbligatorio dichiarare l'affitto precedente. La trasparenza è fondamentale. Un affitto di mercato , equamente giustificato, ha maggiori probabilità di reggere rispetto a un prezzo esorbitante.

Nuovo edificio vs. vecchio edificio: doppi standard

La definizione di cosa costituisce un canone di mercato varia notevolmente tra le nuove costruzioni e gli edifici esistenti.

Nel nuovo edificio:

Qui c'è più libertà. Il canone di mercato è calcolato principalmente in base al rendimento lordo. Gli investitori si aspettano un rendimento che copra i costi di costruzione. Poiché tutto è nuovo, gli inquilini sono disposti a pagare prezzi elevati. Il canone di mercato per un nuovo edificio dovrebbe riflettere gli elevati costi del terreno e di costruzione.

Per quanto riguarda il vecchio edificio:

Qui è più difficile stabilire un canone di mercato equo . Spesso i terreni sono di proprietà da decenni e le ipoteche sono elevate.

• Se ci si limita ad applicare i prezzi correnti di mercato (che possono essere molto alti), si otterrà rapidamente un "rendimento abusivo".
• Un canone di locazione di mercato per un edificio datato deve quindi essere calcolato con attenzione. Una perizia è spesso utile per dimostrare che il canone è "consuetudinario nella zona".
• Le ristrutturazioni sono la leva migliore: effettuando investimenti che aumentano il valore (nuova cucina, isolamento), si possono gettare le basi per un nuovo canone di locazione più alto e in linea con il mercato .

La trappola dei costi accessori

Quando parliamo di canone di mercato , di solito intendiamo il canone netto. Ma per l'inquilino, ciò che conta è l'importo totale detratto dal suo conto (canone lordo).

• Se si imposta il canone netto come canone di mercato , ma si calcolano i costi aggiuntivi (pagamento anticipato) troppo bassi, la propria offerta sembrerà allettante.
• Il brusco risveglio si accompagna al pagamento aggiuntivo, che avvelena il rapporto.

Un canone di locazione realmente in linea con il mercato include costi aggiuntivi realistici. Tutto il resto è solo fumo negli occhi. Controlla le spese di riscaldamento e acqua degli ultimi tre anni per calcolare correttamente gli acconti.

Fattore di localizzazione: aliquota fiscale

Un consiglio da professionisti: un affitto basato sul mercato è spesso correlato all'aliquota fiscale del comune .

Nei comuni con aliquote fiscali favorevoli (ad esempio Wollerau , Kilchberg), gli inquilini sono disposti a pagare un affitto di mercato più alto perché risparmiano sulle tasse.

Nei comuni con tasse elevate, il budget per l'affitto è inferiore. Tenetelo a mente quando stabilite il vostro canone di mercato . Utilizzare un calcolatore delle aliquote fiscali può aiutarvi a valutare il potenziale della vostra zona.

Conclusione

Alla domanda "Qual è un canone di mercato equo per il mio immobile?" non si può rispondere semplicemente leggendo un giornale. Un canone di mercato equo è il risultato di calcoli accurati che tengano conto dei costi e di un'analisi di mercato che tenga conto della concorrenza. Deve essere sufficientemente elevato da generare un ritorno sull'investimento, ma sufficientemente equo da essere giuridicamente valido e da evitare la presenza di immobili sfitti.

Ricorda: il prezzo più alto non è sempre il migliore. Un canone di locazione equo e basato sul mercato attrae inquilini affidabili e a lungo termine . Un canone di locazione esorbitante porta a turnover degli inquilini e usura. Pertanto, un canone di locazione basato sul mercato è anche uno strumento per ridurre al minimo i rischi.

Se non sei sicuro di dove si colloca il tuo immobile rispetto al mercato o se rischi di cadere nella trappola di un abuso con le tue aspettative di prezzo, Loft offre analisi di mercato precise e dati per determinare scientificamente il tuo affitto in base al mercato .

Glossario

• Affitto di mercato: un affitto che corrisponde alle attuali condizioni di mercato (domanda/offerta), copre i costi ed è entro i limiti delle consuetudini locali.
• Usanza locale e di quartiere: uno standard legale (proprietà comparabili) che definisce se un affitto è eccessivamente alto o se è considerato un affitto di mercato .
• Tasso di interesse di riferimento: tasso di interesse medio sui mutui determinato dalla banca centrale. Costituisce la base per gli adeguamenti dei canoni di locazione e il calcolo del rendimento ammissibile.
• Obbligo di forma: in alcuni cantoni (ad es. ZH) è previsto che il nuovo inquilino debba essere informato dell'affitto del precedente inquilino tramite un modulo ufficiale.
• Canone iniziale: il canone stabilito all'inizio del contratto. Può essere contestato in determinate circostanze se non rappresenta un canone di mercato (ad esempio, in caso di carenza di alloggi).