Quali costi posso addebitare all'inquilino?

Costi aggiuntivi: cosa può essere incluso nella fattura?

La voce di costo più consistente per gli inquilini sono i costi accessori. Qui è possibile addebitare i costi relativi all'utilizzo dell'immobile in affitto.

1. Accordo obbligatorio

L'assunzione a carico dell'inquilino delle spese per le utenze è consentita solo se le singole voci sono espressamente elencate nel contratto di locazione. Una clausola generale come "tutte le spese per le utenze sono a carico dell'inquilino" non è valida.

• I costi ammissibili che gli inquilini devono coprire sono: costi di riscaldamento (combustibile, manutenzione del riscaldamento), acqua calda, manutenzione dell'edificio, elettricità generale, costi dell'ascensore, spese fognarie e spese di base per la raccolta dei rifiuti.
• Gli inquilini non sono tenuti a coprire i seguenti costi : riparazioni dell'impianto di riscaldamento, ristrutturazioni, interessi sul mutuo, premi assicurativi sull'edificio o tasse sulla proprietà.

2. Costi amministrativi

Questo è un punto di discussione frequente. È lecito trasferire i costi di gestione all'inquilino?

• Amministrazione generale (redazione contratti di locazione, contabilità): No. Gli inquilini non coprono questi costi . Sono inclusi nel canone netto.
• Gli inquilini possono sostenere i costi amministrativi della fatturazione basata sui consumi (solitamente circa il 3-4% dei costi energetici o in base alle spese effettivamente sostenute).

3. Tariffe TV e via cavo

In precedenza, era prassi comune per gli inquilini pagare la TV via cavo. Poiché molti inquilini ora guardano la televisione via Internet, possono richiedere che la connessione via cavo venga sigillata. In tal caso, l' inquilino non è più responsabile di questa spesa.

"Piccola manutenzione": quando l'inquilino deve sporcarsi le mani?

Un altro aspetto chiave della responsabilità dei costi a carico dell'inquilino riguarda le riparazioni. Generalmente, la manutenzione è a carico del locatore. Tuttavia, esiste un'importante eccezione: le riparazioni minori.

La regola:

L'inquilino deve pagare le piccole pulizie e riparazioni che può effettuare autonomamente senza ricorrere a competenze professionali ("manualmente").

• Esempi tipici di costi a carico degli inquilini : sostituzione dei flessibili della doccia, delle guarnizioni dei rubinetti, delle teglie, dei coperchi del WC, dei filtri della cappa aspirante o delle lampadine.
• Limite finanziario: nella pratica e nella giurisprudenza si è affermata una soglia indicativa di circa 150-200 franchi svizzeri a caso. Se i costi di riparazione sono inferiori a questo importo, l'inquilino è responsabile della copertura dei costi .

L'eccezione:

Non appena è necessario l'intervento di un esperto (ad esempio, se è necessario chiamare un elettricista), l' inquilino non è più responsabile dei costi , anche se la fattura ammonta a soli 100 franchi. L'inquilino non è tenuto a pagare un artigiano. La responsabilità dell'inquilino per i costi è quindi limitata ai materiali per articoli che possono essere sostituiti dall'inquilino stesso.

Danni e responsabilità: chi ha causato la rottura ?

Se si rompe qualcosa che non è coperto dalla piccola manutenzione (ad esempio una crepa nel lavandino o dei graffi sul parquet), sorge la questione di chi ne sostiene i costi dal punto di vista della responsabilità.

Tabella della durata di vita:

completa dei costi da parte dell'inquilino è rara, poiché gli oggetti hanno una durata di vita.

• Esempio: un pavimento in parquet dura 25 anni. Se l'inquilino provoca un graffio profondo dopo 12 anni, non deve pagare per un nuovo pavimento. Il costo a carico dell'inquilino è limitato al valore attuale (in questo caso, il 50%).
• Se il pavimento aveva già 30 anni, il suo valore attuale è pari a zero. L'inquilino non è responsabile di alcun costo, anche se ha causato il danno.

Ristrutturazioni: passaggio indiretto

Se stai ristrutturando (nuova cucina, nuove finestre), non puoi inviare la fattura all'inquilino. In questo caso, far pagare direttamente all'inquilino i costi è illegale.

Tuttavia, se gli investimenti aumentano il valore dell'immobile (comfort), è consentito aumentare l'affitto.

• Si tratta di un'assunzione di costi indiretta da parte dell'inquilino . Il denaro verrà recuperato nel corso degli anni attraverso un affitto più elevato.
• Il mero mantenimento del valore (riparazione delle spazzole) non giustifica però un aumento del canone di locazione e quindi, di fatto, non comporta alcuna assunzione di costi da parte dell'inquilino .

Tassi di posti vacanti e spese amministrative

Spesso i proprietari cercano di applicare tariffe fisse per "problemi di minore entità".

• Chiavi: se l'inquilino perde una chiave, è responsabile dei costi di sostituzione (ed eventualmente di cambio della serratura), a condizione che ciò rappresenti un problema di sicurezza.
• Spese amministrative: se l'inquilino richiede servizi straordinari (ad esempio, copie di vecchie dichiarazioni, inoltro di documenti), è possibile stipulare un accordo di condivisione dei costi moderato con l'inquilino . Tuttavia, non sono ammessi "contributi spese" forfettari senza una motivazione specifica.

Conclusione

La domanda "Quali costi posso addebitare all'inquilino?" richiede disciplina. La copertura dei costi dell'inquilino è strettamente limitata alle spese accessorie effettive e concordate contrattualmente e alle piccole manutenzioni fino a circa 150 franchi svizzeri. Tutto ciò che riguarda la struttura dell'edificio, le riparazioni importanti o l'amministrazione generale è coperto dal canone di locazione netto.

Non tentare mai di estendere la responsabilità dell'inquilino per i costi ad aree legalmente assegnate al locatore (ad esempio, fondi per le riparazioni). Una contabilità trasparente crea fiducia e impedisce all'inquilino di contestare la ripartizione dei costi presso il collegio di conciliazione, un processo che i locatori solitamente perdono a causa di contratti poco chiari.

Se non sei sicuro di quali voci della tua bolletta siano legalmente valide o se una specifica riparazione rientri nella responsabilità dell'inquilino per i costi di manutenzione minore, Loft offre analisi dei dati precise e strumenti per garantire che la tua fatturazione sia conforme alla legge.

Glossario

• Assunzione dei costi a carico dell'inquilino: il quadro giuridico che definisce quali oneri finanziari (spese di utenze, piccola manutenzione) possono essere trasferiti dal locatore all'inquilino.
• Piccola manutenzione: riparazioni fino a circa CHF 150–200 che l'inquilino può effettuare autonomamente (ad esempio, tubo flessibile della doccia). L'inquilino è interamente responsabile di questi costi .
• Tabella della durata di vita: un elenco (ad esempio, redatto dall'associazione degli inquilini/HEV) che definisce la rapidità con cui i componenti dell'edificio perdono valore. Limita la responsabilità dell'inquilino per danni al valore di mercato corrente.
• Costi aggiuntivi: costi di gestione come riscaldamento e acqua. Il rimborso di questi costi da parte dell'inquilino è possibile solo se espressamente indicato nel contratto di locazione.
• Valore attuale: il valore attuale di un immobile al netto dell'ammortamento dovuto al tempo. Rappresenta il limite massimo dei costi a carico dell'inquilino in caso di danni.