Cos'è un contratto di prenotazione quando si acquista una casa e a cosa devo prestare attenzione?

Il contratto di prenotazione immobiliare nel dettaglio: aspetti legali, rischi e cancellazione

Per comprenderne i meccanismi, dobbiamo approfondire la struttura di questo documento. Un contratto di prenotazione immobiliare è più di una semplice ricevuta: è un ostacolo psicologico e finanziario.

Il dilemma giuridico: requisiti formali e validità

Innanzitutto: in Svizzera, un contratto di compravendita immobiliare deve essere legalizzato da un notaio per essere valido (art. 216 CO). Poiché un contratto di prenotazione immobiliare è solitamente un semplice contratto scritto tra voi e l'agente immobiliare/venditore, non soddisfa questo requisito formale.

• La conseguenza: il venditore non può legalmente obbligarti ad acquistare la casa, anche se hai firmato il contratto di prenotazione immobiliare . Al contrario, non puoi obbligare il venditore a venderti la casa, anche se hai versato un acconto.
• La funzione: perché un contratto di prenotazione immobiliare ? Serve come prova di serietà e stabilisce chi sostiene i costi in caso di fallimento delle trattative. È un "gentleman's agreement" con un prezzo.

L'acconto: importo e garanzia

Un elemento chiave in un contratto di prenotazione immobiliare è il pagamento della prenotazione. Funge da garanzia.

• Importo: gli importi tipici sono compresi tra 10.000 e 30.000 franchi svizzeri, ovvero circa l'1-2% del prezzo di acquisto. Se un contratto di prenotazione immobiliare richiede una cifra significativamente più alta (ad esempio, il 10%), è il caso di allarmarsi.
• Il conto: questo è il punto più critico. Non trasferire mai la somma dal contratto di prenotazione dell'immobile al conto privato del venditore o al conto aziendale dell'agente immobiliare. Se l'agente fallisce, i tuoi soldi sono persi (massa fallimentare).
• La soluzione: il contratto di prenotazione immobiliare deve prevedere un conto bancario separato, bloccato o di deposito a garanzia, intestato a voi o comunque segregato. Il denaro viene consegnato al venditore solo al momento della stipula dell'atto notarile di acquisto e accreditato sul prezzo di acquisto.

Annullamento e costi: cosa succede se l'accordo fallisce?

Cosa succede se si rinuncia all'acquisto nonostante un accordo di riserva ? Ad esempio, perché la banca rifiuta il finanziamento o perché si scoprono difetti nella casa?

È qui che il contratto di prenotazione immobiliare mostra i suoi denti.

• Rimborso delle spese: il venditore è autorizzato a dedurre le spese documentate (spese notarili, spese di redazione , spese pubblicitarie, remarketing) dal pagamento iniziale. Questa è una possibilità legale.
• La clausola penale: molti modelli di contratti di prenotazione immobiliare contengono una clausola che stabilisce che, in caso di annullamento, l'intero deposito rimane al venditore come "penale". Poiché un contratto di prenotazione immobiliare è invalido senza un notaio, anche questa clausola penale generale è spesso nulla.
• Nella pratica, gli agenti immobiliari spesso si rifiutano di rilasciare il denaro. In tal caso, è necessario intentare causa per riavere indietro il denaro. Un contratto di prenotazione immobiliare equo elenca esattamente i costi addebitati in caso di cancellazione e non prevede una confisca generalizzata della caparra.

Includere una riserva di finanziamento.

Per tutelarti, dovresti insistere affinché nel contratto di prenotazione della proprietà sia inclusa una clausola di uscita.

• La formulazione: "Il presente contratto di prenotazione immobiliare è valido solo a condizione che l'acquirente riceva un impegno di finanziamento da una banca."
• L'effetto: se non si ottiene un mutuo, l'intero acconto verrà restituito dal contratto di prenotazione dell'immobile . Se l'agente immobiliare rifiuta questa clausola nel contratto di prenotazione dell'immobile , si consiglia cautela.

Contratto di prenotazione immobiliare per nuove costruzioni rispetto a edifici esistenti

Esistono differenze a seconda del tipo di oggetto.

• Immobili esistenti : in questo caso, il contratto di prenotazione dell'immobile viene spesso redatto dall'agente immobiliare. Di solito è breve e serve per raggiungere rapidamente un accordo.
• Progetti di nuova costruzione: per i progetti in fase di progettazione, il contratto di prenotazione immobiliare è spesso parte di un contratto preliminare più complesso. Gli appaltatori generali insistono quasi sempre su un contratto di prenotazione immobiliare per garantire la sicurezza della pianificazione. In questi casi, gli acconti sono spesso più elevati. Assicuratevi che il contratto di prenotazione immobiliare stabilisca chiaramente cosa succede se i lavori non iniziano (permesso di costruire negato).

Lista di controllo prima della firma

Prima di prendere carta e penna, controlla i seguenti punti nel contratto di prenotazione della proprietà :

• Il prezzo di acquisto e la proprietà sono descritti esattamente nel contratto di prenotazione ?
• Il denaro è depositato in un conto deposito a garanzia?
• contratto di prenotazione dell'immobile è inclusa una riserva di finanziamento ?
• I costi di cancellazione sono dettagliati e regolamentati in modo equo nel contratto di prenotazione dell'immobile ?
• Il contratto di prenotazione dell'immobile è limitato nel tempo (ad esempio, fino alla data prevista per l'appuntamento con il notaio)?

Conclusione

Alla domanda "Cos'è un contratto di prenotazione?" si può rispondere così: è un'ancora psicologica con un rischio finanziario. Sebbene un contratto di prenotazione immobiliare sia comune in Svizzera, è giuridicamente inefficace se non è autenticato da un notaio. Non obbliga all'acquisto, ma può costare caro se ci si tira indietro.

Considerate il contratto di prenotazione immobiliare una seria dichiarazione d'intenti. Firmatelo solo quando siete certi e la banca ha dato il via libera. Insistete sempre per un conto di deposito a garanzia e una clausola di finanziamento. Un venditore affidabile accetterà un contratto di prenotazione immobiliare equo che tuteli entrambe le parti. Non lasciatevi mettere sotto pressione, nemmeno se ci sono presumibilmente altri cinque acquirenti in attesa.

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Glossario

• Contratto di prenotazione della proprietà: accordo scritto tra acquirente e venditore prima dell'acquisto effettivo per riservare la proprietà dietro pagamento di un deposito.
• Conto fiduciario: un conto bancario intestato all'acquirente o in un trust. Il denaro derivante dal contratto di prenotazione immobiliare è protetto dall'accesso del venditore fino al completamento dell'acquisto.
• Requisito formale (art. 216 OR): la disposizione di legge stabilisce che le transazioni immobiliari devono essere autenticate da un notaio. Un semplice contratto di prenotazione immobiliare scritto non soddisfa questo requisito.
• Clausola penale: una somma di denaro stabilita nel contratto, che diventa esigibile in caso di inadempimento. Nei contratti di compravendita immobiliare stipulati senza notaio, questa clausola spesso non è legalmente valida.
• Riserva di finanziamento: clausola del contratto di prenotazione immobiliare che consente all'acquirente di recedere gratuitamente se nessuna banca concede un mutuo.