Quali informazioni sono contenute in un estratto del catasto di una proprietà che voglio acquistare come mia abitazione?

La struttura: decifrare passo dopo passo il contenuto dell'estratto del registro fondiario.

Un estratto catastale ufficiale è solitamente suddiviso in cinque sezioni principali. Per evitare spiacevoli sorprese, è necessario verificare il contenuto di ciascuna sezione dell'estratto .

1. Titolo e descrizione della proprietà: i dati di base

Nella parte superiore dell'estratto del catasto troverete l'identificazione della proprietà.

• Quali informazioni contiene? Il comune, il numero di particella (numero di proprietà), il numero di piano e la superficie esatta in metri quadrati.
• catastale è importante? Definisce ciò che si sta acquistando fisicamente. Prestate particolare attenzione ai valori assicurativi dell'immobile e alla stima ufficiale, che spesso vi sono riportati. Inoltre, l' estratto catastale indica se si tratta di proprietà esclusiva o di comproprietà (ad esempio, nel caso di una strada privata ).
• Insidia: a volte l'area indicata nell'estratto catastale differisce dall'uso effettivo (ad esempio, se la recinzione è posizionata in modo errato). Il confine indicato nella planimetria è il fattore determinante.

2. Proprietà: chi vende effettivamente?

Nella seconda sezione dell'estratto del registro fondiario è indicato il nome dell'attuale proprietario.

• Quali informazioni sono incluse? Nome, data di acquisizione e forma di proprietà (proprietà esclusiva, comproprietà, comproprietà).
• Analisi dell'estratto del registro fondiario: verifica se il venditore indicato nell'estratto del registro fondiario è identico al tuo partner negoziale. In caso di coeredi, tutti gli eredi devono dare il loro consenso. L' estratto del registro fondiario ti indicherà chi è autorizzato a firmare.

3. Servitù (servitù): il nocciolo dei rischi

Questa è la parte più critica dell'intero estratto del catasto . Le servitù regolano "tolleranza e omissione".

• Servitù elencate nell'estratto del catasto: includono diritti di passaggio (l'agricoltore ha il permesso di attraversare il tuo terreno?), diritti di passaggio (per le acque reflue del vicino) o diritti di edificazione più vicini alla tua proprietà. Un diritto di edificazione più vicino alla tua proprietà, come indicato nell'estratto del catasto, può significare che il tuo vicino è autorizzato a costruire proprio di fronte alla tua proprietà.
• Servitù personali nell'estratto del registro fondiario: includono diritti di residenza o usufrutto . Un diritto di residenza a vita per la nonna nell'estratto del registro fondiario significa che puoi acquistare la casa, ma non ti è consentito trasferirti finché lei è in vita.

Questa sezione dell'estratto del catasto spesso determina i diritti di edificazione e il valore della proprietà. Una voce come "divieto di edificazione" nell'estratto del catasto è un elemento decisivo.

4. Oneri fondamentali: gli obblighi finanziari

Questa sezione dell'estratto del catasto viene spesso confusa con le servitù, ma è di natura puramente finanziaria.

• Cosa contiene? Obblighi di fornitura di servizi attivi. Una tipica annotazione nell'estratto del catasto contiene l'obbligo di manutenzione per un muro di contenimento o una strada privata.
• Significato nell'estratto del catasto: il proprietario dell'immobile è responsabile di questo servizio. Se l' estratto del catasto indica che sei responsabile della pulizia del ruscello, questo ti costerà denaro e tempo ogni anno. Controlla qui l' estratto del catasto per i costi di manutenzione nascosti.

5. Note preliminari: i segnali di avvertimento

Le iscrizioni preliminari nell'estratto del registro fondiario garantiscono diritti che diventeranno rilevanti solo in futuro o ne limitano la vendita.

• Diritto di prelazione: l' estratto del catasto prevede un diritto di prelazione per un parente o per il comune? In tal caso, questi ultimi possono intervenire nel contratto di acquisto e sfrattarti la casa.
• Contratti di locazione: un contratto di locazione il cui contenuto è registrato nell'estratto del registro fondiario tutela l'affittuario dalla risoluzione, anche in caso di uso personale da parte dell'acquirente.
• Privilegio edilizio: se trovate questo termine nell'estratto del catasto di un nuovo edificio, fate attenzione! Significa che gli artigiani non sono stati pagati. Questo debito è garantito dall'immobile. Una tale annotazione nell'estratto del catasto è un serio segnale d'allarme.

6. Mutui: i debiti della casa

L'ultima sezione importante dell'estratto del catasto riguarda il finanziamento.

• Cartelle ipotecarie: qui sono elencati i documenti ipotecari (cartelle ipotecarie registrate o cartacee). L' estratto del registro fondiario indica l'importo del gravame (ad esempio, "Cartella ipotecaria CHF 800.000").
• Importante: di solito si ereditano questi atti ipotecari. Tuttavia, l' estratto del catasto mostra solo l'importo massimo (valore nominale), non il valore attuale (debito effettivo).
• Insidia: assicurarsi che l' estratto del catasto non contenga privilegi di terzi che non possano essere rimossi. L' estratto del catasto deve essere modificato prima dell'acquisto, in modo da ottenere la proprietà libera da vincoli (ad eccezione del mutuo ipotecario).

Come posso leggere correttamente il contenuto dell'estratto del registro fondiario?

L' estratto del catasto è redatto in linguaggio giuridico. Termini come " zG ." (a favore) e " zL ." (a danno) sono cruciali.

• A tuo danno ( zL .): Questa annotazione nell'estratto del registro fondiario ti limita (devi tollerarla).
• A favore di ( zG .): Questa iscrizione nell'estratto del registro fondiario ti dà diritto alla proprietà confinante (puoi transitarci sopra).

Leggere sempre l' estratto del catasto insieme alla mappa catastale per capire esattamente dove corre un diritto di passaggio .

Conclusione

La domanda "Quali informazioni sono contenute in un estratto del catasto?" è la più importante nella due diligence. Il contenuto dell'estratto del catasto definisce il valore effettivo e i vincoli legali di un immobile. Un diritto di passaggio che attraversa interamente il bacino immobiliare da voi progettato, o un diritto di residenza per terzi, è registrato nell'estratto del catasto ed è spesso irrevocabile.

Non fidatevi mai delle dichiarazioni dell'agente immobiliare. Richiedete un estratto completo e aggiornato del catasto e verificatene il contenuto riga per riga. In caso di ambiguità nell'estratto ( ad esempio, vecchie servitù poco chiare), richiedete i documenti giustificativi (i contratti originali) all'ufficio del catasto. Solo chi comprende appieno il contenuto dell'estratto del catasto può firmare in tutta tranquillità presso lo studio del notaio.

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Glossario

• Contenuto dell'estratto del registro fondiario: elenco dettagliato di tutti i rapporti giuridici di un immobile, tra cui proprietà, servitù e privilegi.
• Servitù (servitù): un diritto registrato nell'estratto del registro fondiario che limita (ad esempio, diritto di passaggio ) o amplia l'uso della proprietà.
• Onere fondiario: obbligo del proprietario di eseguire un servizio (ad esempio, la manutenzione di un muro) che viene registrato nell'estratto del registro fondiario .
• Iscrizione preliminare: iscrizione nell'estratto del registro fondiario che garantisce diritti personali (come l'affitto o il diritto di prelazione) in rem, ovvero li lega alla proprietà.
• Certificato ipotecario: titolo elencato nell'estratto del registro fondiario , che funge da garanzia per l'ipoteca nei confronti della banca.