Cosa devo considerare quando eredito una proprietà che voglio utilizzare come casa mia?

La comunione degli eredi: il primo ostacolo

Nei casi più rari, si è l'unico erede. Il più delle volte, quando si eredita un immobile, si finisce per far parte di una comunione ereditaria. Ciò significa comproprietà: tutte le decisioni riguardanti i beni ereditati devono essere unanimi.

L'accordo e il valore di mercato

Se si vuole rilevare la proprietà ereditata , è necessario acquistare le quote degli altri proprietari. Ma quanto vale la proprietà ereditata ?

• Valore fiscale vs. valore di mercato: quando si eredita un immobile, non fare mai affidamento sul valore fiscale ufficiale o sul valore assicurato. Questi sono spesso molto inferiori al prezzo di mercato.
• Stima: per evitare controversie, dovresti incaricare un perito indipendente di determinare il valore di mercato della proprietà ereditata .
• Divisione ereditaria: se il patrimonio ereditato ha un valore di 1 milione di franchi svizzeri e siete due eredi, dovete versare a vostro fratello o sorella 500.000 franchi svizzeri (al netto di eventuali ipoteche esistenti). Questo "pagamento di compensazione" è il prezzo d'acquisto della vostra quota del patrimonio ereditato .

Finanziamento: Rifinanziamento di immobili ereditati

Molte persone credono che gli immobili ereditati siano esenti da debiti. Spesso si sbagliano.

• Mutui esistenti: quando si eredita un immobile, generalmente si assume il debito esistente. Verificare le condizioni del prestito e i tassi di interesse. Se questi sono sfavorevoli per l' immobile ereditato , spesso vale la pena estinguere anticipatamente il prestito pagando una penale di prepagamento.
• Capitale richiesto per il pagamento: per pagare i coeredi, di solito è necessario aumentare l'ipoteca sull'immobile ereditato . La banca valuta la tua capacità di sostenere l'acquisto dell'immobile ereditato con la stessa rigore di un acquisto tradizionale. Devi dimostrare di poterti permettere l'acquisto dell'immobile ereditato .

Tasse: dove lo Stato guadagna anche una quota dei beni ereditati

La normativa fiscale relativa ai beni immobili ereditati è complessa e varia da cantone a cantone.

Imposta di successione

L'obbligo di pagare l'imposta di successione sui beni immobili dipende dal grado di parentela.

• Coniugi e discendenti: in quasi tutti i cantoni sono esenti dall'imposta di successione. È possibile ereditare immobili senza pagare imposte.
• Parenti lontani: se si eredita da uno zio o una zia, l' imposta di successione sugli immobili può arrivare fino al 40%. Questo può costringere a vendere i beni ereditati per pagare l'imposta.

Imposta sulle plusvalenze immobiliari e differimento fiscale

Un vantaggio significativo dell'eredità immobiliare : l'imposta sulle plusvalenze è differita.

• Il principio: normalmente, l'imposta sulle plusvalenze viene riscossa sui trasferimenti immobiliari. Nel caso di immobili ereditati, lo Stato sospende tale imposta (differimento d'imposta).
• Il rischio: se vendi in seguito l' immobile ereditato , dovrai pagare l'imposta retroattivamente, calcolata in base al periodo di proprietà del defunto e al tuo. Quindi, con l' immobile ereditato, stai essenzialmente ereditando un debito fiscale latente. Questo deve essere tenuto in considerazione quando paghi gli altri eredi! Se paghi l'intero valore di mercato senza dedurre l'imposta latente sull'immobile ereditato , pagherai troppo.

Condizioni e ristrutturazione: la verifica della realtà

Le case antiche hanno fascino, ma anche difetti. Una proprietà ereditata spesso risale a un'epoca con standard costruttivi diversi.

• Ristrutturazione energetica: verifica il riscaldamento e l'isolamento dell'immobile ereditato . Nuove leggi (ad esempio, MuKEn ) potrebbero richiedere a breve la sostituzione del vecchio impianto di riscaldamento a gasolio nell'immobile ereditato .
• Esigenze di investimento: una perizia rivelerà se l' immobile ereditato contiene amianto, vecchie tubature o un tetto che perde. Calcolate questi costi prima di entrare in possesso dell'immobile ereditato . Spesso, un immobile ereditato è più economico di una nuova costruzione, ma solo se si stimano realisticamente i costi di ristrutturazione.

Valore emozionale vs. valore di mercato

In nessun'altra transazione il prezzo e il valore sono così distanti come nel caso di una proprietà ereditata .

• La trappola: sei affezionato alle rose nel giardino della proprietà ereditata . I tuoi fratelli vedono solo terreni edificabili.
• Il consiglio: cerca di considerare la proprietà ereditata come un oggetto neutrale. Acquisteresti questa casa se non fosse di tua proprietà ereditata ? Se la risposta è "no", venderla e dividere il ricavato è spesso una soluzione più sana che cercare disperatamente di accaparrarsela .

Catasto e notaio

Il trasferimento della proprietà di un immobile ereditato avviene formalmente mediante la registrazione nel registro fondiario.

• Procedura di successione ereditaria: alla morte del testatore, si diventa automaticamente l'unico proprietario dei beni ereditati .
• Trasferimento di proprietà: per essere registrati come unico proprietario nel registro fondiario, è necessario un accordo di divisione ereditaria. Solo una volta che questo accordo sarà stato autenticato da un notaio, i beni ereditati apparterranno esclusivamente a voi. Le spese notarili e di registro fondiario per il trasferimento di proprietà dei beni ereditati sono solitamente a carico dell'erede.

Conclusione

La domanda "Cosa devo considerare quando eredito un immobile?" è complessa. Ereditare un immobile è sia un'opportunità che una responsabilità. Spesso offre l'accesso alla proprietà di una casa che sarebbe inaccessibile sul libero mercato. Tuttavia, ereditare un immobile richiede un accordo con gli altri eredi, un solido finanziamento di eventuali pagamenti di perequazione e la consapevolezza dei potenziali oneri fiscali.

Non lasciarti accecare dal valore sentimentale di un immobile ereditato . Valuta le condizioni dell'immobile in modo obiettivo. Insisti per una stima equa del suo valore di mercato per evitare controversie familiari. E ricorda: la sospensione delle tasse sugli immobili ereditati è un regalo temporaneo: il conto arriverà quando venderai. Chi pianifica strategicamente la propria proprietà ereditata può trasformarla in una vera casa.

Se desideri che il valore di mercato dei tuoi beni ereditati venga determinato in modo oggettivo o cerchi supporto nel calcolo dell'imposta latente sulle plusvalenze immobiliari, Loft offre strumenti di valutazione neutrali e dati per un'equa divisione dell'eredità.

Glossario

• Eredità immobiliare: proprietà che passa a uno o più eredi alla morte del proprietario.
• **Comunione ereditaria: l'insieme di tutti gli eredi che sono comproprietari dei beni ereditati** fino alla loro divisione (comproprietà).
• **Pagamento di indennizzo: la somma di denaro che l'erede ereditario deve pagare ai coeredi per acquisire le loro quote dei beni ereditati .**
• Differimento fiscale: la norma secondo cui, in caso di eredità di beni immobili, l'imposta sulle plusvalenze non è dovuta immediatamente, ma solo al momento di una successiva vendita.
• Valore di mercato equo: il valore di mercato oggettivo del bene ereditato , che dovrebbe servire come base per il pagamento ai coeredi (in contrapposizione al valore fiscale inferiore).