Cosa devo fare se dopo aver acquistato la mia casa emergono dei difetti?

Analisi: La situazione giuridica tra nuove costruzioni e edifici esistenti

Per far valere con successo i diritti per difetti dopo l'acquisto di una casa , è necessario comprendere la base giuridica del proprio acquisto .

Immobili esistenti : "Venduto come visto e piaciuto"

Quando si acquista una casa vecchia, è prassi comune escludere tutte le garanzie dal contratto (clausola di esclusione di responsabilità). Ciò significa che il venditore non è responsabile per eventuali difetti successivi all'acquisto dell'immobile .

• La logica è questa: un venditore privato non può offrire una garanzia su un tetto di 30 anni. Si acquista la casa così com'è.
• Eccezione (frode): l'esclusione di garanzia non si applica se il venditore ha occultato fraudolentemente i difetti dopo l'acquisto della casa . Esempio: ha ridipinto la muffa nel seminterrato poco prima della visita senza effettivamente risolvere il problema.
• Onere della prova: se si scoprono tali difetti dopo l'acquisto di una casa , è necessario dimostrare che il venditore ne era a conoscenza e li ha deliberatamente occultati. Questo è spesso difficile, ma è l'unico rimedio per gli edifici esistenti .

Nuove costruzioni: le norme SIA e la legge delle obbligazioni

Per gli edifici di nuova costruzione la situazione è diversa. In questo caso si applicano le norme della Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti (Norma SIA 118).

• Periodo di reclamo di due anni: se si applica lo standard SIA 118, è possibile segnalare i difetti della propria casa entro due anni dall'acquisto. Non è necessario rivolgersi alle autorità se si nota un graffio.
• 5 anni per difetti nascosti: per i difetti successivi all'acquisto di una casa che diventano visibili solo in seguito (ad esempio, una facciata che perde), si applica un periodo di cinque anni.
• Obbligo di denuncia immediata (CO): Attenzione! Se nel contratto non è stipulata la norma SIA , si applica il rigido Codice delle obbligazioni svizzero. In questo caso, è necessario denunciare i difetti dopo l'acquisto della casa di proprietà. Segnalare immediatamente il fatto non appena scoperto (entro 2-3 giorni).

Procedura: il processo corretto per gestire i difetti dopo l'acquisto di una casa

Che si tratti di un edificio nuovo o vecchio, non appena si rileva un danno, il tempo è essenziale. L'intervento di un professionista è essenziale.

1. Documentazione: prove sicure

In tribunale non contano i sentimenti, contano i fatti.

• Foto e video: documenta accuratamente eventuali difetti dopo l'acquisto della casa . Fotografa la crepa nel muro con un metro a nastro accanto per mostrarne le dimensioni.
• Registro: annota esattamente quando si sono verificati i difetti dopo l'acquisto della casa (ad esempio, "Infiltrazioni d'acqua il 12 ottobre dopo una forte pioggia").

2. La denuncia dei vizi: forma e contenuto

Il passo più importante è il reclamo.

• Notifica scritta: non segnalare mai difetti dopo l'acquisto di una casa esclusivamente per telefono o WhatsApp. Utilizza sempre una lettera raccomandata.
• Destinatario: per gli edifici di nuova costruzione, il referente è solitamente l'appaltatore generale (GC), non il singolo imprenditore. Per gli edifici più vecchi (in caso di dichiarazione fraudolenta), il referente è il venditore.
• Contenuto: Descrivi con precisione i difetti riscontrati dopo l'acquisto della casa ("macchia d'acqua in soggiorno, in alto a destra", non "perdita dal tetto"). Richiedi la riparazione entro un lasso di tempo ragionevole.

3. Difetti palesi vs. nascosti

Esistono due categorie di difetti dopo l'acquisto di una casa :

• Difetti evidenti: visibili al momento della consegna (ad esempio, una piastrella rotta). Devono essere immediatamente annotati nel verbale di consegna. Se si firma il verbale senza riserve, questi difetti si considerano approvati dopo l'acquisto dell'immobile e non sarà più possibile presentare ricorso.
• Difetti nascosti: questi diventano evidenti solo in un secondo momento (ad esempio, un impianto di riscaldamento a pavimento difettoso). Non appena noti tali difetti dopo l'acquisto della casa , devi segnalarli.

4. Diritti dell'acquirente

Se dopo l'acquisto di una casa vengono riconosciuti dei difetti , hai tre possibilità (recesso, riduzione del prezzo, rettifica):

• Lavori di ristrutturazione: questa è una prassi standard per i nuovi edifici. L'appaltatore è autorizzato a riparare i difetti dopo l'acquisto di una casa .
• Riduzione del prezzo: se una riparazione è impossibile o eccessivamente costosa , puoi ridurre il prezzo di acquisto. Riceverai un rimborso per la diminuzione di valore dovuta ai difetti dopo l'acquisto della tua casa .
• Recesso: recesso dal contratto di acquisto. È possibile solo in caso di vizi estremamente gravi successivi all'acquisto di un immobile che rendano l'immobile inabitabile, ed è un caso estremamente raro nella pratica.

Caso speciale: falsa dichiarazione in vecchi edifici

Questo è il punto di contesa più frequente per quanto riguarda i difetti dopo l'acquisto di una casa esistente .

Compri una casa e tre mesi dopo il seminterrato è umido. Il venditore invoca l'esclusione della garanzia.

• La tua occasione: scopri che il vicino ha già parlato del problema con il venditore anni fa. Oppure trovi dell'intonaco ammuffito dietro una parete in cartongesso appena installata.
• Procedura: Questi sono esempi classici di difetti fraudolentemente occultati dopo l'acquisto di una casa . In questi casi, il venditore è responsabile, anche con una clausola di esclusione. È necessario segnalare immediatamente il difetto e, in caso di dubbio, consultare un perito edile che possa confermare che il danno esiste da molto tempo ed è stato occultato esteticamente. Senza una perizia, è difficile far valere i diritti per tali difetti dopo l'acquisto di una casa .

Prevenzione: come evitare difetti dopo l'acquisto della propria casa

La cosa migliore è evitare di litigare fin dall'inizio.

• Esperto edile durante la consegna: porta con te un esperto quando consegni un nuovo edificio o ne ispezioni uno vecchio. Individuerà difetti dopo l'acquisto della casa che potrebbero sfuggirti.
• Privilegio edilizio: un caso particolare di vizio sorto dopo l'acquisto di una casa (vizio legale). Se l'appaltatore generale non paga gli artigiani, può registrare un privilegio sulla tua casa. Tutelati effettuando i pagamenti direttamente agli artigiani o richiedendo una garanzia di buona esecuzione alla banca.

Conclusione

La domanda "Cosa faccio se ci sono difetti?" richiede sangue freddo e un intervento rapido. I difetti dopo l'acquisto di una casa sono fastidiosi, ma spesso risolvibili se si conoscono le regole del gioco.

Per le nuove costruzioni: utilizzare il tempo assegnato per segnalare i difetti e documentare tutto per iscritto. Per gli edifici più vecchi: le esclusioni di garanzia sono efficaci, ma possono essere violate da intenti dolosi. Diffidare delle pareti del seminterrato appena tinteggiate. In caso di dubbio, consultare un avvocato o un esperto edile è più economico che dover sostenere i costi di gravi difetti dopo l'acquisto della casa . La tua proprietà è il tuo bene: proteggi costantemente il suo valore da lavori di scarsa qualità e occultamenti.

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Glossario

• Difetti successivi all'acquisto di una casa: termine collettivo per indicare difetti fisici o legali di una proprietà che ne riducono il valore o l'idoneità all'uso previsto.
• Comunicazione di difetti: la notifica formale e scritta dall'acquirente al venditore/appaltatore in merito ai difetti riscontrati dopo l'acquisto di una casa .
• Esclusione di garanzia: clausola contrattuale (solitamente negli edifici più vecchi) che esclude la responsabilità del venditore per eventuali difetti successivi all'acquisto di una casa. esclude , salvo casi di dolo.
• Falsa dichiarazione: occultamento o occultamento deliberato di difetti noti dopo l'acquisto di una casa da parte del venditore, allo scopo di indurre l'acquirente a completare la transazione.
• Norma SIA 118: Regole della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti, spesso concordate per le nuove costruzioni e che prevedono termini di notifica più favorevoli per gli acquirenti in caso di difetti dopo l'acquisto di un'abitazione rispetto al Codice delle obbligazioni svizzero (CO).