Cosa significa una servitù quando si acquista una casa?

Analisi: comprendere i carichi in dettaglio

comprendere le implicazioni di una servitù su una proprietà , dobbiamo distinguere chi ne beneficia e quanto limita il tuo patrimonio. Non tutte le servitù sono problematiche; alcune sono addirittura necessarie (ad esempio, i diritti di passaggio per le linee elettriche). Ma altre possono rovinare i tuoi piani.

Servitù: quando la proprietà vicina ha predominio

La forma più comune di servitù su proprietà immobiliari è la cosiddetta servitù fondiaria. Questa crea un rapporto tra due appezzamenti di terreno: il fondo "servente" (il tuo) e il fondo "dominante" (il tuo vicino).

• Servitù di passaggio: si tratta della classica servitù di passaggio su una proprietà . Un diritto di passaggio per pedoni e veicoli consente al vicino di attraversare il terreno. Una servitù di passaggio su una proprietà comporta rumore, minore privacy e spesso controversie sulla manutenzione del percorso.
• Servitù di passaggio per costruire più vicino al confine di proprietà: un vincolo spesso trascurato su una proprietà . Permette al vicino di costruire più vicino al confine di quanto effettivamente consentito dai regolamenti edilizi. Una servitù di passaggio di questo tipo può portare alla costruzione improvvisa di un nuovo edificio proprio di fronte alla vostra casa, bloccando la luce e la vista.

Servitù personali: quando le persone hanno diritti

Una servitù su una proprietà legata a una persona specifica può essere ancora più significativa.

• Diritto di residenza: se si trova una servitù su un immobile con diritto di residenza, si consiglia la massima cautela. Ciò significa che una persona (spesso un parente del venditore) può vivere lì finché è in vita. Si acquista la casa, ma non ci si può trasferire. Una servitù di questo tipo su un immobile spesso ne riduce il valore dal 40 al 60%.
• Usufrutto : questa servitù sulla proprietà va ancora oltre. L' usufruttuario non solo può abitare nella proprietà, ma anche affittarla e percepire il canone di locazione. Per te, in quanto proprietario, una proprietà con questa servitù è praticamente priva di valore finché l' usufruttuario è in vita, poiché possiedi solo la "nuda" struttura dell'edificio e non ne trai alcun beneficio.

Servitù e restrizioni edilizie

Spesso si trova una servitù su una proprietà a favore del comune o della compagnia elettrica.

• Servitù: una servitù di questo tipo sulla vostra proprietà consente la posa di tubi o cavi attraverso il vostro terreno. Il problema: all'interno dell'area di questa servitù, di solito non è consentito costruire o piantare alberi con radici profonde. Se state progettando una piscina o un ampliamento, questa servitù può ostacolare il progetto.
• Limitazioni edilizie: a volte esiste una servitù di passaggio su una proprietà che limita l'altezza di alberi o edifici per proteggere la vista del proprietario del terreno retrostante . Questo tipo di servitù di passaggio limita gravemente la libertà architettonica.

L'impatto finanziario: deprezzamento del valore dovuto alle servitù

Ogni servitù su una proprietà registrata nel registro fondiario con " zL ." (a scapito di) è potenzialmente deprezzabile.

Le banche esaminano meticolosamente ogni servitù su una proprietà .

• Rapporto prestito/valore: se la banca rileva un gravame significativo sull'immobile (ad esempio un diritto di abitazione), ridurrà drasticamente il rapporto prestito/valore. Riceverai un mutuo più basso.
• Negoziazione: se si scopre una servitù di passaggio che compromette il diritto di proprietà (ad esempio, un ampio diritto di passaggio), questo è un valido argomento per abbassare il prezzo di acquisto. Una servitù di passaggio sul bene è un difetto che non è possibile risolvere facilmente.

Obbligo di verifica: uno sguardo al catasto

Non fare mai affidamento su affermazioni come "Tanto nessuno passa mai di lì in auto". È rilevante solo la servitù registrata sulla proprietà .

• Richiedi un estratto del catasto: Richiedi un estratto aggiornato. Cerca nella sezione "Servitù". Ogni servitù sulla proprietà ivi elencata è giuridicamente vincolante.
• Richiedere documenti giustificativi: l'estratto spesso elenca solo parole chiave (ad esempio, " diritto di passaggio "). Per sapere quanto è largo il sentiero e chi è responsabile della sua manutenzione, è necessario consultare il contratto sottostante (il documento) presso l'ufficio del catasto. Solo lì sono definiti i dettagli di ogni servitù sulla proprietà .
• Verifica la cancellazione: a volte, nel catasto è elencata una vecchia servitù su una proprietà che è diventata obsoleta (ad esempio, un diritto di passaggio su una casa che è stata demolita). Chiedi al venditore di far cancellare questa servitù dal catasto prima dell'acquisto. Questa correzione rende il catasto più "pulito".

L'aspetto "positivo" della servitù sulla proprietà

Non tutte le servitù su una proprietà sono negative.

Ci sono anche le voci " zG ." (a favore di).

Una servitù di questo tipo su una proprietà conferisce diritti sul terreno confinante.

• Esempio: una servitù di passaggio sulla proprietà del tuo vicino ti consente di attraversare il suo vialetto d'accesso per raggiungere il tuo garage. Senza questa servitù di passaggio, il tuo terreno potrebbe non essere nemmeno accessibile e quindi privo di valore.

esaminare ogni servitù su una proprietà : mi grava (onere) o mi avvantaggia (diritto)?

Conclusione

La domanda "Cosa significa una servitù?" porta direttamente al nocciolo del valore di una proprietà. Una servitù su una proprietà definisce i limiti della tua libertà come proprietario. Che si tratti di un diritto di passaggio , di un diritto di posa di servizi pubblici o di un diritto di residenza, ogni servitù su una proprietà è una restrizione che devi accettare e spesso finanziare.

Non ignorare mai una voce nel catasto. Una servitù su una proprietà non scompare semplicemente perché ti crea disagio. È legalmente vincolante. Prima di ogni acquisto, esamina ogni singola servitù sulla proprietà per le sue conseguenze in termini di privacy, potenziale edilizio e valore di rivendita. Spesso, una servitù fastidiosa su una proprietà è il motivo per cui una casa viene offerta a un prezzo apparentemente basso. Comprendere le servitù su una proprietà ti consente di negoziare in modo più efficace e ti protegge da spiacevoli sorprese nel tuo giardino.

Se non sei sicuro di quanto una specifica servitù su una proprietà riduca il valore della proprietà desiderata o hai bisogno di aiuto per interpretare vecchi documenti catastali, Loft offre strumenti di analisi neutrali e competenze specialistiche per la tua tranquillità.

Glossario

• Servitù su beni immobili (servitù): Diritto reale che limita (onere) o amplia (diritto) l'uso di un bene. È registrato nel registro fondiario.
• Catasto: il registro pubblico in cui sono registrati i diritti di proprietà e le servitù sugli immobili . Gode di pubblica fiducia.
• **Diritto di passaggio : servitù comune su una proprietà** che consente a terzi di attraversarla.
• **Usufrutto : servitù completa su una proprietà** che garantisce al beneficiario il pieno godimento (occupazione, affitto) della proprietà.
• Proprietà servente vs. proprietà dominante: la proprietà servente sopporta l'onere della servitù sulla proprietà , mentre la proprietà dominante ne trae beneficio.