Quali tasse vengono applicate quando si acquista una casa?

Commissioni una tantum: quanto dovuto immediatamente al momento dell'acquisto

Le imposte relative all'acquisto di una casa possono essere suddivise in imposte dirette sulle transazioni e imposte indirette sui rischi. Qui puoi scoprire immediatamente cosa richiede il governo da te.

L'imposta sul trasferimento immobiliare: la parte più consistente

L'imposta più nota sugli acquisti di immobili è l'imposta sul trasferimento immobiliare. Viene riscossa quando un immobile cambia proprietario.

• L'importo: nei cantoni che applicano questa imposta sull'acquisto di abitazioni , l'aliquota è solitamente compresa tra l' 1% e il 3,3% del prezzo d'acquisto. Per una casa del valore di 1 milione di franchi, questa cifra ammonta rapidamente a 10.000-30.000 franchi.
• Federalismo: qui, lo spirito cantonale svizzero si manifesta chiaramente nelle imposte sull'acquisto di abitazioni . Il Canton Zurigo, ad esempio, ha abolito l'imposta sul trasferimento di proprietà per gli immobili residenziali (si applicano solo le spese notarili). Berna e Vaud, invece, la riscuotono ancora.
• Ripartizione dei costi: spesso, acquirenti e venditori dividono equamente le imposte sull'acquisto di un'abitazione . Tuttavia, si tratta di una questione di negoziazione e dovrebbe essere stipulata nel contratto di acquisto. In alcuni cantoni, l'acquirente è responsabile in solido per l'intero importo delle imposte sull'acquisto di un'abitazione in caso di mancato pagamento da parte del venditore.

Commissioni che funzionano come tasse

In senso stretto, le spese notarili e catastali non sono imposte sull'acquisto di una casa , ma piuttosto commissioni per un servizio. Tuttavia, poiché sono spesso calcolate come percentuale del prezzo di acquisto (aliquota per mille) e vanno allo Stato o ai notai statali , sono spesso incluse nel bilancio come imposte sull'acquisto di una casa .

Insieme all'imposta sul trasferimento immobiliare, questi "costi accessori di acquisto" ammontano spesso a circa il 5% del prezzo di acquisto . Questa somma deve essere fornita come capitale proprio; non può essere finanziata tramite un mutuo.

Fondi pensione e imposta sul prelievo di capitale

Molti acquirenti utilizzano i fondi della propria cassa pensione (2° pilastro) o del pilastro 3a come capitale proprio. Ciò che molti dimenticano: questo prelievo anticipato comporta immediatamente il pagamento delle imposte sull'acquisto della casa .

• Il meccanismo: quando si preleva denaro dai propri risparmi pensionistici, questo deve essere tassato. Si tratta di una cosiddetta imposta sul prelievo di capitale (spesso a un'aliquota ridotta, separata dagli altri redditi).
• Il piano: questa imposta è dovuta immediatamente. Se prelevi 100.000 franchi dalla tua cassa pensione, forse solo 95.000 franchi finiranno sul tuo conto, perché l'imposta deve essere pagata (o devi pagarla da altre fonti). Queste imposte sull'acquisto di una casa riducono quindi il tuo capitale proprio effettivo.

Il rischio dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari

L'imposta sulle plusvalenze immobiliari è in realtà un'imposta a carico del venditore. Quest'ultimo paga l'imposta sul profitto (prezzo di vendita meno costi di acquisizione). Perché è ancora rilevante ai fini fiscali quando si acquista una casa ?

• Il privilegio: nella maggior parte dei cantoni, lo Stato ha un privilegio legale sulla proprietà per questa imposta.
• Lo scenario: se il venditore non paga l'imposta sulle plusvalenze (ad esempio, perché è insolvente o si trasferisce all'estero), lo Stato sequestrerà l'immobile. Ciò significa che tu, in qualità di acquirente, dovrai saldare il debito fiscale del venditore per evitare che la tua casa venga pignorata.
• La soluzione: questi rischi sono quindi indirettamente correlati alle imposte associate all'acquisto di una casa . Tutelatevi trasferendo l'importo stimato delle imposte del venditore direttamente all'ufficio delle imposte o depositandolo su un conto di deposito a garanzia, invece di pagare al venditore l'intero prezzo di acquisto.

Imposte ricorrenti dopo l'acquisto

tasse annuali cambiano radicalmente. Si passa da affittuari a proprietari, il che rende la dichiarazione dei redditi più complessa.

Il valore locativo imputato

Si tratta di una particolarità svizzera e tecnicamente rientra nelle imposte correnti sugli acquisti di case .

• Il principio: devi pagare le tasse sul valore locativo nozionale del tuo immobile come reddito. Il governo sostiene che stai ricevendo "reddito sotto forma di abitazione".
• L'effetto: il reddito imponibile aumenta. Tuttavia, queste imposte sull'acquisto di una casa sono solitamente compensate da detrazioni per interessi ipotecari e spese di manutenzione (a tasso fisso o effettivo). In periodi di bassi tassi di interesse, il valore locativo imputato è spesso superiore alle detrazioni, il che di fatto aumenta l'onere fiscale.

Imposta sulla proprietà e imposta sul patrimonio

Altre imposte correnti relative all'acquisto di una casa riguardano la sostanza dell'immobile.

• Imposta sulla proprietà immobiliare: alcuni cantoni riscuotono un'imposta annuale sul valore dell'immobile (spesso pari al millesimo). Questa è una delle imposte fisse per la proprietà di abitazioni .
• Imposta sul patrimonio: il valore stimato dell'immobile viene aggiunto al patrimonio netto. Poiché gli immobili sono spesso molto preziosi, l'imposta sul patrimonio aumenterà. Tuttavia, è possibile dedurre il mutuo come debito. Pertanto, l'impatto netto di queste imposte sulla proprietà della casa dipende dall'ammontare del debito.

Differenze regionali nelle tasse per l'acquisto di case

Alla domanda "Quanto sono alte le tasse per l'acquisto di una casa ?" la risposta può essere fornita solo a livello locale.

• Canton Berna: qui si paga l'imposta sul trasferimento immobiliare. Le imposte sull'acquisto di abitazioni sono relativamente elevate.
• Canton Zurigo: nessuna imposta sul trasferimento immobiliare per gli immobili residenziali. Le imposte sull'acquisto di abitazioni sono limitate alle commissioni.
• Canton Vaud: elevate imposte sulle transazioni immobiliari. Le imposte sull'acquisto di abitazioni devono essere considerate in modo significativo nel bilancio.

Assicuratevi di verificare con il consiglio comunale o con il notaio le aliquote fiscali locali per l'acquisto di una casa .

Conclusione

La domanda "Quali imposte sono dovute quando si acquista un immobile?" rivela che lo Stato è un interlocutore silenzioso in ogni transazione immobiliare. Le imposte associate all'acquisto di una casa consistono in un mix di pagamenti una tantum (imposta sul trasferimento immobiliare, imposta sulle plusvalenze) e rischi latenti (imposta sulle plusvalenze del venditore).

Chi sottovaluta le tasse associate all'acquisto di una casa si ritrova con un capitale proprio inferiore a quello previsto. Una regola pratica è quella di prevedere circa il 5% del prezzo di acquisto per tutte le spese e le imposte . Inoltre, è importante tutelarsi contrattualmente contro le passività fiscali del venditore. Solo chi pianifica in modo trasparente le tasse per l'acquisto della casa può essere certo che la casa dei propri sogni sia finanziariamente sicura.

Se vuoi calcolare esattamente quanto sono elevate le tasse per l'acquisto di una casa nel comune desiderato o come puoi assicurarti di pagare l'imposta sulle plusvalenze immobiliari, Loft offre calcolatori fiscali dettagliati e liste di controllo per la tua pianificazione.

Glossario

• Imposte sull'acquisto di una casa: termine collettivo per tutte le imposte che vengono applicate direttamente o indirettamente all'acquisizione di un immobile (ad esempio, imposta sul trasferimento di proprietà, imposta sulle plusvalenze).
• Imposta sul trasferimento immobiliare: imposta cantonale riscossa in caso di cambio di proprietà di un immobile. Spesso rappresenta la voce di imposta più elevata quando si acquista una casa .
• Imposta sulle plusvalenze immobiliari: imposta sul profitto del venditore. A causa del privilegio legale, rappresenta un rischio per l'acquirente ed è rilevante per le imposte sugli acquisti di case .
• Valore locativo imputato: reddito fittizio che i proprietari di immobili devono dichiarare annualmente ai fini fiscali. È una delle imposte ricorrenti associate alla proprietà di un'abitazione .
• Privilegio legale: diritto dello Stato a ottenere direttamente il risarcimento dei danni derivanti da imposte sulla proprietà non pagate (ad esempio l'imposta sul reddito), indipendentemente da chi sia l'attuale proprietario.