Devo pagare l'agente immobiliare se non vende l'immobile?

Successo vs. Sforzo: analisi e fatti

Il principio di base della commissione dell'agente immobiliare

Secondo la legge svizzera (art. 413 CO), la provvigione dell'agente immobiliare viene guadagnata non appena il contratto viene concluso, grazie alla presentazione o alla mediazione dell'agente. Questa è la buona notizia: se la vendita non va a buon fine, per legge non siete tenuti a pagare alcuna provvigione all'agente . È lui a sostenere il rischio imprenditoriale. Se investe tempo e impegno senza trovare un acquirente, questa è una perdita per lui. La provvigione è una ricompensa per il risultato, non per l' impegno . Questo modello motiva l'agente a fare tutto il possibile per guadagnare la provvigione . Se la provvigione venisse pagata indipendentemente dal successo , non ci sarebbe alcun incentivo a raggiungere le massime prestazioni.

La trappola nelle clausole scritte in piccolo: spese e uscite

È qui che spesso nasce il malinteso più grande . Molti proprietari confondono la provvigione dell'agente immobiliare (il compenso per il servizio di intermediazione) con le spese (costi per pubblicità, foto, brochure). Molti contratti di agenzia immobiliare prevedono che le spese debbano essere rimborsate separatamente, indipendentemente dal successo della vendita e dalla provvigione dell'agente . Ciò significa :

• Se l'agente immobiliare non vende la casa, non gli devi alcuna commissione .
• Tuttavia, potresti dover rimborsargli i 3.000 franchi per gli annunci su Homegate e ImmoScout24, nonché il fotografo.

Esamina attentamente il contratto: la provvigione dell'agente immobiliare è un "pacchetto all-inclusive"? In tal caso non pagherai nulla se la vendita non va a buon fine. Le spese sono elencate separatamente? In tal caso, le pagherai anche senza vendita, ma la provvigione dell'agente immobiliare verrà annullata.

Risoluzione del contratto: la provvigione del mediatore è ancora dovuta?

pagare un risarcimento danni pari alla provvigione dell'agente ? Un contratto di agente immobiliare standard può essere rescisso in qualsiasi momento ai sensi dell'articolo 404 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO). Una clausola penale che obbliga a pagare l'intera provvigione anche se non sono stati resi servizi è spesso nulla. Tuttavia, se la risoluzione avviene in un "momento inopportuno" (ad esempio, se l'agente ha appena investito una somma significativa in pubblicità), può richiedere un risarcimento danni. Questo risarcimento di solito copre solo le spese, non la provvigione persa (utile). La provvigione stessa rimane legata alla vendita avvenuta.

Il nesso causale: quando la provvigione dell'agente immobiliare è ancora dovuta.

Esiste uno scenario in cui si vende l'immobile dopo la scadenza del contratto, ma si deve comunque pagare la provvigione all'agente immobiliare . Questo si riferisce al cosiddetto "nesso causale". Ad esempio: l'agente immobiliare porta il signor Müller a una visita. Il signor Müller non acquista immediatamente. Il contratto dell'agente immobiliare scade. Tre settimane dopo, il signor Müller chiama direttamente e acquista la casa. In questo caso, il lavoro preliminare dell'agente immobiliare ha portato alla vendita. La provvigione è dovuta, anche se il contratto è formalmente scaduto. L'agente immobiliare deve dimostrare che le sue azioni sono state la causa della vendita per avere diritto alla provvigione . Questa tutela della provvigione dell'agente immobiliare impedisce a proprietari e acquirenti di aspettare la scadenza del contratto per evitare di pagare la provvigione .

Modelli a prezzo fisso vs. modelli a commissione

Con i moderni agenti immobiliari a prezzo fisso, spesso si paga una parte dell'importo in anticipo (acconto) e il resto al completamento della vendita. Se l'agente non vende, l'acconto viene solitamente perso. Copre le spese. La commissione rimanente, basata sul successo dell'operazione (o pagamento finale), viene quindi annullata. Nel modello tradizionale, la commissione è puramente percentuale (ad esempio, 2-3%). In questo caso, il rischio per l'agente è inferiore: nessuna vendita significa zero commissioni . Tuttavia, la commissione è spesso più alta al completamento della vendita rispetto a un prezzo fisso.

Commercio proprietario ed esclusività

Hai firmato un contratto di esclusiva? Questo significa che un solo agente immobiliare è autorizzato a vendere il tuo immobile. Se trovi un acquirente da solo (ad esempio, il tuo vicino) e vendi l'immobile senza il suo consenso, hai violato il contratto. Molti contratti stabiliscono che, in questo caso, la provvigione dell'agente è dovuta a titolo di risarcimento danni, poiché hai privato l'agente dell'opportunità di guadagnare la sua provvigione . Con un contratto standard (non esclusivo), sei libero di vendere l'immobile da solo. Se vendi al vicino che hai trovato da solo, non devi alcuna provvigione all'agente .

Risarcimento spese in caso di recesso

Cosa succede se cambi idea e non vuoi più vendere? L'agente immobiliare ha svolto il lavoro, ha trovato un acquirente, ma tu ti tiri indietro. In questo caso, il contratto potrebbe prevedere una clausola penale o una commissione fissa. Tuttavia, questa commissione non può essere pari all'intera provvigione dell'agente , poiché sarebbe considerata sproporzionata . È destinata a coprire le spese dell'agente. Di solito non hai diritto all'intera provvigione poiché non è avvenuta alcuna vendita, ma una qualche forma di compenso è equa e consuetudinaria.

Suggerimenti per evitare costi nascosti

In modo che tu paghi solo quando il denaro viene effettivamente trasferito :

• Base per il successo: insistere affinché la commissione del broker e, idealmente, anche i costi di marketing siano dovuti solo dopo l'avvenuta autenticazione notarile (" No Cure, No Pay").
• Durata del contratto: limitare la durata del contratto (ad esempio, a 6 mesi). Se l'agente immobiliare non vende l'immobile entro tale periodo, il contratto termina senza alcuna provvigione .
• Nessun pagamento anticipato: Non effettuare alcun pagamento anticipato sulla commissione dell'agente immobiliare .

Conclusione

La risposta a questa domanda è un no condizionato. Di norma, non è necessario pagare la provvigione all'agente immobiliare se l'agente non trova un acquirente. La legge svizzera tutela il principio del successo in questo caso. La provvigione dell'agente è un compenso per una vendita andata a buon fine, non per l'impegno profuso.

Tuttavia, è necessario fare una distinzione: la provvigione dell'agente immobiliare non è la stessa cosa delle spese. Se contrattualmente avete concordato di pagare separatamente la pubblicità, questi costi sono dovuti anche se l'immobile non viene venduto. Inoltre, il nesso causale protegge l'agente da eventuali raggiri. Chiunque giochi in modo corretto e legga attentamente le clausole scritte in piccolo pagherà la provvigione dell'agente solo se il prezzo di acquisto verrà effettivamente incassato. La provvigione dell'agente rimane quindi una giusta quota del successo.

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Glossario

• Provvigione dell'agente immobiliare: la commissione di successo per l'intermediazione di una vendita immobiliare (commissione di intermediazione). La commissione dell'agente immobiliare diventa Generalmente soltanto A riuscito Chiusura della vendita dovuto .
• Success fee: modello di remunerazione in cui il pagamento (in questo caso la commissione del mediatore ) dipende dal raggiungimento di un obiettivo definito (nomina del notaio).
• Nesso causale: prova legale che l'attività del mediatore è stata la causa della vendita. Se ciò viene accertato, la provvigione del mediatore è dovuta anche dopo la risoluzione del contratto.
• Contratto esclusivo: accordo che vieta al proprietario di assumere altri broker o di vendere privatamente senza compromettere la commissione del broker .
• Indennità di spesa: pagamento per i costi sostenuti (ad esempio, pubblicità) che, a differenza della commissione del mediatore, può essere dovuta anche in assenza di una vendita andata a buon fine.