Posso assumere più agenti immobiliari contemporaneamente?

Strategia o caos? Analisi e fatti

L'ostacolo legale: assegnazione esclusiva vs. assegnazione semplice

Prima di contattare più agenti immobiliari , è necessario rivedere il contratto esistente. Avete un mandato esclusivo? Firmato ?

• Contratto di esclusiva: ti impegni a concedere i diritti di marketing a un solo partner. Se ti rivolgi a più broker , sarai responsabile dei danni. Il primo broker può esigere la sua commissione anche se la vendita è effettuata da un altro broker.
• Cessione semplice: non hai accettato alcun vincolo di esclusività. Legalmente, ti è consentito ingaggiare più agenti immobiliari contemporaneamente e persino riservarti il diritto di vendere privatamente.

Solo nel secondo caso è consentito il coinvolgimento di più broker . Tuttavia, si consiglia cautela: i professionisti affidabili raramente accettano mandati che coinvolgono più broker , poiché il rischio di investimento è troppo elevato.

Il problema della motivazione: perché spesso meno è meglio

In Svizzera, gli agenti immobiliari lavorano in genere con una commissione a risultato ottenuto (" No Cure, No Pay"). Investono tempo e denaro in anticipo in foto, annunci e visite. Quando più agenti offrono lo stesso immobile, la probabilità che ogni singolo agente riceva una commissione diminuisce drasticamente. Il risultato: quando più agenti sono in competizione, nessuno di loro investe più del minimo indispensabile. Nessuno gestisce costosi annunci premium o produce elaborati video con droni se c'è la possibilità che un concorrente concluda l'affare. Se si assumono più agenti , spesso si riceve solo una versione "light" dei loro servizi. Un singolo agente esclusivo, d'altra parte, sa che i suoi sforzi valgono la pena e si impegna al massimo.

L'"effetto birra acida": la percezione del mercato

Immagina che un potenziale acquirente stia cercando una casa su Homegate o ImmoScout24. Vede il tuo immobile, non una, ma tre volte. Se più agenti immobiliari pubblicano annunci, ecco cosa succede:

• Confusione: spesso diversi agenti immobiliari utilizzano foto o informazioni diverse sullo spazio abitativo.
• Differenze di prezzo: a volte diversi agenti immobiliari offrono la casa a prezzi diversi (ad esempio, a causa di diverse commissioni).
• Scetticismo: l'acquirente pensa: "Perché la casa deve essere offerta da diversi agenti immobiliari come se fosse birra stantia? C'è qualcosa che non va? Il proprietario ... " disperato ?"

Ingaggiare più agenti immobiliari spesso fa apparire un immobile "sporco". Invece di far salire il prezzo, gli acquirenti lo considerano un affare e cercano di abbassarlo. La strategia di creare concorrenza attraverso più agenti si ritorce contro il venditore.

Il caos del coordinamento

Il processo di vendita richiede coordinamento. Chi ha le chiavi e quando? Chi effettua la visita il sabato? Quando sono coinvolti più agenti immobiliari , il caos si scatena rapidamente.

• Conflitti di pianificazione:Diversi agenti immobiliari potrebbero organizzare visite contemporaneamente.
• Flusso di informazioni: è necessario fornire aggiornamenti a ciascuno dei vari broker (ad esempio, quando è stato riparato il riscaldamento).
• Feedback: non ricevi un feedback consolidato dal mercato, ma piuttosto informazioni frammentate da più agenti . Per te, in qualità di proprietario, gestire più agenti spesso significa stress anziché sollievo.

La trappola delle commissioni: doppi costi?

Il rischio più pericoloso quando si utilizzano più agenti immobiliari è la doppia commissione. Uno scenario: l'acquirente Müller visita la casa con l'agente A. Non la acquista immediatamente. Settimane dopo, vede l'annuncio con l'agente B, che ha leggermente abbassato il prezzo, e acquista tramite loro. Ora, gli chiedono una doppia commissione . diversi agenti immobiliari la loro commissione.

• Il broker A afferma: "Ho effettuato il primo contatto (prova)."
• Il mediatore B afferma: "Sono stato io a portare a termine l'accordo (mediazione)."

Nel peggiore dei casi, dovrai pagare l'intera provvigione a più agenti immobiliari se viene stabilito un nesso causale tra loro o se i contratti sono stati formulati in modo inadeguato. Ingaggiare più agenti può quindi raddoppiare i costi di vendita. Le controversie su quale agente sia stato responsabile della vendita finiscono spesso in tribunale.

Protezione dei dati e discrezione

La discrezione è particolarmente importante quando si tratta di immobili di lusso. Se più agenti immobiliari inviano il tuo annuncio ai loro database, perdi il controllo su chi ha accesso alle tue planimetrie e foto. Più parti sono coinvolte, più trasparente diventa la vendita. La presenza di più agenti aumenta inoltre significativamente il rischio che i tuoi dati vengano trattati in modo improprio.

Quando ha senso avere più agenti immobiliari?

Ci sono eccezioni? Sì, in casi molto rari, l'utilizzo di più broker può funzionare:

• Offerte fuori mercato: se l'immobile non è pubblicizzato, diversi agenti immobiliari possono avvicinare discretamente i loro clienti VIP. In questo caso, si fanno concorrenza. NO pubblico Pubblicità .
• Ricerca ampia: se stai vendendo una casa vacanze che intende attrarre acquirenti da diverse regioni (ad esempio, Ticino e Zurigo), in teoria potrebbe essere utile avere diversi agenti immobiliari con reti locali diverse. Tuttavia, anche in questo caso, la cooperazione (un agente principale che coinvolge altri) è preferibile alla concorrenza tra più agenti .

Conclusione

Alla domanda "Posso assumere più agenti immobiliari?" si può rispondere con "Sì, ma...". Dal punto di vista legale, è possibile con un unico contratto semplice e diretto. Tuttavia, da una prospettiva economica e strategica, è quasi sempre un errore. Assumere più agenti rischia di svalutare l'immobile attraverso un'eccessiva pubblicità, incoraggia gli agenti a essere più minimalisti e può portare a controversie sulle commissioni.

Un singolo professionista dedicato e nominato in esclusiva è più motivato e gestibile di diversi broker che lavorano in competizione tra loro. La qualità supera la quantità. Non affidatevi al principio della fiducia in più broker , ma piuttosto a una strategia chiara con un partner solido. Questo vi risparmia stress, vi assicura il prezzo ed evita zone grigie legali.

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Glossario

• Agenti multipli: situazione in cui un proprietario incarica contemporaneamente più agenti per vendere la stessa proprietà (incarico multiplo).
• Mandato esclusivo: contratto che vieta al proprietario di ingaggiare più agenti immobiliari . Solo l' agente nominato può agire per suo conto. impiegato diventare .
• Contratto semplice: contratto di intermediazione senza esclusiva, che consente legalmente a più broker di ricevere incarichi contemporaneamente.
• **Doppia intermediazione: spesso erroneamente utilizzato per indicare più incarichi, ma in realtà si riferisce all'agire sia per l'acquirente che per il venditore. Rilevante in questo contesto, in cui più broker** richiedono doppie commissioni .
• Nesso causale: prova che l'attività di un agente immobiliare è stata la causa della vendita. Spesso è oggetto di controversia in merito alla provvigione quando sono coinvolti più agenti .