Posso recedere anticipatamente dal contratto di intermediazione?

Il diritto di opt-out: analisi e fatti

Qual è lo status giuridico di un contratto di intermediazione?

Per capire come recedere da un contratto di mediazione , è necessario conoscerne la natura giuridica. Di solito si tratta di un cosiddetto contratto di mediazione ai sensi degli articoli 412 e seguenti del Codice delle obbligazioni svizzero (CO). Salvo diversa disposizione ivi contenuta, si applica la legge generale sul mandato (articoli 394 e seguenti del CO). La caratteristica più importante: si tratta di un contratto basato sul successo, ma non di un contratto d'opera e di servizi. Il mediatore è tenuto a impegnarsi, non necessariamente a raggiungere un risultato specifico. Tuttavia, in qualità di cliente, avete il potere di recedere dal contratto di mediazione .

Il diritto di recesso obbligatorio (art. 404 OR)

L'articolo più importante per chiunque desideri recedere da un contratto di mediazione è l'articolo 404 del Codice delle obbligazioni svizzero. Esso stabilisce: "Il contratto può essere revocato o disdetto da entrambe le parti in qualsiasi momento". Questa è una clausola potente. È una norma imperativa. Ciò significa che anche se il contratto prevede "Il presente contratto è irrevocabile per 12 mesi", è possibile recedere dal contratto di mediazione con effetto immediato. Le clausole che escludono questo diritto di recesso in qualsiasi momento o lo impediscono di fatto attraverso sanzioni elevate sono spesso invalide in Svizzera. Quindi, se si desidera recedere dal contratto di mediazione perché le cose non funzionano, è possibile farlo. Non è necessario attendere la scadenza del termine di preavviso prima di poter recedere dal contratto di mediazione .

La trappola dei costi: licenziamento al momento sbagliato

Sebbene sia possibile recedere dal contratto di mediazione in qualsiasi momento , il recesso non è sempre gratuito. L'articolo 404, comma 2, del Codice delle obbligazioni svizzero (CO) stabilisce che se la risoluzione avviene in un momento "intempestivo", la parte che recede è tenuta al risarcimento dei danni. Quando si considera " intempestivo " il termine per la risoluzione del contratto di mediazione? esentato A Volere ?

• Esempio di tempismo sbagliato: l'agente immobiliare ha appena pubblicato ieri un annuncio per 3.000 franchi ed è vicino a concludere un accordo con un acquirente. Se ora vuoi recedere dal contratto dell'agente senza un valido motivo , gli danneggerai direttamente.
• Esempio di assenza di inconvenienti: l'agente immobiliare non ha fatto nulla per settimane. In questo caso, puoi facilmente recedere dal contratto con l'agente .

Se si risolve il contratto di intermediazione in un momento inopportuno , è necessario risarcire il broker per i danni derivanti dalla violazione del rapporto di fiducia (ad esempio, le spese). Tuttavia, di solito non si è tenuti a pagare il mancato guadagno (l'intera commissione) in caso di risoluzione del contratto di intermediazione , a meno che la vendita non fosse già praticamente certa.

Motivi di risoluzione

Sono molteplici i motivi per cui i proprietari potrebbero voler recedere dal contratto di intermediazione :

• Inattività: l'agente immobiliare non risponde o non effettua visite. Questo è un motivo valido per recedere dal contratto di intermediazione e spesso tutela da richieste di risarcimento danni.
• Mancanza di competenza: l'annuncio dell'immobile è viziato, il prezzo è stato valutato erroneamente. Chiunque debba recedere dal contratto di mediazione in questa situazione agisce per dovere di diligenza nei confronti del proprio patrimonio.
• Cambiamento di opinione personale: non vuoi più vendere. Anche in questo caso, puoi recedere dal contratto di intermediazione , ma potresti dover rimborsare le spese.

Conseguenze: quali sono i costi dell'uscita dal sistema?

Se si risolve il contratto di intermediazione , normalmente si dovranno sostenere i seguenti costi:

• Rimborso spese: quasi tutti i contratti prevedono il rimborso dei costi esterni (pubblicità, foto) alla risoluzione del contratto. Se si desidera recedere dal contratto di intermediazione , è necessario saldare tali spese (dietro presentazione delle ricevute).
• Compenso spese: alcuni contratti prevedono una tariffa fissa per il lavoro svolto. Prima di valutare la risoluzione del contratto di intermediazione , verifica se sono state concordate tariffe orarie.

Tuttavia, la commissione effettiva (commissione di intermediazione) non viene addebitata se è possibile recedere dal contratto di intermediazione prima che sia stato trovato un acquirente. Anche in questo caso si applica la regola " No cure, no pay".

Tutela del cliente dopo la risoluzione

Un aspetto importante nella risoluzione di un contratto di agenzia immobiliare è la cosiddetta tutela del cliente. Anche dopo aver risolto con successo il contratto , questo rimane in vigore. Se si vende l'immobile tre settimane dopo a un potenziale acquirente presentato dall'agente, la provvigione è comunque dovuta. L'agente deve dimostrare il nesso causale. Se si desidera risolvere il contratto per risparmiare sulla provvigione e vendere l'immobile "di nascosto" a uno dei suoi clienti, questa soluzione non funzionerà.

Come dimettersi correttamente

Per recedere dal contratto di intermediazione in modo conforme alla legge , seguire questi passaggi:

• Forma scritta: Anche se fosse possibile la disdetta orale, è sempre opportuno disdire il contratto di mediazione per iscritto tramite raccomandata .
• Motivazione: non è necessario fornire motivazioni, ma in caso di risoluzione per giusta causa (violazione della fiducia), è utile documentarla per difendersi da richieste di risarcimento danni nel caso in cui si debba recedere dal contratto di intermediazione .
• Elenco dei potenziali acquirenti: richiedi un elenco di tutti i potenziali acquirenti precedenti nel momento in cui decidi di recedere dal contratto di intermediazione . In questo modo , saprai cosa fare quando... chi Ancora Obbligo di commissione consiste .

Contratti esclusivi e contratti a tempo determinato Contratti

Molti agenti immobiliari utilizzano contratti esclusivi a tempo determinato (ad esempio, per 6 mesi). Molti proprietari immobiliari ritengono di non poter recedere dal contratto durante questo periodo . Questo è spesso errato. Ai sensi dell'articolo 404 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO), è possibile recedere anticipatamente dai contratti a tempo determinato. Tuttavia, il rischio che l'agente richieda un risarcimento danni per risoluzione anticipata è leggermente maggiore se si tenta di recedere dal contratto senza giustificato motivo .

Conclusione

Alla domanda "Posso recedere anticipatamente dal contratto di mediazione?" la risposta è un chiaro sì. Il diritto svizzero privilegia la libertà di scelta rispetto agli obblighi contrattuali. È possibile recedere dal contratto di mediazione in qualsiasi momento , ma è necessario essere consapevoli delle conseguenze finanziarie.

Risparmierai la commissione, ma dovrai rimborsare le spese e gli eventuali esborsi già sostenuti. Prima di valutare la risoluzione del contratto di intermediazione , verifica se sussiste un motivo valido (ad esempio, violazione del contratto da parte del broker). Questo riduce al minimo il rischio di richieste di risarcimento danni. In Svizzera, chi agisce in modo corretto, rimborsa le spese e risolve il contratto di intermediazione a causa di un servizio insoddisfacente è in una posizione di forza.

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Glossario

• Risoluzione del contratto di mediazione: risoluzione unilaterale del rapporto contrattuale tra proprietario e mediatore, ai sensi dell'art. 404 del Codice delle obbligazioni svizzero.
• L'articolo 404 del Codice delle obbligazioni svizzero (CO) stabilisce che i contratti (come i mandati di mediazione) possono essere revocati in qualsiasi momento. Ciò costituisce la base per la risoluzione di un mandato di mediazione .
• Momento inopportuno: un momento inopportuno per la risoluzione che causa danni all'altra parte (ad esempio, dopo investimenti significativi). Chi A Tempistica inappropriata per il contratto di intermediazione vuole dimettersi​ responsabile dei danni .
• Nesso causale: prova che la vendita è attribuibile alle azioni dell'agente immobiliare. Importante se si desidera recedere dal contratto con l'agente e in seguito vendere a un conoscente dell'agente.
• Diritto di recesso: Nell'ambito del contratto di mediazione, il diritto di recedere dal mandato in qualsiasi momento (sinonimo di annullare).