Un agente immobiliare può addebitare una commissione di prenotazione?

Tra una stretta di mano e la legge: analisi e fatti

L'area grigia legale del requisito formale

Per comprendere la dinamica delle commissioni di prenotazione negli acquisti immobiliari , è necessario consultare il Codice Civile Svizzero (CC). Secondo l'art. 216 CC, i contratti di acquisto di immobili necessitano di un'autenticazione notarile pubblica per essere validi . Ciò significa che solo ciò che il notaio timbra è giuridicamente vincolante.

Ecco il problema: la maggior parte dei contratti di prenotazione sono semplici contratti scritti tra l'agente immobiliare/venditore e l'acquirente. Non essendo autenticati da un notaio, sono formalmente invalidi nella misura in cui riguardano l'obbligo di acquisto. Nello specifico, ciò significa che, anche se avete pagato una commissione di prenotazione , non potete essere legalmente obbligati ad acquistare la casa. Al contrario, non potete obbligare il venditore a vendervela, anche se ha accettato il pagamento. In questa fase, la commissione di prenotazione è quindi più un vincolo psicologico che legale.

Richiesta di rimborso: cosa succede se l'affare fallisce?

Cosa succede alla commissione di prenotazione per l'acquisto di un immobile se l'acquisto non va a buon fine? Poiché il semplice contratto scritto è invalido per difetto di forma, il pagamento è spesso considerato giuridicamente effettuato "senza fondamento giuridico". In teoria, l' agente immobiliare o il venditore sono tenuti a rimborsare integralmente la commissione di prenotazione (arricchimento senza giusta causa).

Nella pratica, tuttavia, molti contratti contengono clausole che stabiliscono che, in caso di recesso dell'acquirente, la commissione di prenotazione per l'acquisto dell'immobile viene persa o utilizzata per coprire le spese (spese notarili, pubblicità). È necessario prestare molta attenzione a questo aspetto. Guarda attentamente .

• Ammissibile: la detrazione dei costi dimostrabilmente verificabili (ad esempio CHF 500 per la bozza del contratto).
• Controverso: la ritenuta dell'intero importo di CHF 20.000 a titolo di penale forfettaria. In questi casi, i tribunali spesso si pronunciano a favore dell'acquirente, poiché una commissione di prenotazione così elevata per un acquisto immobiliare senza contratto notarile costituisce di fatto una coercizione all'acquisto inammissibile (commissione di recesso).

Dove vanno a finire i soldi ? Sul conto deposito a garanzia.

Un punto critico per quanto riguarda la commissione di prenotazione per l'acquisto di un immobile è il destinatario. Non trasferire mai la commissione di prenotazione sul conto privato del venditore o sul conto commerciale di un agente immobiliare, a meno che non dispongano di un conto di deposito a garanzia separato. Se l'agente o il venditore falliscono prima della nomina del notaio, il tuo denaro verrà perso (diventerà parte della massa fallimentare). Il modo più sicuro: la commissione di prenotazione deve essere depositata su un conto di deposito a garanzia intestato alla banca finanziatrice o sul conto di deposito a garanzia del notaio . Lì, è al sicuro e verrà successivamente accreditata direttamente sul prezzo di acquisto. Insisti affinché la commissione di prenotazione venga pagata tramite questo metodo sicuro.

L'importo della commissione di prenotazione per l'acquisto di immobili

Non esiste un limite massimo legale, ma esistono prassi di mercato. Una commissione di prenotazione affidabile per l'acquisto di un immobile varia solitamente tra i 10.000 e i 30.000 franchi svizzeri , ovvero circa l'1-2% del prezzo di acquisto. Richieste significativamente più elevate (ad esempio, il 10% del prezzo di acquisto in anticipo) sono considerate dubbie. La commissione di prenotazione ha lo scopo di dimostrare la serietà dell'acquisto, non di prefinanziare il venditore. Se un agente immobiliare richiede 50.000 franchi svizzeri o più come commissione di prenotazione , dovreste essere scettici e chiederne le motivazioni.

Vantaggi e svantaggi del pagamento

Perché dovresti pagare una commissione di prenotazione per l'acquisto di un immobile se è legalmente discutibile?

• Vantaggio: l'immobile è "riservato". L'agente immobiliare interrompe la pubblicità e le visite. Guadagni tempo per finalizzare il finanziamento. La commissione di prenotazione ti dà una tregua nella guerra delle offerte.
• Svantaggio: il tuo denaro è vincolato. Se ti ritiri (ad esempio, perché la banca valuta l'immobile più basso), spesso sorge una controversia sul rimborso della commissione di prenotazione . Inoltre, il pagamento ti dà un falso senso di sicurezza: un altro acquirente potrebbe comunque aggiudicarsi l'asta presso lo studio notarile con un'offerta più alta, nonostante la tua commissione di prenotazione (poiché solo la notarizzazione è legalmente vincolante).

Lista di controllo per l'accordo

Prima di trasferire una quota di prenotazione per l'acquisto di un immobile , controllare il contratto scritto per i seguenti punti:

• Scopo: è chiaramente definito che la commissione di prenotazione per l'acquisto dell'immobile verrà accreditata sul prezzo di acquisto?
• Cancellazione: cosa succede se annulli ? Cosa succede se annulla il venditore ? (In quest'ultimo caso, la commissione di prenotazione per l'acquisto dell'immobile deve essere rimborsata immediatamente al 100% ).
• Utilizzo: La commissione di prenotazione per l'acquisto di un immobile copre solo la prenotazione o anche le commissioni dell'agente immobiliare?
• Riserva bancaria: includere una clausola: "La quota di prenotazione per l'acquisto dell'immobile verrà interamente rimborsata se non si ottiene il finanziamento bancario".

L'agente immobiliare come fiduciario

Un agente immobiliare professionista è consapevole delle problematiche relative alle commissioni di prenotazione per l'acquisto di immobili . Non eserciterà pressioni, ma garantirà la trasparenza. Non utilizza la commissione di prenotazione per garantirsi la commissione in anticipo, ma per stabilizzare il processo. Diffidate degli agenti che vogliono includere immediatamente la commissione di prenotazione come provvigione. La provvigione è dovuta solo al completamento della vendita (autenticazione notarile). Compensare anticipatamente la commissione di prenotazione con la provvigione è insolito e rischioso.

Conclusione

Alla domanda "Un agente immobiliare può addebitare una commissione di prenotazione?" la risposta è affermativa, ma in quanto acquirente è necessario conoscere le regole del gioco. Una commissione di prenotazione per l'acquisto di un immobile è una prassi standard di mercato per garantire la serietà, ma non costituisce un contratto di acquisto legalmente ineccepibile.

Non pagare mai senza un accordo scritto. Assicurati che la commissione di prenotazione dell'immobile venga versata su un conto neutrale e non sia eccessivamente elevata. Concorda per iscritto quali costi possono essere detratti in caso di cancellazione. Chi considera la commissione di prenotazione dell'immobile per quello che è – un ostacolo psicologico e un modo per risparmiare tempo, ma non una garanzia – può usarla strategicamente. Chi la paga alla cieca rischia di incorrere in costi.

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Glossario

• Commissione di prenotazione dell'immobile: deposito versato dai potenziali acquirenti per confermare la loro intenzione di acquistare e per rimuovere temporaneamente l'immobile dal mercato.
• Autenticazione notarile: la conferma formale di un contratto da parte di un notaio. È l'unico modo in cui l'acquisto di un immobile (e l'obbligo di acquistarlo) è legalmente valido in Svizzera.
• L'articolo 216 del Codice civile svizzero (CC) stabilisce che i contratti di compravendita immobiliare devono essere autenticati da un notaio. Per questo motivo, i semplici contratti di prenotazione sono spesso invalidi per mancanza di forma.
• Conto fiduciario: un conto fiduciario separato dal patrimonio dell'agente immobiliare. La commissione di prenotazione per l'acquisto di un immobile è protetta in caso di fallimento.
• Penale di cancellazione: penale contrattuale per il recesso da un contratto. Nel caso delle commissioni di prenotazione per l'acquisto di immobili , questa è spesso contestata se il contratto non è stato autenticato da un notaio.