Come funziona il metodo DCF ( Discounted Funding )? Flusso di cassa nel settore immobiliare?

La meccanica del futuro: ecco come calcola il modello

Il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per il settore immobiliare si basa su un'analisi in due fasi. Viene esaminato un periodo di previsione dettagliato (solitamente 10 anni) e viene quindi calcolato il valore residuo.

1. Le basi del metodo DCF per il settore immobiliare

A differenza dei metodi statici che presuppongono una "rendita perpetua", il metodo DCF modella ogni anno individualmente per il settore immobiliare.

metodo DCF per il settore immobiliare, ci si pone le seguenti domande per ciascuno dei successivi 10 anni:

• Qual è l'affitto nell'anno 1, anno 2, anno 5? (Tenendo conto degli aumenti dell'affitto o degli adeguamenti dell'indice).
• Quando è necessario ristrutturare il tetto? (Considerando le spese elevate in un anno specifico).
• Qual è il tasso di posti vacanti?

Il metodo DCF per il settore immobiliare crea quindi una proiezione del futuro, non un'istantanea del presente. Questo rende il metodo DCF per il settore immobiliare più flessibile di qualsiasi altro metodo di calcolo.

2. Calcolo del flusso di cassa per gli immobili

Il flusso di cassa è il denaro che effettivamente rimane in tasca. Il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per il settore immobiliare calcola:

Reddito da locazione – costi operativi – manutenzione = flusso di cassa netto.

Ciò che rende il metodo DCF speciale per il settore immobiliare è il suo livello di dettaglio.

• Mentre un semplice calcolo del rendimento deduce un 15% fisso per le spese accessorie, con il metodo DCF è possibile pianificare con precisione gli immobili: "Nel quarto anno sostituiremo l'impianto di riscaldamento per 30.000 franchi".
• Ciò significa che il flusso di cassa nell'anno 4 è significativamente inferiore per gli immobili utilizzando il metodo DCF rispetto all'anno 3. Queste fluttuazioni sono rese visibili solo dal metodo DCF per gli immobili .

3. Sconto: il valore temporale del denaro

Ora arriva il nocciolo del metodo DCF per il settore immobiliare : l'attualizzazione.

100.000 franchi svizzeri di reddito nel decimo anno non valgono 100.000 franchi oggi. A causa dell'inflazione e della perdita di interessi (avresti potuto investire il denaro altrove), oggi valgono forse solo 70.000 franchi.

Il metodo DCF per il settore immobiliare utilizza un tasso di sconto per convertire il reddito futuro in quello attuale ("valore attuale").

Il tasso di sconto utilizzato nel metodo DCF per gli immobili è composto da:

• Tasso di interesse privo di rischio: quali sono i vantaggi di un titolo di Stato tedesco?
• Premio di rischio: quanto è rischiosa la proprietà? (Stato di vacanza, posizione inadeguata, rischio di concentrazione).

Quanto più alto è il rischio, tanto più alto è il tasso di sconto e tanto più basso è il valore attuale nel metodo DCF per il settore immobiliare .

4. Il valore residuo

Cosa succede dopo il periodo di previsione di 10 anni? La casa non svanisce nel nulla.

Il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per il settore immobiliare calcola il ricavato della vendita (valore residuo) alla fine dell'anno 10. Si considera che l'immobile sia stato effettivamente venduto in quel momento. Questo importo sostanziale viene poi attualizzato al giorno d'oggi.

Nel metodo DCF, il valore residuo rappresenta spesso oltre il 50% del valore totale dell'immobile. Questo dimostra quanto sia importante presumere che l'immobile mantenga il suo valore anche dopo 10 anni.

Vantaggi del metodo DCF nel settore immobiliare

Perché i professionisti utilizzano quasi esclusivamente il metodo DCF per il settore immobiliare ?

• Trasparenza: ogni ipotesi (aumento del canone di locazione, ristrutturazione) deve essere esplicitamente dichiarata. Il metodo DCF per gli immobili impone al perito la massima trasparenza.
• Pianificazione degli investimenti: è possibile vedere esattamente quando il denaro esce . Il metodo DCF per il settore immobiliare è quindi anche un piano di liquidità.
• Flessibilità: il metodo DCF per il settore immobiliare può riflettere perfettamente i posti vacanti nella fase iniziale (ad esempio, dopo il completamento della costruzione), cosa che i metodi statici non possono fare.

Sfide e rischi

Il metodo DCF per il settore immobiliare ha un soprannome: " Garbage in, Garbage out".

Poiché il metodo DCF per il settore immobiliare si basa su previsioni, è soggetto a manipolazioni.

• Se si apporta una modifica minima al tasso di sconto nel metodo DCF per gli immobili (ad esempio dello 0,2%), il valore dell'immobile aumenta immediatamente di migliaia di franchi.
• Coloro che utilizzano il metodo DCF per il settore immobiliare Se si ipotizzano aumenti degli affitti eccessivamente ottimistici , l'immobile diventa finanziariamente interessante.

metodo DCF per il settore immobiliare richiede una notevole esperienza e un'attenta verifica della plausibilità delle ipotesi. Per una semplice casa unifamiliare, il metodo DCF risulta solitamente eccessivo e troppo complesso. È più adatto a grandi condomini e parchi commerciali.

Confronto: DCF vs. valore guadagnato

Una differenza fondamentale risiede nella prospettiva. L'approccio tradizionale basato sul reddito considera un "anno eterno". Il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per il settore immobiliare considera un intervallo temporale specifico.

Se si prevede di acquistare un immobile, ristrutturarlo per cinque anni e poi affittarlo a un prezzo più alto, solo il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per il settore immobiliare può riflettere accuratamente questo incremento di valore. I metodi statici falliscono in questo caso. Pertanto, il metodo DCF per il settore immobiliare è lo strumento ideale per gli investitori attivi che puntano alla creazione di valore.

Chi utilizza il metodo DCF per il settore immobiliare?

In Svizzera, il metodo DCF è lo standard per gli immobili nei seguenti casi:

• Fondi pensione e compagnie assicurative.
• Fondi immobiliari.
• Periti professionisti (SIV) per immobili da investimento.

I privati raramente utilizzano il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) nel settore immobiliare , a meno che non acquistino quote di progetti immobiliari (crowdinvesting). In questi casi, le previsioni di rendimento vengono quasi sempre calcolate utilizzando il metodo DCF . Pertanto, è importante comprenderne la logica sottostante per interpretare tali prospetti.

Conclusione

Il metodo del flusso di cassa scontato (DCF) per gli immobili è lo strumento più potente nella valutazione moderna. Trasforma il concreto in matematica. Mappando e attualizzando entrate e spese nel tempo, il metodo DCF fornisce il valore più equo per gli immobili da investimento. Rivela in modo inequivocabile se la ristrutturazione conviene o se il prezzo di acquisto sarà coperto da affitti futuri.

Ma attenzione: il metodo DCF per il settore immobiliare è sensibile. Piccole modifiche ai parametri del tasso di interesse possono alterare drasticamente il risultato. Non fidatevi di alcun calcolo DCF di cui non abbiate verificato le ipotesi (crescita degli affitti, tasso di sconto).

le analisi di Loft per ottenere chiarezza sui numeri.

Glossario

• Metodo DCF per il settore immobiliare: un metodo di valutazione dinamica ( scontato) Flusso di cassa ), che determina il valore attuale dei flussi di cassa futuri.
• Attualizzazione: il processo di attualizzazione degli importi monetari futuri rispetto al giorno presente, un passaggio fondamentale nel metodo DCF per il settore immobiliare .
• Flusso di cassa: il surplus annuo derivante dai redditi da locazione meno le spese operative, la cifra base del metodo DCF per il settore immobiliare .
• Valore residuo: il ricavato delle vendite previsto alla fine del periodo di osservazione (solitamente dopo 10 anni) nell'ambito del metodo DCF per gli immobili .
• Valore attuale: il valore attuale di un pagamento futuro; il risultato finale del calcolo utilizzando il metodo DCF per gli immobili .