Le banche offrono valutazioni immobiliari gratuite?

Il processo: quando la banca calcola e chi paga

Il principio del costo misto

Di norma, le banche non sono enti di beneficenza. Ogni valutazione immobiliare effettuata dalla banca comporta un costo per l'istituto, che si tratti di licenze software o di ore di lavoro di esperti.

Tuttavia, la maggior parte delle banche in Svizzera offre valutazioni immobiliari gratuite ai potenziali clienti che richiedono un mutuo. Perché? Fa parte del processo di acquisizione clienti. Quando si richiede un finanziamento, la valutazione immobiliare della banca è un controllo necessario. La banca copre questi costi nella speranza che si accenda un mutuo con loro . Nel corso degli anni, guadagnano abbastanza dagli interessi per coprire i costi iniziali della valutazione immobiliare .

Quando possono sorgere dei costi

Esistono tuttavia delle eccezioni in cui la valutazione dell'immobile da parte della banca non è gratuita:

• Nessuna intenzione di finanziamento: se si desidera solo conoscere il valore della propria casa senza accendere un mutuo, la banca raramente offre questo servizio gratuitamente. Una semplice valutazione immobiliare da parte della banca come servizio costa spesso tra i 200 e i 500 franchi svizzeri.
• Immobili complessi: per una casa unifamiliare standard, una valutazione computerizzata (edonica) è solitamente sufficiente. Tuttavia, per un immobile di pregio, una villa di lusso o un edificio commerciale, è spesso necessario un perito in loco. Questa costosa valutazione immobiliare da parte della banca viene spesso scaricata sul cliente, soprattutto se la transazione non va a buon fine.
• Ripartizione delle trattative: Leggi attentamente le clausole scritte in piccolo nella domanda di mutuo. Alcune banche si riservano il diritto di addebitarti la valutazione dell'immobile se scegli un istituto di credito diverso dopo la verifica.

Il metodo: come funziona la valutazione immobiliare da parte della banca

Nel 90% dei casi, nessuno verrà a casa tua. Le moderne valutazioni immobiliari delle banche sono digitali.

Le banche utilizzano i cosiddetti modelli edonistici (metodi di valutazione comparativa). Inseriscono l'indirizzo, l'anno di costruzione, la superficie abitabile e il volume in un sistema. Questo sistema confronta il vostro immobile con migliaia di transazioni immobiliari nella regione.

Il risultato di questa valutazione immobiliare da parte della banca è statisticamente esatto. È veloce, efficiente e conveniente per la banca. Questo è il motivo principale per cui spesso offrono questo servizio gratuitamente.

Ma attenzione: le valutazioni immobiliari delle banche sono prudenti. Il computer non vede che hai appena installato una vasca da bagno placcata in oro. Valuta solo lo standard. Questo spesso porta a una valutazione inferiore al previsto.

Il rischio: se la banca dice "no" al prezzo

Uno scenario comune: si acquista una casa per 1,5 milioni di franchi svizzeri. Tuttavia, la valutazione immobiliare della banca ne stima solo 1,3 milioni.

La valutazione è gratuita? Dal punto di vista economico, sì. Ma ti costerà caro.

La banca finanzia secondo il principio del costo inferiore o di mercato. Utilizza sempre come base il valore inferiore (in questo caso 1,3 milioni). La differenza di 200.000 franchi deve essere versata come capitale proprio aggiuntivo .

Questo rivela la vera natura delle valutazioni immobiliari bancarie : non servono a fornire informazioni, ma piuttosto a mitigare il rischio della banca. Una valutazione "gratuita" troppo bassa può far fallire l'intero finanziamento.

Indipendenza contro interessi bancari

Non affidatevi mai esclusivamente alla valutazione immobiliare della banca . La banca ha interesse a stabilire il valore in modo piuttosto conservativo per ridurre al minimo il rischio.

Se stai cercando un secondo parere obiettivo senza dover assumere un costoso architetto, le soluzioni digitali indipendenti sono una buona opzione.

Ed è qui che entra in gioco heyloft.ch .

A differenza della valutazione immobiliare effettuata dalle banche , che spesso è una "scatola nera", heyloft offre trasparenza con il suo assistente digitale "Loft" .

• Indipendenza: Loft non ha bisogno di coprire alcun rischio di credito. Valuta il mercato in modo neutrale.
• Comparabilità: Loft ti aiuta a capire se la valutazione immobiliare della banca è realistica o se l'istituto è eccessivamente cauto.
• Argomentazione di supporto: se la valutazione dell'immobile da parte della banca è troppo bassa, è possibile utilizzare i dati di Loft per argomentare perché il prezzo più alto è giustificato (ad esempio, a causa di specifici fattori di micro-localizzazione che il computer della banca ha trascurato).

Perché "gratuito" spesso significa "compreso nel prezzo".

Alcune banche pubblicizzano aggressivamente le "stime gratuite". Tenete presente che le banche sono attività a scopo di lucro. Il costo della valutazione immobiliare è già incluso nel margine del mutuo. Un istituto di credito che offre una valutazione gratuita potrebbe applicare un tasso di interesse superiore dello 0,05% rispetto a uno che applica una commissione.

Pertanto, la domanda non dovrebbe essere solo "La valutazione dell'immobile da parte della banca è gratuita?", ma "L'intero pacchetto di finanziamento è interessante?".

Il processo in pratica

• Presentazione del dossier: si inviano alla banca la documentazione di vendita e l'estratto del catasto.
• Revisione interna: la valutazione degli immobili della banca avviene in background (principalmente tramite software).
• Feedback: La banca ti dice: "Accettiamo il prezzo di acquisto" oppure "Riteniamo che il valore sia inferiore".

Raramente si riesce a vedere la perizia dettagliata, solo il risultato. Fornire una valutazione immobiliare scritta e dettagliata da parte della banca spesso non fa parte del servizio gratuito.

Conclusione

La risposta è sfumata: sì, le banche generalmente stimano gli immobili gratuitamente, ma solo nel contesto di una specifica richiesta di mutuo. La valutazione immobiliare della banca è uno strumento di valutazione del rischio, non un regalo al cliente. Di solito viene effettuata digitalmente e in modo conservativo. Se non si raggiunge un accordo, potrebbero essere applicati dei costi, che variano a seconda dell'istituto.

È importante comprendere che la valutazione dell'immobile effettuata dalla banca non è definitiva. Spesso è inferiore al valore di mercato. Per evitare sorprese dovute a un deficit di finanziamento, è consigliabile far verificare il valore da un istituto indipendente prima dell'appuntamento con la banca.

Se stai cercando una valutazione neutrale e basata sui dati che ti aiuti a comprendere la valutazione della banca, dovresti usare le analisi di Loft e affrontare le discussioni sul finanziamento ben preparato.

Glossario

• Valutazione immobiliare bancaria: processo mediante il quale un istituto finanziario determina il rapporto prestito/valore di un immobile al fine di valutare il rischio di credito.
• Valutazione edonica: metodo di confronto statistico utilizzato dai computer per stimare il valore in base a migliaia di transazioni simili, pratica standard nella valutazione immobiliare da parte delle banche .
• Principio del costo inferiore o di mercato: regola secondo cui, quando concede un finanziamento, la banca sceglie il valore più basso tra il prezzo di acquisto e la propria perizia.
• Rapporto prestito/valore: valore dell'immobile che la banca ritiene sicuro e sul quale calcola il mutuo (solitamente max. 80%).
• Loft: l'assistente basato sull'intelligenza artificiale di heyloft.ch, che offre un'alternativa indipendente alla valutazione immobiliare conservativa delle banche .