Perché il valore stimato di un immobile è inferiore al suo valore di mercato?

La logica del divario: perché spesso meno è meglio

1. Il principio di precauzione e l’illiquidità

La ragione più importante di un basso valore fiscale risiede nella natura stessa della proprietà: è illiquida.

Se possiedi azioni, puoi sempre venderne alcune per pagare le tasse. Con una casa non è possibile. Non puoi vendere il bagno per pagare l'imposta sul patrimonio.

Se il valore stimato fosse identico al valore massimo di mercato, i picchi di prezzo a breve termine potrebbero impedire ai proprietari di pagare le imposte con il reddito corrente. Un valore stimato inferiore funge da margine di sicurezza in questo senso. Il Tribunale federale ha stabilito che, sebbene il valore stimato debba mirare al valore di mercato, non deve superare un certo intervallo. Nella pratica, i Cantoni spesso puntano a valori obiettivo compresi tra il 70 e il 90% del valore di mercato. Un valore stimato basso garantisce quindi di non essere tassati su " aria fritta ", ma su un valore sostanziale.

2. Le formule statiche incontrano i mercati dinamici

Un altro motivo per cui si ottiene un valore fiscale basso è il metodo di calcolo.

• Il mercato: il prezzo di mercato è determinato dalla domanda e dall'offerta. Se tre famiglie a Zurigo vogliono una casa, il prezzo aumenta a dismisura.
• L' ufficio delle imposte utilizza formule statiche. Valuta il valore del terreno (prezzo del terreno) e il valore attuale dell'edificio (costi di costruzione meno ammortamento).

Emozioni, valore sentimentale o "hype" che circonda un quartiere non vengono quasi mai presi in considerazione in queste formule. Poiché le formule sono formulate in modo conservativo, il risultato è quasi inevitabilmente un valore stimato basso . Il "valore sentimentale" (valore affettivo) che gli acquirenti sono disposti a pagare è irrilevante ai fini fiscali. Un valore stimato basso ignora questi premi soggettivi.

3. Il fattore tempo e i cicli di revisione

I prezzi degli immobili cambiano ogni giorno. Le leggi fiscali sono lente.

La maggior parte dei cantoni effettua una cosiddetta "rivalutazione generale" solo ogni 10-20 anni.

• Esempio: se il tuo cantone ha effettuato l'ultima valutazione nel 2015, il tuo valore fiscale si basa sul livello dei prezzi del 2015.
• Realtà: dal 2015, i prezzi degli immobili in molte regioni sono aumentati dal 30 al 50 percento.

Finché non viene effettuata una nuova valutazione, il vecchio valore rimane nel sistema. Questo "ritardo temporale" si traduce automaticamente in un valore fiscale inferiore rispetto alle attuali condizioni di mercato. Più tempo è trascorso dall'ultima valutazione, più pronunciato sarà l'effetto di un valore fiscale inferiore nella dichiarazione dei redditi.

4. Federalismo e parità di trattamento

In Svizzera vige il principio di uguaglianza davanti alla legge. Un'aliquota fiscale bassa contribuisce a evitare ingiustizie.

È impossibile per l'ufficio delle imposte ispezionare ogni casa ogni anno. Basare l'imposta sul prezzo di acquisto sarebbe ingiusto.

• Il vicino A ha comprato casa 20 anni fa.
• Il vicino B acquista oggi la stessa casa al doppio del prezzo.

Se il vicino B fosse tassato sul prezzo di acquisto, dovrebbe pagare il doppio dell'imposta patrimoniale rispetto ad A, nonostante le case siano identiche. Per evitare ciò, le autorità utilizzano formule standardizzate che si applicano a tutti. Poiché queste formule sono conservative, entrambi beneficiano di un basso valore stimato . Un basso valore stimato garantisce che i proprietari di lunga data e i nuovi acquirenti siano tassati allo stesso modo.

5. Impatto sul valore locativo imputato

Un basso valore fiscale ha spesso un piacevole effetto collaterale: tiene sotto controllo il valore locativo imputato.

In molti cantoni, il valore locativo (il reddito fittizio su cui si devono pagare le imposte) si ricava direttamente dal valore di mercato o si basa sugli stessi parametri. Se il valore di mercato fosse identico al valore di mercato in forte crescita, anche l'onere fiscale aumenterebbe notevolmente. Un valore di mercato basso tutela quindi doppiamente: dal punto di vista dell'imposta sulla sostanza e spesso anche da quello sul reddito.

Quando un basso valore fiscale diventa un problema

Sembra paradossale, ma un'aliquota fiscale bassa non è sempre vantaggiosa.

• Quando si vende: se si vuole vendere, gli acquirenti guardano il mercato. Un valore stimato estremamente basso nei documenti può confondere gli acquirenti incerti ("Perché la casa vale così poco? C'è qualcosa che non va nella struttura dell'edificio?").
• Per quanto riguarda il finanziamento: le banche hanno familiarità con il sistema. Sanno che un valore stimato basso è normale. Tuttavia, finanziano in base al valore di mercato (o prezzo di acquisto), non al valore stimato. Tuttavia, se il valore stimato è estremamente basso , le banche esamineranno i calcoli più attentamente.

Creare trasparenza con strumenti moderni

Per i profani, il divario tra "ciò che ho pagato" e "ciò che dicono le autorità" è spesso difficile da cogliere.

In questo caso, la tecnologia può essere d'aiuto. Piattaforme come heyloft.ch offrono supporto.

L'assistente digitale "Loft" su heyloft non solo ti aiuta a determinare l'attuale valore di mercato, ma lo contestualizza anche. Può aiutarti a capire se il basso valore stimato nel tuo comune rientra nella norma o se si basa su una valutazione obsoleta. Loft agisce come un'autorità indipendente, spiegando perché le dinamiche di mercato (domanda/offerta) si discostano dalla logica fiscale statica. Chiunque voglia capire se il proprio basso valore stimato sia plausibile o se una rivalutazione potrebbe portare a spiacevoli sorprese, troverà qui una guida.

Differenze tra i cantoni

Poiché le imposte sono regolamentate a livello cantonale, la misura in cui un valore fiscale basso si discosta dal valore di mercato varia.

• Berna: Qui il "valore ufficiale" viene volutamente mantenuto molto basso (spesso inferiore al 50-60% del valore di mercato).
• Zurigo: Qui il valore viene adeguato più regolarmente , ma un valore fiscale basso (circa il 70-80% del valore obiettivo ) rimane la norma.

Scopri quale aliquota d'imposta obiettivo sta perseguendo il tuo cantone. Un valore d'imposta inferiore è quindi più "normale" a Berna rispetto a un cantone che ha appena effettuato una rivalutazione.

Conclusione

Il fatto che il valore stimato di un immobile sia inferiore al suo valore di mercato non costituisce un errore amministrativo, ma una tutela sistematica. Un valore stimato inferiore evita di dover pagare tasse sulle bolle dei prezzi a breve termine e di dover vendere attività illiquide semplicemente per pagare le tasse. Si basa su prudenza, calcoli standardizzati e valutazioni spesso obsolete.

Godiamoci questo "sconto" con cautela. Tenete presente che il valore di stima inferiore può essere modificato in caso di ristrutturazioni o di una revisione generale cantonale . Vale la pena non solo presentare l'avviso di accertamento, ma anche verificare la stima.

Se vuoi sapere quanto è grande realmente il divario tra il valore ufficiale e l'effettivo potenziale di mercato del tuo immobile, Loft ti offre un'analisi indipendente dei dati e crea chiarezza sul vero valore del tuo immobile.

Glossario

• Basso valore stimato: il fatto che il valore stimato ufficiale di un immobile sia sistematicamente inferiore al prezzo di vendita corrente per motivi di prudenza e metodologia.
• Valore di mercato (fair market value): prezzo ottenuto sul libero mercato attraverso la domanda e l'offerta; è dinamico e solitamente superiore al valore stimato.
• Illiquidità: la caratteristica di un immobile di non essere rapidamente convertibile in denaro contante, una delle principali ragioni per giustificare l' applicazione di un basso valore fiscale .
• Valore locativo imputato: reddito fittizio derivante dall'uso personale dell'immobile da parte del proprietario, il cui importo è spesso attenuato da un basso valore fiscale .
• Uguaglianza davanti alla legge: principio secondo cui tutti i contribuenti sono trattati secondo gli stessi standard , garantito tramite valutazioni basate su formule (e quindi spesso con un valore fiscale inferiore ).