Qual è il valore assicurativo dell'edificio?

Definizione e significato: Qual è esattamente il valore assicurativo dell'edificio?

Il valore assicurativo dell'edificio è essenzialmente il valore di sostituzione (valore a nuovo) dell'edificio al momento attuale. Risponde alla domanda: "Quanto costerebbe oggi ricostruire questa casa nello stesso stile, dimensioni e standard di finitura sullo stesso sito?"

È importante capire cosa non è incluso nel valore assicurativo dell'edificio :

• del terreno : il terreno stesso non può essere bruciato. Pertanto, il prezzo del terreno non è incluso nel valore assicurativo dell'edificio . Questo è il motivo principale per cui il valore assicurativo dell'edificio è spesso inferiore al prezzo di vendita (valore di mercato), poiché il terreno è un fattore significativo nel prezzo di vendita.
• Il valore sentimentale: se hai pagato un milione in più per la vista, questo non si riflette nel valore assicurativo dell'edificio .
• L'ambiente circostante: giardini o piscine spesso devono essere assicurati separatamente e non sono automaticamente inclusi nel valore base dell'assicurazione dell'edificio .

Il valore assicurativo dell'edificio si concentra esclusivamente sulla struttura dell'edificio: scavi, muratura, tetto, finiture interne e impiantistica fissa. Si tratta dell'hardware tecnico della vostra casa, valutato in franchi svizzeri e centesimi.

Come si calcola? Determinazione del valore

Calcolo del valore assicurativo dell'edificio

La determinazione del valore assicurato di un immobile non è un'operazione azzardata. Di solito viene effettuata da esperti delle assicurazioni edilizie cantonali o da periti privati.

Il metodo più comune è il calcolo del volume secondo gli standard SIA.

• Il volume dell'edificio si misura in metri cubi.
• Questo volume viene moltiplicato per un prezzo al metro cubo che corrisponde allo standard della casa (ad esempio 750 CHF/m³ per una casa base, 1'100 CHF/m³ per uno standard elevato).

Il risultato è il valore base dell'assicurazione dell'edificio .

Poiché i costi di costruzione sono in aumento, questo valore non è statico. Di solito è collegato all'"Indice dei costi di costruzione di Zurigo". Se i prezzi del cemento e degli artigiani aumentano, il valore dell'assicurazione dell'edificio (e il relativo premio) aumentano automaticamente, in modo da non essere sottoassicurati in caso di danni. Questo si chiama indicizzazione.

Fattori che influenzano il valore assicurativo dell'edificio

Perché la casa del tuo vicino ha un valore assicurativo dell'edificio diverso dal tuo, nonostante siano delle stesse dimensioni?

Il valore assicurativo dell'edificio è sensibile ai dettagli:

• Standard di finitura: pavimenti in marmo e sistemi di domotica aumentano il valore assicurato dell'edificio . Pavimenti in laminato e cablaggio elettrico standard lo mantengono basso.
• Metodo di costruzione: un edificio solido ha spesso un valore di sostituzione diverso rispetto a una casa in legno, il che influisce sul valore assicurativo dell'edificio .
• Accessibilità: se la casa si trova su un pendio ripido dove i materiali da costruzione dovrebbero essere trasportati in elicottero, ciò aumenta i costi ipotetici di ricostruzione e quindi il valore assicurativo dell'edificio .
• Conservazione del patrimonio storico: se un edificio deve essere restaurato secondo le specifiche storiche, i costi aumentano vertiginosamente. Il valore assicurativo dell'edificio deve tenere conto di questi costi aggiuntivi.

Rilevanza per i proprietari immobiliari: il rischio di sottoassicurazione

Perché gli esperti insistono così tanto sul valore assicurato dell'edificio ? A causa della sottoassicurazione.

Supponiamo che il valore effettivo del nuovo edificio sia di 1 milione di franchi svizzeri. Tuttavia, la tua polizza assicurativa indica un valore del vecchio edificio di 800.000 franchi svizzeri, perché non hai dichiarato l'aggiunta della veranda.

• Scenario: c'è un incendio. I danni ammontano a 100.000 franchi svizzeri.
• La trappola: la compagnia assicurativa dice: "Sei sottoassicurato del 20% (800.000 franchi invece di 1 milione)". Quindi riducono anche l'indennizzo del 20%. Riceverai solo 80.000 franchi.

Un corretto valore assicurativo dell'edificio ti protegge da questa riduzione proporzionale.

Ristrutturazioni e valore assicurativo dell'immobile

L'errore più comune commesso dai proprietari: ristrutturano, ma non lo segnalano.

Una nuova cucina di lusso? Una soffitta ristrutturata? Una pompa di calore?

Ogni investimento che aumenta il valore del tuo immobile ne aumenta il costo di sostituzione. Se non segnali queste variazioni, il valore assicurato dell'edificio rimarrà invariato. Anche se potresti risparmiare qualche franco sul premio, rischi di perderne migliaia in caso di sinistro. È obbligatorio verificare regolarmente il valore assicurato dell'immobile (circa ogni 10 anni o dopo eventuali ristrutturazioni).

Chi può aiutarmi a tenere traccia di tutto?

Comprendere la differenza tra valore di mercato, valore fiscale e valore assicurativo dell'edificio non è banale.

In questo ambito le piattaforme moderne offrono supporto. heyloft.ch è un pioniere in questo ambito.

L'assistente digitale "Loft" di Heyloft ti aiuta a distinguere i diversi valori del tuo immobile.

• Loft spiega perché il prezzo di vendita (valore di mercato) potrebbe essere di 1,5 milioni, ma il valore assicurativo dell'edificio è di soli 900.000 franchi.
• Ti aiuta a capire se il valore assicurativo dell'edificio sembra plausibile in relazione alla posizione e alla struttura dell'edificio.
• In quanto entità indipendente, Loft crea trasparenza. Mentre la compagnia assicurativa determina il valore assicurato dell'edificio , Loft ti aiuta a interpretare i dati e a garantire che tu non sia né sovraassicurato né sottoassicurato. È il tuo sparring partner digitale nella giungla dei termini tecnici.

Conclusione

Il valore assicurativo dell'edificio è la "valuta forte" del vostro immobile. Non si tratta di una speculazione sull'aumento dei prezzi, ma di un calcolo obiettivo dei costi di costruzione attuali. Differisce sostanzialmente dal valore di mercato, poiché esclude il prezzo del terreno.

Per te, in quanto proprietario, il valore assicurativo dell'immobile è fondamentale. Garantisce che non rimarrai senza un soldo in caso di perdita totale. Assicurati che il valore assicurativo dell'immobile sia indicizzato e segnala immediatamente eventuali lavori di ristrutturazione alla tua compagnia assicurativa. Trascurare il valore assicurativo dell'immobile è una perdita di denaro.

Se non sei sicuro di come i diversi valori del tuo immobile siano correlati tra loro e se i tuoi dati siano plausibili, usa Loft per saperne di più sull'assicurazione e la valutazione del tuo immobile e ottenere chiarezza.

Glossario

• Valore assicurativo dell'edificio: l'importo necessario per ricostruire un edificio in caso di danni al suo valore di sostituzione attuale (escluso il valore del terreno ).
• Valore di sostituzione (valore nuovo): il costo di costruzione di un edificio simile ai prezzi odierni, base per il valore assicurativo dell'edificio .
• Sottoassicurazione: situazione in cui il valore dell'edificio assicurato è inferiore al valore effettivo della nuova costruzione, con conseguente riduzione dei risarcimenti.
• Volume cubico (volume dell'edificio): il volume chiuso di una casa, che spesso serve come base per il calcolo del valore assicurativo dell'edificio .
• Indice dei costi di costruzione: valore statistico che misura l'inflazione nel settore edile e viene utilizzato per adeguare automaticamente il valore assicurativo dell'edificio .