Qual è il valore del terreno e come viene calcolato?

Il fattore invisibile che determina il prezzo: qual è il valore del terreno ?

Il valore del terreno di una proprietà (chiamato anche valore del terreno) si riferisce al valore del terreno non edificato. Immagina che la tua casa scompaia da un giorno all'altro. Quanto varrebbe il campo vuoto su cui sorgeva? Questo è esattamente il valore del terreno di una proprietà .

È disaccoppiato dalla struttura dell'edificio. Una stessa casa prefabbricata può avere un valore complessivo di 800.000 franchi svizzeri in Turgovia, ma di 3 milioni a Zugo. La differenza di 2,2 milioni di franchi svizzeri è quasi esclusivamente il valore del terreno di un immobile . Riflette la scarsità, la qualità della posizione e, soprattutto, il potenziale di sviluppo.

I fattori influenti: perché non tutti i paesi sono uguali

Il valore del terreno di un immobile dipende in larga misura dalla sua posizione . I fattori che lo determinano sono:

1. La situazione macroeconomica (La regione)

La forza economica della regione è fondamentale. Nei cantoni con bassa tassazione e molti posti di lavoro (Zugo, Zurigo), la domanda è elevata e l'offerta è limitata. Questo fa aumentare il valore del terreno di un immobile .

2. La microlocalizzazione (il quartiere)

Qui entriamo nei dettagli. Vista, luce solare, tranquillità e vicinanza ai mezzi pubblici sono tutti fattori che fanno lievitare i prezzi. Un terreno con vista lago ha un valore significativamente più alto di uno situato 500 metri più indietro, in ombra.

3. Utilizzabilità legale (piano di zonizzazione)

Questo è il fattore tecnico più importante. Cosa è consentito costruire in campagna?

Il cosiddetto fattore di utilizzo (o fattore di volume edilizio) determina la quantità di spazio abitabile che può essere edificata per metro quadrato di terreno.

• Esempio: sul lotto A è possibile costruire solo una casa unifamiliare. Sul lotto B (delle stesse dimensioni) è possibile costruire un condominio di cinque piani.

Il lotto B ha un valore fondiario molto più elevato perché offre un maggiore potenziale di guadagno. Il valore fondiario di un immobile è quindi direttamente collegato ai diritti edificatori.

4. Sviluppo

Il terreno è pronto per la costruzione? Sono disponibili allacciamenti idrici, elettrici e stradali? Un terreno "grezzo" destinato a un futuro sviluppo ha un valore immobiliare inferiore rispetto a un terreno completamente edificato, poiché l'acquirente deve comunque pagare le spese di allacciamento.

Come si calcola? I metodi per determinare i risultati.

Calcolare il valore del terreno di un immobile è spesso più difficile che determinare il valore di un edificio, poiché sono disponibili meno dati comparabili (i lotti liberi vengono raramente venduti). Esistono due metodi principali.

1. Il metodo del valore comparativo

Questo è lo scenario ideale. Si guarda quanto sono costati di recente gli immobili vicini.

Se un terreno vuoto adiacente è stato venduto a 1.000 CHF/m², questo è un forte indicatore del valore del terreno di un immobile sulla tua proprietà.

• Problema: nelle aree edificate, le aree libere sono praticamente inesistenti. Spesso mancano dati comparabili.

2. Il metodo del valore residuo (calcolo a ritroso)

Questo metodo è spesso utilizzato dagli investitori per determinare il valore del terreno di una proprietà . Si chiedono: "Cosa posso costruire qui e quanto vale il prodotto finale?"

Il calcolo semplificato è:

• Qual è il valore di mercato del nuovo edificio completato (ad esempio, 3 milioni di CHF)?
• Quanto costerà la costruzione (ad esempio 1,5 milioni di franchi)?
• Quali sono i costi generali/margine di profitto (ad esempio, CHF 500.000)?
• Risultato: il resto (residuo) è il valore massimo del terreno di un immobile (in questo caso 1 milione di CHF).

Questo metodo dimostra senza pietà che il valore del terreno di una proprietà è in realtà ciò che rimane dopo aver sottratto i costi di costruzione dal reddito.

3. Il metodo della classe di posizione

In questo caso, il valore del terreno di una proprietà viene stimato come percentuale del valore totale.

• Per una casa nuova in una posizione di media difficoltà, il terreno rappresenta spesso il 20-30% del valore totale.
• Per un vecchio edificio destinato alla demolizione in una posizione privilegiata, il valore del terreno può rappresentare il 90-100% del prezzo dell'immobile (dato che la casa non ha alcun valore).

Per determinare questa proporzione, gli stimatori utilizzano tabelle (classi di posizione).

Il valore del terreno di un immobile nella dichiarazione dei redditi

Attenzione: il "valore fiscale" di un terreno nella dichiarazione dei redditi è spesso molto inferiore al suo valore di mercato. I Cantoni spesso valutano i terreni in modo conservativo. Non confondere questo valore amministrativo con il vero valore di un immobile che potresti ottenere dalla vendita.

Chi può aiutarmi con la valutazione?

Per i profani è difficile interpretare correttamente i fattori di utilizzo e le classi di ubicazione per quantificare il valore del terreno di una proprietà .

Esperti classici

Architetti o geometri possono eseguire calcoli precisi. Controllano il piano regolatore e il catasto dei siti contaminati. Questo è preciso, ma costa tempo e denaro.

Supporto innovativo: heyloft.ch

Nell'era digitale esistono metodi più rapidi. heyloft.ch offre soluzioni moderne.

L'assistente digitale "Loft" è specializzato nel collegamento di punti dati.

• Analisi del potenziale: Loft non si limita a considerare ciò che è , ma anche ciò che potrebbe essere . Analizza se il valore del terreno di una proprietà aumenterebbe se la casa esistente venisse demolita e ne venisse costruita una nuova (uso migliore e più elevato ).
• Base dati: Loft confronta migliaia di transazioni e integra i piani regolatori. Questo fornisce un'indicazione del valore del terreno di un immobile che va ben oltre l'istinto.
• Indipendenza: Loft non ha alcun interesse a far scendere il prezzo. Fornisce una valutazione imparziale del valore del terreno di un immobile . Per i proprietari che vogliono sapere se stanno facendo soldi facili, questo è il primo passo ideale.

Perché il valore del terreno aumenterà

La Svizzera cresce, ma la superficie territoriale non aumenta. La pianificazione territoriale (densificazione interna) riduce artificialmente la disponibilità di terreni edificabili.

Ciò significa che il valore del terreno di un immobile rimarrà il motore del vostro patrimonio a lungo termine. L'edificio su di esso si deteriora e necessita di ristrutturazione, mentre il terreno aumenta di valore. Chi investe nel settore immobiliare specula principalmente sull'aumento del valore del terreno di un immobile .

Conclusione

Il valore del terreno di un immobile è la base economica della sua proprietà. È il prezzo da pagare per la posizione, il diritto di costruire e la scarsità di terreno. Non è determinato da mattoni e malta, ma dai piani regolatori e dall'attrattività della regione.

Mentre gli edifici perdono valore, il valore del terreno di un immobile è solitamente l'ancora di valore che protegge l'immobile dall'inflazione. Il calcolo è complesso, poiché spesso deve essere calcolato a ritroso a partire dal reddito potenziale (metodo del residuo).

Non affidarti a valori fiscali obsoleti. Per comprendere il vero potenziale e il valore attuale del terreno di un immobile , hai bisogno di dati di mercato aggiornati.

le analisi di Loft per fare chiarezza sulla parte più preziosa del tuo immobile.

Glossario

• Valore del terreno di una proprietà: il valore di mercato del terreno non edificato, indipendentemente dall'edificio che vi sorge (chiamato anche valore del terreno).
• Indice di utilizzo (AR): un valore chiave nel diritto edilizio che determina quanto spazio abitabile può essere costruito per metro quadrato di terreno, un fattore determinante per il valore del terreno di una proprietà .
• Metodo del valore residuo: metodo di calcolo in cui i costi di costruzione vengono sottratti dai potenziali proventi di vendita di un nuovo edificio per determinare il valore massimo del terreno di una proprietà .
• Sviluppo : la fornitura di acqua, elettricità e accesso stradale a una proprietà. Solo i terreni edificabili raggiungono il pieno valore di una proprietà .
• Loft: l'assistente digitale basato sull'intelligenza artificiale di heyloft.ch, che aiuta i proprietari a valutare il valore del terreno di un immobile attraverso l'analisi dei dati e il calcolo del potenziale.