Quando si utilizza l'approccio reddituale nel settore immobiliare?

Il campo di gioco degli investitori: dove regna il metodo

1. Il classico condominio (casa in affitto)

L'esempio più lampante dell'applicazione dell'approccio reddituale al settore immobiliare è la casa plurifamiliare.

Che si tratti di tre o trenta appartamenti : l'acquirente non acquista la proprietà per abitare in tutti gli appartamenti contemporaneamente. Ne acquista il reddito da locazione.

Pertanto, il suo interesse primario non è nei costi di costruzione (la struttura dell'edificio), ma nel reddito da locazione. L' approccio reddituale alla valutazione immobiliare è l'unica opzione praticabile in questo caso. Esso confronta il reddito da locazione annuo con il prezzo di acquisto. Le banche finanziano tali immobili quasi esclusivamente utilizzando l' approccio reddituale .

2. Immobili commerciali e uffici

Ciò diventa ancora più chiaro nel caso di uffici, centri commerciali o magazzini.

In questo caso, la struttura dell'edificio è spesso funzionale e "economica" (involucro in cemento). Il valore deriva esclusivamente dall'inquilino (ad esempio, una compagnia assicurativa solvibile o un supermercato).

l' approccio reddituale alla valutazione immobiliare è l'unico strumento valido. Un edificio per uffici vuoto ha un valore disastrosamente basso secondo l' approccio reddituale , anche se nuovo di zecca, perché non genera reddito.

3. Immobili ad uso misto

Molte case nelle città svizzere hanno un negozio al piano terra e appartamenti al piano superiore.

Anche in questo caso, l'approccio reddituale viene utilizzato per la valutazione immobiliare . Talvolta viene combinato con il metodo di valutazione immobiliare (metodo di valutazione misto), ma la componente reddituale prevale solitamente, poiché il rendimento atteso è fondamentale.

Come funziona l'approccio reddituale alla valutazione immobiliare?

Per capire quando viene applicato, è necessario comprenderne la logica. L' approccio reddituale alla valutazione immobiliare si basa su una formula semplice ma efficace:

Valore del reddito = Reddito netto da locazione ÷ Tasso di capitalizzazione x 100

Analizziamo brevemente le componenti dell'approccio reddituale alla valutazione immobiliare :

• Reddito netto da locazione: si tratta del canone annuo al netto delle spese di gestione (amministrazione, manutenzione, riserve). Quando si utilizza l' approccio reddituale per la valutazione immobiliare , è fondamentale verificare se questi canoni siano sostenibili (canone di mercato rispetto al canone effettivo).
• Tasso di capitalizzazione (tasso di capitalizzazione): è la leva finanziaria. È costituito dal tasso di interesse privo di rischio (ad esempio, titoli di Stato) più i premi per il rischio dell'immobile (sfitto, illiquidità, vetustà).

All'aumentare dei tassi di interesse, aumenta anche il tasso di capitalizzazione. Poiché compare al denominatore, il risultato dell'approccio reddituale alla valutazione immobiliare diminuisce immediatamente. Ciò rende il metodo estremamente sensibile alle fluttuazioni dei tassi di interesse .

Demarcazione: quando NON si applica?

Altrettanto importante è sapere quando l' approccio basato sul reddito alla valutazione immobiliare risulta inappropriato.

La casa unifamiliare occupata dal proprietario

Quando compri una casa per te e la tua famiglia, stai pagando per le emozioni, la sicurezza e il giardino. Non stai guadagnando un affitto.

Pertanto, in questo caso, l' approccio reddituale non è adatto alla valutazione immobiliare . Se venisse applicato (con affitti ipotetici), il valore risultante sarebbe spesso molto inferiore al prezzo di mercato. Perché? Perché i proprietari di immobili sono disposti a pagare per immobili "caratteristici" che non generano un rendimento. In questo caso vengono utilizzati metodi di valutazione comparativa (valutazione edonica), non l' approccio reddituale per gli immobili .

Edifici pubblici e progetti speciali

Edifici scolastici, chiese o stazioni ferroviarie spesso non generano affitti a prezzi di mercato. In questi casi, l' approccio reddituale alla valutazione immobiliare non è adatto . Al suo posto, si utilizza il valore effettivo (costi di costruzione).

Terreno edificabile

I terreni non edificati non generano reddito (tranne forse la rendita, che è minima). L' approccio reddituale alla valutazione immobiliare non può essere applicato direttamente in questo caso; si utilizza invece il cosiddetto "metodo del valore residuo" (un calcolo a ritroso basato sulla nuova costruzione prevista), che è una variante dell'approccio reddituale per gli immobili .

La dinamica: DCF come sorella moderna

Nel mondo degli investitori professionali (fondi pensione), per il settore immobiliare viene spesso utilizzata una forma raffinata dell'approccio al reddito : il metodo del flusso di cassa scontato (DCF). Metodo del flusso di cassa (DCF).

• Approccio classico al reddito per il settore immobiliare: considera un anno statico (rendita perpetua).
• Metodo DCF: guarda dinamicamente al futuro (ad esempio, 10 anni). Tiene conto che gli affitti potrebbero aumentare tra 3 anni o che potrebbero essere necessarie ristrutturazioni tra 5 anni.

Per le case plurifamiliari più piccole, tuttavia, l' approccio classico basato sul reddito alla valutazione immobiliare rimane lo standard, in quanto è più trasparente e meno soggetto a manipolazioni delle previsioni.

Perché l'approccio al reddito nel settore immobiliare è importante per te

Anche se non sei un grande investitore, ti imbatterai nell'approccio al reddito nel settore immobiliare .

• Acquistare un appartamento indipendente: vuoi acquistare una casa bifamiliare e affittarne una parte? In tal caso, la banca valuterà la parte affittata utilizzando il metodo reddituale per la valutazione immobiliare .
• Divisione ereditaria: quando un patrimonio comprende un piccolo condominio, gli eredi spesso ne contestano il valore. In questo caso, l' approccio reddituale alla valutazione immobiliare fornisce il valore più equo, in quanto dimostra il reddito generato dall'eredità .
• Attenzione ai "rendimenti da sogno": i venditori spesso attirano gli acquirenti con elevati rendimenti lordi. Un calcolo corretto utilizzando l' approccio reddituale per il settore immobiliare rivela quando gli elevati costi di manutenzione assorbono il rendimento netto. L' approccio reddituale per il settore immobiliare è la macchina della verità per gli annunci immobiliari.

Come gli strumenti digitali aiutano

Per calcolare l' approccio reddituale alla valutazione immobiliare sono necessari dati: qual è il canone di mercato? Quali sono i costi operativi medi? Qual è il tasso di interesse scontato?

Come profano, spesso ti mancano questi parametri.

Piattaforme come heyloft.ch forniscono supporto in questo caso .

L'assistente digitale "Loft" può aiutarti a convalidare le variabili dell'approccio reddituale alla valutazione immobiliare .

• Controllo degli affitti di mercato: Loft sa cosa viene affittato nella zona. Se utilizzi l' approccio basato sul reddito per immobili con affitti eccessivamente alti, i dati ti avvertiranno.
• Valutazione del rischio: Loft fornisce dati sugli immobili sfitti nel quartiere. Questo aiuta a impostare in modo realistico il tasso di capitalizzazione nell'approccio al reddito per gli immobili .
• Indipendenza: Loft calcola in modo obiettivo. Non ha alcun interesse a manipolare l' approccio reddituale alla valutazione immobiliare , come a volte fanno i venditori.

Conclusione

L' approccio reddituale al mercato immobiliare è lo strumento d'elezione ogni volta che un immobile è destinato a generare reddito. Viene utilizzato per condomini, immobili commerciali e immobili da investimento. Trascura il valore emotivo e si concentra esclusivamente sul flusso di cassa. Chiunque desideri acquistare o valutare un immobile a reddito non deve considerare il suo valore intrinseco, ma deve utilizzare l' approccio reddituale .

Comprendere l'effetto leva: piccole variazioni negli affitti o nei tassi di interesse hanno un impatto enorme sul valore finale nell'approccio reddituale alla valutazione immobiliare . Pertanto, non affidatevi a calcoli semplicistici.

della competenza sui dati di Loft per verificare i parametri della tua valutazione.

Glossario

• Approccio reddituale alla valutazione immobiliare: metodo di valutazione che ricava il valore di una proprietà dal reddito da locazione (rendimento) ottenibile in modo permanente.
• Tasso di capitalizzazione: percentuale in base alla quale viene suddiviso il reddito da locazione; riflette il rischio e il livello del tasso di interesse nell'approccio reddituale alla valutazione immobiliare .
• Reddito netto da locazione: il reddito da locazione annuo meno tutte le spese operative, la base per l' approccio reddituale alla valutazione immobiliare .
• Edificio residenziale: termine classico per indicare una casa multifamiliare che funge da immobile di investimento e che viene necessariamente valutata utilizzando l' approccio del reddito per gli immobili .
• Metodo DCF ( metodo finanziario scontato ) Flusso di cassa ): una variante dinamica dell'approccio al reddito per il settore immobiliare , che attualizza i flussi di cassa futuri al giorno presente.