Come funziona la valutazione edonica?

Qual è il significato di questo termine?

Il termine deriva dal greco " hedone " (piacere, gioia). In economia, questo significa che un bene – in questo caso la casa – non è visto come un singolo bene, ma come un insieme di diverse proprietà che ci forniscono "utilità".

Una valutazione edonica scompone digitalmente il vostro immobile nelle sue singole componenti: superficie, anno di costruzione, numero di stanze, condizioni, micro-ubicazione e molto altro. Ognuna di queste caratteristiche ha un proprio prezzo. La valutazione edonica somma questi prezzi impliciti per determinare il valore complessivo. A differenza del metodo del valore intrinseco, che chiede "Quanto costa la costruzione?", la valutazione edonica chiede : "Quanto è disposto a pagare il mercato per queste specifiche caratteristiche?"

Il motore: dati, dati, dati

Al centro di ogni valutazione edonistica c'è un enorme database. In Svizzera, grandi istituti come IAZI o Wüest Partner gestiscono database contenenti decine di migliaia di trasferimenti immobiliari effettivi (vendite).

Quando si esegue una valutazione edonistica , il computer confronta la casa con tutte le transazioni memorizzate. Non cerca una "casa gemella", che di solito non esiste. La valutazione edonistica utilizza invece un'analisi di regressione statistica. Verifica quanto di più elevato gli acquirenti nella vostra zona hanno pagato in media per un bagno in più o una vista migliore.

la valutazione edonica è un metodo di valutazione comparativa puramente statistico. Più dati comparativi sono disponibili, più preciso è il risultato. Questo rende la valutazione edonica estremamente accurata nelle aree urbane con numerose transazioni, mentre può diventare meno precisa nelle valli remote con poche transazioni.

Quali fattori sono coinvolti?

Una valutazione edonica è valida solo quanto i dati immessi nel sistema. Il modello in genere distingue tra criteri relativi agli oggetti e criteri relativi alla posizione.

Criteri oggettivi nella valutazione edonistica:

• Spazio abitabile e volume: la dimensione di base è fondamentale.
• Anno di costruzione e condizioni: una valutazione edonistica tiene conto se la casa è stata completamente ristrutturata o se si trova nelle sue condizioni originali del 1970.
• Standard: C'è il parquet o il pavimento laminato? Cucina di lusso O Linea standard ?
• Aree accessorie: nella valutazione edonica rientrano anche i garage, i balconi e le aree giardino .

Criteri di localizzazione nella valutazione edonistica:

• Macrolocalizzazione: L'attrattività del comune ( aliquota fiscale , scuole, collegamenti di trasporto).
• Microlocalizzazione: l'indirizzo esatto. La valutazione edonica spesso identifica, con precisione al metro, se la vostra casa si trova in una strada rumorosa o ai margini silenziosi di un bosco. Anche l'esposizione al sole e la vista sono integrate nella valutazione edonica utilizzando i dati geografici .

Punti di forza e di debolezza del modello

Perché le banche amano la valutazione edonistica ? È veloce, economica e oggettiva. Non c'è un perito umano che ha una giornata storta o che si lascia influenzare da un venditore affascinante. La valutazione edonistica fornisce un risultato imparziale e basato sul mercato.

Ma dove c'è luce, c'è anche ombra. La valutazione edonistica ha difficoltà con gli "oggetti da collezione". Una casa storica con struttura in legno, facciata tutelata e interni moderni spesso sfugge alla categorizzazione standard. In questo caso, la valutazione edonistica può sottostimare il valore reale, poiché gli algoritmi non riescono a quantificarne il fascino storico.

Anche le ristrutturazioni estremamente lussuose spesso si riflettono solo parzialmente nella valutazione edonica . L'installazione di rubinetti in oro, ad esempio, di solito non produce un ritorno 1:1 su questo investimento in termini di valutazione edonica , poiché il mercato medio non premia questo lusso nella stessa misura. La valutazione edonica si basa sugli standard di mercato, non sul gusto individuale.

Un esempio numerico per chiarire.

Immaginate due case quasi identiche. La casa A si trova a Zurigo-Witikon, la casa B nella campagna di Glarona. Entrambe misurano 140 metri quadrati e sono state costruite nello stesso anno. I costi di costruzione sono stati identici.

Il metodo di valutazione basato sul patrimonio assegnerebbe un valore edilizio simile a entrambe le case (al netto del valore del terreno). La valutazione edonica, tuttavia, porta a risultati completamente diversi. Perché? Perché la valutazione edonica riconosce che il mercato paga un premio elevato per la posizione di Zurigo.

La valutazione edonica attribuisce un valore elevato alla posizione dell'immobile a Zurigo. Allo stesso tempo, la valutazione edonica potrebbe applicare uno sconto alla casa B a causa dei suoi collegamenti con i trasporti pubblici più scadenti. In definitiva, la casa A potrebbe essere valutata 2,5 milioni di franchi svizzeri, mentre la casa B è valutata 850.000 franchi svizzeri. Questo esempio illustra quanto la valutazione edonica rifletta la domanda attuale del mercato piuttosto che i costi di costruzione.

Quando è utile la valutazione edonistica?

degli immobili standard, ovvero le classiche case unifamiliari e i condomini, la valutazione edonistica è ormai il metodo di scelta. È ideale per:

• Una valutazione preliminare del prezzo di mercato prima della vendita.
• Revisione del finanziamento da parte della banca.
• Regolare Rivalutazioni del portafoglio .

Tuttavia, se si possiede un immobile molto speciale, come una fabbrica ristrutturata, un castello o una casa in pessime condizioni, la valutazione edonica raggiunge i suoi limiti. In questi casi, la valutazione edonica dovrebbe essere integrata da una perizia in loco.

Conclusione

La valutazione edonica è lo strumento dominante nel mercato immobiliare svizzero per determinare prezzi equi e basati sul mercato. Si basa sul confronto di migliaia di transazioni e scompone statisticamente l'immobile in base alle sue caratteristiche rilevanti per il valore. Mentre la valutazione edonica fornisce risultati estremamente precisi per gli immobili standard, spesso richiede un'ulteriore revisione manuale per gli immobili speciali.

Per te, questo significa: affidati alla valutazione edonistica come guida affidabile, ma tieni presente che a volte può trascurare le caratteristiche architettoniche. Una valutazione realistica del prezzo è il primo passo per una vendita o un acquisto di successo.

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Glossario

• Metodo edonico: metodo di valutazione comparativa statistica per gli immobili, che calcola il valore di un oggetto dalla somma delle sue caratteristiche (ubicazione, dimensioni, condizioni) e dei dati di mercato attuali.
• Trasferimento di proprietà: termine legale per indicare il cambio di proprietà di un immobile (acquisto/vendita). I dati derivanti dai trasferimenti di proprietà alimentano i database per la valutazione edonica .
• Microlocalizzazione: l'ambiente circostante immediato di una proprietà (ad esempio inquinamento acustico, luce solare, quartiere), che spesso viene automaticamente incorporato nella valutazione edonistica tramite geodati .
• Analisi di regressione: il metodo matematico alla base della determinazione dei prezzi edonistici , che determina le relazioni tra attributi (ad esempio, spazio abitativo) e prezzo.
• Valore intrinseco: il valore derivante dai puri costi di costruzione e di acquisto del terreno. Spesso funge da contrappunto o complemento alla valutazione edonistica .