Cos'è una penale per pagamento anticipato in banca?

Come viene calcolata la penale per il pagamento anticipato?

Per capire perché la banca applica interessi, è necessario cambiare prospettiva. La banca stessa ha rifinanziato il denaro prestato sul mercato dei capitali o tramite depositi di risparmio. Si aspettava di ricevere interessi da voi per l'intera durata del prestito.

di prestito a causa di una penale per rimborso anticipato , la banca riceve il rimborso prima del previsto. Deve quindi reinvestire il denaro. Il problema è: se i tassi di interesse di mercato attuali sono inferiori a quelli del vecchio contratto, la banca subisce una perdita. Può solo prestare nuovamente il denaro a condizioni meno favorevoli. Questa differenza di tasso di interesse (margine) è ciò che addebita come penale per rimborso anticipato .

Il calcolo: uno sguardo all'interno della scatola nera

L'importo della penale di prepagamento per una vendita non è arbitrario, ma determinato matematicamente. Dipende da tre fattori . I fattori dipendono da:

• Durata residua: maggiore sarebbe stata la durata del contratto, maggiore sarebbe stata la penale.
• Debito residuo: maggiore è l'importo del mutuo, più costosa sarà l'uscita.
• Differenziale del tasso di interesse: la differenza tra il tasso di interesse del mutuo e l'attuale tasso di reinvestimento della banca.

Soprattutto in periodi di tassi d'interesse in calo, le penali per rimborso anticipato di mutui ipotecari salgono alle stelle . Se avete acceso un mutuo al 2,5% e il tasso d'interesse attuale è dell'1,0%, la banca deve calcolare la differenza dell'1,5% sull'intera durata residua. Con un debito residuo di 800.000 franchi svizzeri e una durata di 5 anni, questa somma può rapidamente raggiungere i 60.000 franchi svizzeri.

Strategie per evitare penali per prepagamento delle vendite

Bisogna semplicemente accettare questa "penalità"? Non necessariamente. Esistono modi per evitare o almeno ridurre la penale di prepagamento per la cessione di un prestito .

1. Trasferisci al nuovo oggetto

Stai pensando di acquistare un nuovo immobile dopo aver venduto quello attuale? Molte banche ti consentono di "trasferire" semplicemente il mutuo esistente. L'immobile viene sostituito (sostituzione del mutuo). Poiché il contratto di mutuo continua a essere in essere, non è prevista alcuna penale di prepagamento al momento della vendita . Il prerequisito è che il nuovo immobile soddisfi le linee guida di finanziamento della banca.

2. Acquisizione da parte dell'acquirente

Un'altra soluzione elegante per gestire le penali per prepagamento in caso di vendita di un immobile è trasferire il mutuo all'acquirente. Se le condizioni sono vantaggiose (ad esempio, un vecchio contratto con un tasso di interesse basso in un periodo di tassi di interesse elevati), questo può persino rappresentare un punto di forza. L'acquirente si accolla il debito e il contratto. Tuttavia, la banca deve accettare e verificare l'affidabilità creditizia dell'acquirente. Se tutti sono d'accordo, la penale per prepagamento viene completamente annullata.

Il lato fiscale: un premio di consolazione

Se tutto il resto fallisse e doveste pagare la penale per il rimborso anticipato , ci sono almeno delle buone notizie per quanto riguarda le tasse. Nella maggior parte dei cantoni (come Zurigo, Berna o Lucerna), la penale per il rimborso anticipato è considerata un costo di investimento.

Ciò significa che è possibile dedurre la penale di prepagamento pagata sulla vendita dall'utile nel calcolo dell'imposta sulle plusvalenze dell'immobile. Ecco un esempio :

• Utile dalla vendita: CHF 200.000.
• pagata alla vendita : CHF 40.000.
• Nuovo utile imponibile: CHF 160.000.

Ciò significa che lo Stato copre indirettamente una parte dei costi. Nota: in alcuni cantoni o ai fini dell'imposta federale sul reddito, l' indennità di prepagamento è trattata come interesse sul debito (nel contesto dell'imposta sul reddito). Verifica attentamente quale opzione è più vantaggiosa per te e cosa consente il tuo cantone. Dichiarare correttamente l' indennità di prepagamento può farti risparmiare denaro.

Quando vale la pena smettere nonostante la sanzione?

Ci sono scenari in cui vendere il proprio immobile in anticipo, nonostante i costi, può essere conveniente. Ad esempio, se si riesce a vendere l'immobile a un prezzo assolutamente imbattibile, che potrebbe non essere raggiungibile in due anni, il ricavato aggiuntivo della vendita potrebbe superare il costo della penale per il rimborso anticipato .

Si tratta di un semplice problema aritmetico: (Utile di vendita oggi) meno (Penale di prepagamento per la vendita) contro (Utile di vendita futuro) meno (costi correnti fino ad allora) .

Non lasciarti abbagliare dall'importo della penale; considera il quadro generale. Una penale per prepagamento per vendita anticipata è dolorosa, ma a volte è il male minore rispetto alla perdita del ricavato della vendita.

Controllare attentamente il contratto

Non tutte le richieste bancarie sono scolpite nella pietra . A volte si insinuano errori nel calcolo della penale di prepagamento . È stato utilizzato il tasso di reinvestimento corretto? Sono stati presi in considerazione diritti di rimborso speciali che avrebbero ridotto il debito residuo? Vale la pena far esaminare il rendiconto della penale di prepagamento da un esperto indipendente. Soprattutto per importi molto elevati, le banche a volte sono disposte a negoziare se si segnalano discrepanze o se, in quanto buon cliente, si desidera mantenere il patrimonio residuo presso la banca.

Conclusione

Le penali per il rimborso anticipato di un immobile rappresentano lo svantaggio dei mutui a tasso fisso. Tutelano la banca dalla perdita di interessi, ma gravano sul venditore con elevati costi una tantum. Chiunque venda un immobile con un mutuo in essere deve preventivare questa spesa con largo anticipo.

Ma non sei impotente. Cambiare immobile o trasferire la proprietà all'acquirente può spesso evitare le penali per prepagamento . E se devi pagare, sfrutta costantemente le detrazioni fiscali. Pianificare proattivamente le penali per prepagamento è fondamentale per proteggere i tuoi profitti netti.

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Glossario

• Penale per rimborso anticipato: pagamento di un indennizzo alla banca nel caso in cui un mutuo a tasso fisso venga estinto prima della scadenza del termine concordato (ad esempio, nel caso di una penale per rimborso anticipato per una vendita ).
• Periodo di tasso di interesse fisso: periodo per il quale il tasso di interesse è fisso. La risoluzione anticipata durante questo periodo comporta il pagamento di una penale.
• Rendimento da reinvestimento: il tasso di interesse al quale la banca può reinvestire il denaro rimborsato anticipatamente sul mercato dei capitali. La differenza per il Tasso di interesse contrattuale determina l' importo del risarcimento .
• Sostituzione ipotecaria: la sostituzione della garanzia (immobile) prevista dal contratto di mutuo. Ciò consente di trasferire il mutuo su una nuova casa ed evitare la penale di prepagamento in caso di vendita .
• Imposta sulle plusvalenze immobiliari: imposta sull'utile derivante dalla vendita. In molti cantoni, la penale per il pagamento anticipato della vendita è deducibile come spesa.