Le ristrutturazioni prima della vendita aumentano il valore dell'immobile?

La psicologia dell'acquirente: l'emozione vince sul calcolo

Perché considerare di ristrutturare prima di vendere ? Perché l'acquisto di un immobile è una decisione in gran parte emotiva. Gli studi dimostrano che la maggior parte dei potenziali acquirenti decide se un immobile gli piace o meno entro i primi 90 secondi.

Se decidi di effettuare delle ristrutturazioni estetiche prima di vendere , stai investendo nella prima impressione. Pareti luminose, pavimenti in parquet lucidati e un giardino anteriore ben curato trasmettono il messaggio: "Questa proprietà è stata ben tenuta". Una condizione di abbandono, d'altra parte, attiva immediatamente il "radar dei difetti" dell'acquirente. Iniziano a ridurre drasticamente il prezzo nella loro mente, spesso più del costo effettivo per riparare i difetti. Chi riesce a ristrutturare in modo visibile prima di vendere elimina le barriere all'acquisto.

Ristrutturazione estetica vs. revisione completa: quale conviene?

Non tutti gli interventi rientrano nella categoria di ristrutturazione sensata prima della vendita . Bisogna distinguere rigorosamente tra miglioramenti estetici ( piccoli ritocchi ) e modifiche sostanziali.

Rinnovo con spazzola : minimo sforzo, massimo impatto

Dipingere le pareti (idealmente di un bianco neutro) è un classico intervento di ristrutturazione prima della vendita . Profuma di nuovo, ha un aspetto luminoso e costa relativamente poco. Anche riparare piccoli danni, oliare i pavimenti in legno o sostituire gli interruttori della luce ingialliti sono misure che quasi sempre ripagano quando si ristruttura prima di vendere . Queste " ristrutturazioni soft " migliorano l'aspetto estetico e fanno sembrare la casa pronta per essere abitata.

Cucina e bagno: la trappola del gusto

Molti proprietari di casa credono che una nuova cucina sia la chiave per ottenere il prezzo più alto. Ma attenzione quando si ristruttura prima di vendere ! I gusti variano. Se si installa una costosa cucina in stile country, l'acquirente potrebbe cercare un design minimalista. Il risultato: si investono 30.000 franchi, ma l'acquirente vuole smontare di nuovo la cucina . In questo caso, ristrutturare prima di vendere si è rivelata una scelta perdente. La regola qui è: pulire, riparare o dipingere le ante è meglio che sostituire tutto.

Ristrutturazioni ad alta efficienza energetica

Dovresti ristrutturare l'impianto di riscaldamento o il tetto prima di vendere ? Il più delle volte, la risposta è no. Questi investimenti sono costosi e spesso non si traducono direttamente in un prezzo di vendita più alto. Un acquirente potrebbe pagare 15.000 franchi in più per una nuova pompa di calore, ma l'installazione ne costa 35.000. Le ristrutturazioni energetiche prima della vendita di solito valgono la pena solo se la casa altrimenti sarebbe completamente invendibile.

Il gruppo target definisce la strategia.

Se sia o meno sensato ristrutturare prima di vendere dipende in larga misura dal gruppo target.

• Gli acquirenti "chiavi in mano": le giovani famiglie o le coppie con doppio reddito spesso non hanno tempo per i cantieri. Vogliono trasferirsi e vivere comodamente. Per questo gruppo, ristrutturare prima di vendere (almeno esteticamente) è essenziale. Trovano un " progetto fai da te " prima , salta loro se ne vanno.
• Individualisti e artigiani: questo gruppo desidera realizzare i propri sogni. Se li fate ristrutturare completamente prima di venderli , state privandoli dell'opportunità di realizzarsi. Preferiscono pagare meno per l'immobile esistente e investire i propri risparmi secondo il proprio gusto.

L'aspetto fiscale: un caso svizzero speciale

Un fattore spesso sottovalutato quando si ristruttura prima di vendere è l'imposta sulle plusvalenze immobiliari. In molti cantoni, gli investimenti che mantengono il valore dell'immobile (come la tinteggiatura) possono essere dedotti dall'utile imponibile, a condizione che non siano già stati dichiarati in un'unica soluzione. Anche gli investimenti che aumentano il valore dell'immobile (come l'aggiunta di una veranda) sono deducibili.

Ma attenzione: anche se si beneficia di agevolazioni fiscali effettuando lavori di ristrutturazione prima di vendere , si sottrae tale vantaggio all'acquirente. Molti acquirenti apprezzano la possibilità di ristrutturare autonomamente dopo l'acquisto dell'immobile per ridurre il carico fiscale negli anni successivi attraverso le detrazioni per manutenzione. Strategicamente, potrebbe essere più saggio non ristrutturare prima di vendere , ma piuttosto offrire all'acquirente una riduzione del prezzo e lasciargli beneficiare dei vantaggi fiscali.

Ritorno sull'investimento (ROI): i numeri devono tornare.

L'obiettivo della ristrutturazione prima della vendita è un ROI positivo. Ciò significa che ogni franco investito deve generare più di un franco di valore aggiunto. Esperti stimare il ROI come segue UN :

• Colore e pulizia: ROI spesso del 200-500%. (Quasi sempre ne vale la pena).
• Piccole riparazioni: ritorno sull'investimento circa il 100-150%. (Di solito ne vale la pena).
• Ristrutturazione completa di cucina/bagno: il ritorno sull'investimento spesso è solo del 50-80%. (Si perde denaro).
• Finestre/Tetto/Riscaldamento: ROI circa 50-90%. (Raramente conveniente dal punto di vista finanziario, ma aumenta la velocità di vendita).

Chi inizia a ristrutturare alla cieca prima di vendere , senza conoscere queste cifre, rischia di bruciare il proprio patrimonio netto. Una casa che vale 1 milione di franchi raramente varrà 1,15 milioni dopo una ristrutturazione da 100.000 franchi, ma piuttosto 1,05 milioni.

Quando è meglio non fare nulla

Ci sono situazioni in cui ristrutturare prima di vendere è assolutamente controproducente.

• Immobili destinati alla demolizione: se il terreno è più prezioso della casa, l'acquirente la demolirà . In questo caso, qualsiasi investimento in ristrutturazione prima della vendita è uno spreco di denaro.
• Mercato caldo : in zone estremamente ambite (come il centro di Zurigo), la gente compra tutto ciò che arriva sul mercato. Qui, non è quasi necessario ristrutturare prima di vendere , poiché la domanda supera di gran lunga l'offerta, tanto che i difetti sono tollerati.

Conclusione

Alla domanda "Dovrei ristrutturare prima di vendere ?" la risposta è "Sì, ma con moderazione". I miglioramenti estetici che rendono l'immobile luminoso, pulito e ben tenuto sono quasi sempre un buon investimento. Accelerano la vendita e prevengono ribassi di prezzo.

Le ristrutturazioni estese, d'altro canto, comportano rischi finanziari significativi . Chiunque intenda ristrutturare la cucina, il bagno o il tetto prima di vendere dovrebbe farlo solo dopo un'attenta valutazione. Spesso, è più redditizio offrire la casa a un prezzo leggermente inferiore e lasciare la progettazione (e i benefici fiscali) all'acquirente. L'obiettivo quando si ristruttura prima di vendere non dovrebbe essere la perfezione, ma piuttosto l'eliminazione di evidenti fattori di rottura .

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Glossario

• Ristrutturazione a pennello : riparazioni estetiche superficiali come la tinteggiatura di pareti e soffitti, che consentono di ottenere il massimo effetto visivo quando si ristruttura prima di vendere .
• Arretrati di investimenti: le condizioni di un immobile in cui i necessari lavori di manutenzione sono stati trascurati per anni. Risolvere questo problema è spesso costoso quando si ristruttura prima di vendere .
• Investimento che aumenta il valore: Interventi costruttivi che aumentano in modo duraturo lo standard dell'immobile (ad esempio ampliamento, installazione iniziale di un sistema di ventilazione comfort).
• Home staging: arredamento e decorazione professionale di ambienti per renderli più attraenti per la vendita, un'alternativa alla ristrutturazione strutturale prima della vendita .
• ROI (Return on Investment): indicatore chiave di performance per la redditività. Quando si ristruttura prima di vendere, descrive il rapporto tra i costi di ristrutturazione e il conseguente aumento di valore.