Posso evitare o differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari?

La soluzione migliore: l'approvvigionamento sostitutivo

Lo scenario più comune in cui è possibile differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari è il cosiddetto acquisto sostitutivo. Se si vende l'abitazione principale e si investe il ricavato in un nuovo immobile, anch'esso di proprietà, in Svizzera, si applica il differimento fiscale.

L'obiettivo del legislatore è promuovere la proprietà immobiliare. Dovrebbe essere consentito di differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari, in modo che il capitale investito nella nuova casa rimanga intatto. Affinché l'ufficio delle imposte accetti questa richiesta, devono essere soddisfatte tre condizioni:

• Occupazione di proprietà: è necessario risiedere in modo permanente ed esclusivo sia nella vecchia che nella nuova proprietà. Una casa per le vacanze o un appartamento in affitto non rientrano nei requisiti. Non è possibile differire l'imposta sulle plusvalenze se si passa da una residenza principale a un immobile da investimento.
• Ubicazione: il nuovo immobile deve essere situato in Svizzera. Se vendi la tua casa a Zurigo e ti trasferisci a Maiorca, puoi dimenticarti di rinviare l'imposta sulle plusvalenze : l'imposta è dovuta immediatamente. Se ti trasferisci da Zurigo a Ginevra, è possibile rinviare il pagamento.
• Limite temporale: non dovrebbe trascorrere troppo tempo tra la vendita e il nuovo acquisto. La maggior parte dei cantoni concede un periodo di due o tre anni per la sostituzione, al fine di differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari .

Rinviare completamente o parzialmente?

Molti proprietari di casa si sbagliano: credono di poter differire l'intera imposta sulle plusvalenze immobiliari non appena acquistano una nuova casa. Questo è vero solo se si reinveste l'intero ricavato della vendita.

Ed è qui che entra in gioco la matematica.

• Differimento totale: vendi la tua vecchia casa per 1,2 milioni di franchi svizzeri e ne acquisti una nuova per 1,5 milioni. Poiché l'intero ricavato (e quindi l'utile) è vincolato alla nuova proprietà, puoi differire l'intera imposta sulle plusvalenze .
• Differimento parziale: vendi la tua grande casa di famiglia per 1,5 milioni di franchi svizzeri e acquisti un piccolo appartamento per la pensione per 1 milione. Ti rimangono 500.000 franchi svizzeri in contanti, che non reinvesti. L'imposta è dovuta su questa parte non investita. Pertanto, puoi differire solo una parte dell'imposta sulle plusvalenze .

La logica è semplice: se si preleva denaro dal mercato immobiliare per consumi generali (ad esempio, viaggi o automobili), il governo ne vuole la quota. Se il denaro rimane investito nel settore immobiliare, è possibile differire l'imposta sulle plusvalenze .

Cambio di proprietà all'interno della famiglia: successione e donazione

È possibile differire l'imposta sulle plusvalenze non solo in caso di vendita a estranei, ma anche all'interno della famiglia . In caso di eredità, anticipo su eredità o donazione, la proprietà cambia proprietario senza (solitamente) alcun trasferimento di denaro . In questo caso, non si verifica alcuna plusvalenza imponibile.

In questi casi, la legge consente quasi sempre il differimento fiscale. Ciò significa che l'imposta non è dovuta immediatamente, ma l'obbligazione fiscale latente viene trasferita al nuovo proprietario (i figli). Quindi, se trasferisci la casa a tua figlia, puoi differire l'imposta sulle plusvalenze . Tuttavia, è importante notare che tua figlia eredita il periodo storico di possesso e i costi di acquisizione. Se in seguito vende la casa a terzi, dovrà pagare l'imposta sull'intero incremento di valore dall'acquisto . Il fatto che tu abbia potuto differire l'imposta sulle plusvalenze in quel momento diventerà un onere per lei.

Anche in caso di divorzio o di accordo patrimoniale, se uno dei coniugi prende in carico la casa, l'imposta sulle plusvalenze può solitamente essere differita .

La trappola delle "imposte differite"

Se riesci a differire con successo l'imposta sulle plusvalenze del tuo immobile , ti sembrerà una vittoria. Ma attenzione: "Differito" non significa "rinunciato". L'imposta dovuta non scompare; rimane semplicemente "parcheggiata" nel nuovo immobile.

Immagina di acquistare e vendere tre case diverse nell'arco di 30 anni e di poter differire ogni volta l'imposta sulle plusvalenze . Alla quarta vendita, ti trasferisci in un appartamento in affitto. Ora è il momento di presentare la dichiarazione dei redditi. E riguarda tutte le plusvalenze degli ultimi 30 anni, cumulativamente. Il conto finale può essere enorme. Chiunque intenda differire l'imposta sulle plusvalenze dovrebbe sempre tenere presente che sta riportando a nuovo un debito fiscale crescente (imposta differita). È consigliabile costituire delle riserve, anche se al momento è possibile differire l'imposta sulle plusvalenze .

Ottimizzazione anziché rinvio: quando non è previsto alcun nuovo acquisto

Cosa succede se non si acquista una nuova casa e quindi non si può differire l'imposta sulle plusvalenze ? Allora non si può evitare l'imposta , ma ridurre .

• Periodo di detenzione: aspetta prima di vendere. Più a lungo possiedi l'immobile, maggiore sarà lo sconto. Vendere al 19° anno, quando uno sconto maggiore è disponibile dal 20° anno in poi, è costoso. Conviene scegliere la data di vendita in modo strategico, piuttosto che cercare disperatamente di posticipare l' imposta sulle plusvalenze .
• Massimizza le detrazioni: richiedi tutti gli investimenti che aumentano il valore dell'immobile (ristrutturazioni, commissioni immobiliari, pubblicità). Più alti sono i costi di investimento, minore è il profitto. Questo è il modo più efficace per ridurre l'onere fiscale se non è possibile differire l'imposta sulle plusvalenze .

Particolarità: acquisto di sostituzione in caso di noleggio?

Molti investitori chiedono: è possibile differire l'imposta sulle plusvalenze di un edificio plurifamiliare ? Nei cantoni con un sistema fiscale monistico (come Zurigo o Berna), l'imposta sulle plusvalenze si applica anche agli immobili commerciali. In questi casi, la sostituzione è talvolta possibile, ma è vincolata a criteri aziendali (beni aziendali essenziali). Per gli investitori privati che permutano un appartamento in affitto, il differimento dell'imposta sulle plusvalenze di solito non è possibile . Questo privilegio si applica principalmente alle abitazioni di proprietà.

Conclusione

La risposta alla domanda "Posso evitare l'imposta sulle plusvalenze immobiliari?" è no. Ma alla domanda "Posso differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari ?" è sì, a determinate condizioni. La sostituzione dell'abitazione e il trasferimento della proprietà all'interno della famiglia sono gli strumenti più importanti per raggiungere questo obiettivo.

È uno strumento potente per garantire liquidità. Ma attenzione: chiunque voglia differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari si impegna per il futuro. L'onere fiscale aumenta con ogni cambio di proprietà. Una meticolosa tenuta dei registri contabili per decenni è essenziale per evitare spiacevoli sorprese quando si vende finalmente il proprio immobile.

Se non sei sicuro di poter differire l'imposta sulle plusvalenze nel tuo caso specifico o hai bisogno di aiuto per calcolare le imposte differite, Loft offre analisi e supporto trasparenti.

Glossario

• Differimento dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari: meccanismo legale mediante il quale l'imposta dovuta al momento della vendita non deve essere pagata immediatamente, ma viene trasferita all'immobile successivo o al nuovo proprietario (differimento dell'imposta).
• Acquisto sostitutivo: acquisto di un nuovo immobile con il ricavato della vendita di uno vecchio. Questa è la condizione principale per il differimento dell'imposta sulle plusvalenze sugli immobili residenziali occupati dal proprietario .
• Imposte differite: passività fiscali sorte ma non ancora dovute (ad esempio, a causa di un differimento fiscale). Devono essere saldate in caso di vendita futura senza sostituzione.
• Sistema monistico: sistema fiscale (presente nella maggior parte dei cantoni svizzeri di lingua tedesca) in cui tutti i guadagni in conto capitale su immobili, siano essi privati o aziendali, sono soggetti a un'imposta speciale sui guadagni in conto capitale su immobili.
• Reinvestimento: la parte del ricavato della vendita che effettivamente confluisce nella nuova proprietà . Solo coloro che reinvestono il profitto reinvestiti , l' imposta sulle plusvalenze immobiliari può essere ridotta . rimandare .