Posso vendere la mia casa a qualsiasi prezzo?

L'aspetto legale: usura e sfruttamento

Cominciamo dalla legge. Il prezzo di una casa indipendente può essere alto quanto si vuole? Teoricamente sì. Ma esiste un limite legale: l'usura (art. 157 del Codice Penale).

L'usura sussiste quando qualcuno sfrutta la situazione di vulnerabilità, dipendenza, inesperienza o debolezza di carattere di un'altra persona per ottenere un vantaggio finanziario chiaramente sproporzionato rispetto al servizio reso. Tuttavia, questo è estremamente raramente rilevante nella pratica quando si tratta del prezzo di una casa unifamiliare . Poiché gli acquirenti di immobili in Svizzera di solito non si trovano in gravi difficoltà e non hanno bisogno di acquistare immediatamente una specifica casa, questa disposizione legale difficilmente si applica. Finché l'acquirente è sano di mente e ha alternative, un prezzo gonfiato per una casa unifamiliare è, legalmente parlando, di solito "solo" un cattivo affare per l'acquirente, ma non un reato da parte del venditore.

Il veto delle banche: il vero freno al prezzo delle case unifamiliari

La linea più dura non è tracciata dal giudice, ma dalla banca. È qui che la maggior parte dei sogni di una casa unifamiliare dal prezzo astronomico va in frantumi.

In Svizzera, gli acquirenti raramente finanziano un immobile interamente di tasca propria. Hanno bisogno di un mutuo. La banca non valuta il prezzo di una casa unifamiliare in base a quanto indicato nel contratto di acquisto, ma piuttosto in base al valore effettivo dell'immobile (valore di mercato).

È qui che si applica il cosiddetto principio del costo inferiore o di mercato. Un esempio :

• prezzo della casa indipendente è fissato a 1,5 milioni di franchi svizzeri.
• Troverai un acquirente disposto a pagare questo prezzo per una casa indipendente .
• Tuttavia, la banca dell'acquirente valuta l'immobile solo 1,2 milioni di franchi svizzeri.

Il risultato: la banca presta (finanzia) solo 1,2 milioni (di solito fino all'80%). L'acquirente deve pagare di tasca propria la differenza di 300.000 franchi , oltre al consueto acconto del 20%. Se si fissa un prezzo troppo alto per una casa unifamiliare , il target si riduce drasticamente a pochi acquirenti con consistenti riserve di liquidità. Una casa unifamiliare troppo costosa rende semplicemente l'immobile inaccessibile per i redditi medi.

Il mercato e l'effetto "scaffale caldo"

Molti proprietari pensano: "Proverò a fissare un prezzo alto per una casa indipendente . Potrò sempre abbassarlo in seguito". Questa è una strategia pericolosa.

Il prezzo di una casa indipendente determina in modo significativo quanta attenzione riceverà il tuo annuncio nelle prime due settimane. Se il prezzo è troppo alto rispetto ad immobili simili, i potenziali acquirenti cambieranno idea. L'immobile rimarrà inosservato. Se una casa rimane in vendita sui portali per mesi, gli acquirenti diventano sospettosi. Sospettano difetti. Se poi si è costretti ad abbassare il prezzo in seguito, ciò appare come un'ammissione di fallimento. Spesso, questo si traduce in un prezzo di vendita finale inferiore rispetto a quello che si sarebbe ottenuto partendo da un prezzo di mercato equo. Il mercato punisce l'avidità. Un prezzo realistico crea concorrenza, un prezzo gonfiato crea silenzio.

Conseguenze fiscali di una casa unifamiliare costosa

Se trovi qualcuno disposto a pagare il prezzo richiesto, l'ufficio delle imposte sarà felice per te. Il prezzo della casa unifamiliare è la base per il calcolo dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari.

Più alto è il prezzo di una casa unifamiliare , maggiore è il profitto (differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita). Poiché l'imposta sulle plusvalenze è progressiva, l'onere fiscale aumenta in modo sproporzionato. Pertanto, un prezzo estremamente elevato per una casa unifamiliare non significa che ogni franco in più finisca nelle vostre tasche.

Un caso particolare è la vendita a parenti. In questo caso, il prezzo di una casa unifamiliare non può essere fissato arbitrariamente a un livello troppo basso senza incorrere in imposte sulle donazioni o problemi di successione anticipata (donazione mista). Tuttavia, nel caso opposto – ovvero un prezzo gonfiato per una casa unifamiliare per il proprio figlio – l'ufficio delle imposte difficilmente si opporrà, poiché riscuoterà più imposte. Il figlio, tuttavia, pagherà l'imposta di trasferimento immobiliare su un prezzo artificialmente gonfiato per la casa unifamiliare .

Prezzo di una casa indipendente: differenze tra città e campagna

La tolleranza per un prezzo elevato per una casa unifamiliare dipende fortemente dalla posizione. In centri come Zurigo, Ginevra o Zugo, il mercato accetta spesso sovrapprezzi difficilmente spiegabili razionalmente ("valori da collezionista"). Qui, un prezzo per una casa unifamiliare superiore del 20% al valore stimato dalle banche può certamente essere ottenuto, perché ci sono sufficienti acquirenti con capitale sufficiente.

Questo non funziona nelle zone rurali con una domanda inferiore. Lì, il prezzo di una casa unifamiliare è molto più legato al suo valore effettivo. Chiunque faccia pagare un prezzo eccessivo per una casa unifamiliare in queste zone si ritroverà con l'immobile in mano. I nuovi arrivati spesso sottovalutano quanto siano informati i residenti sul prezzo appropriato di una casa unifamiliare nella loro comunità.

Strategia: come faccio a trovare il prezzo giusto per una casa indipendente?

Per evitare di cadere nella trappola di essere invendibile, dovresti determinare in modo oggettivo il prezzo della tua casa indipendente .

• Analizza gli annunci immobiliari nel quartiere per farti un'idea del prezzo di una casa unifamiliare .
• Utilizza gli strumenti di valutazione online per ottenere un intervallo di prezzo iniziale per una casa indipendente .
• Rivolgiti ad esperti che conoscono il prezzo esatto locale di una casa unifamiliare .

Ricordate: il prezzo di una casa unifamiliare è valido solo se effettivamente pagato. Un prezzo irrealistico per una casa unifamiliare è inutile se esiste solo sulla carta. I meccanismi di mercato assicurano che il prezzo di una casa unifamiliare si stabilizzi solitamente all'incontro tra domanda e offerta (e convenienza).

Conclusione

Puoi vendere la tua casa al prezzo che desideri? Legalmente parlando: sì, a patto che non si pratichi l'usura. Economicamente parlando: no. Le banche agiscono da guardiane del prezzo delle case unifamiliari finanziando solo il valore di mercato effettivo. Fissare un prezzo troppo alto limita notevolmente la tua cerchia di potenziali acquirenti e comporta il rischio che il tuo immobile venga considerato "contaminato".

In definitiva, non sono le tue illusioni, ma la capacità di spesa dell'acquirente a determinare il prezzo massimo di una casa unifamiliare . Chiunque voglia vendere con successo deve dare priorità al realismo rispetto alle illusioni.

Se vuoi navigare in sicurezza sul sottile confine tra il massimo profitto e la realtà del mercato, Loft ti offre i dati e gli strumenti necessari per trovare il prezzo ottimale per il tuo immobile.

Glossario

• Prezzo di una casa indipendente: L'importo concordato nel contratto di acquisto per il trasferimento della proprietà . Può dal stimato Valore di mercato deviare .
• Principio del costo inferiore o di mercato: un principio fondamentale del finanziamento bancario. La banca eroga il prestito al prezzo di acquisto o alla propria perizia, a seconda di quale sia il minore. Questo spesso limita l' importo effettivo del prestito. realizzabile Prezzo di una casa indipendente .
• Usura: sfruttamento criminale di una situazione di costrizione per ottenere un prezzo sproporzionatamente elevato (art. 157 del Codice penale svizzero).
• Imposta sulle plusvalenze: imposta applicata al profitto derivante dalla vendita di un immobile. Un prezzo più elevato per una casa unifamiliare comporta direttamente un maggiore onere fiscale.
• Venditore lento: un immobile che rimane invenduto per lungo tempo a causa di un prezzo eccessivamente alto e quindi perde il suo fascino.