Qual è la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato?

La storia: da dove provengono i termini

Per comprendere la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato , vale la pena fare un salto nella storia. Il termine "valore di mercato equo" è profondamente radicato nel diritto germanofono e in particolare in quello svizzero. Compare in leggi vecchie di decenni, ad esempio nel diritto espropriativo o nelle leggi fiscali cantonali. Tradizionalmente, si riferiva al valore che un immobile avrebbe raggiunto in "normali transazioni commerciali".

"Valore di mercato", invece, è il termine più moderno e internazionale. In Svizzera ha trovato accettazione con la globalizzazione dei mercati immobiliari e l'introduzione di principi contabili internazionali. Oggi, quando si cerca la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato , si riscontra spesso uno scontro tra tradizione (valore di mercato equo) e modernità (valore di mercato).

Valore di mercato: il classico giuridico

Il valore di mercato è spesso inteso come valore oggettivo. È definito come il prezzo che può essere ottenuto in normali transazioni commerciali al momento della valutazione, tenendo conto delle circostanze giuridiche e delle caratteristiche effettive.

La parola chiave qui è "oggettivo". Il valore di mercato dovrebbe essere libero da preferenze soggettive. Se hai dipinto le pareti di viola perché ti piace, potrebbe essere un valore prezioso per te. Il valore di mercato ignora questi "valori affettivi". Considerando la differenza tra valore di mercato e valore di mercato equo da una prospettiva puramente legale, il valore di mercato è spesso la cifra citata in tribunale o dall'ufficio delle imposte (come base per il valore locativo imputato o l'imposta sul patrimonio). Suggerisce stabilità e certezza del diritto.

Valore di mercato: il polso economico

Il valore di mercato è definito in modo più dinamico. Secondo gli standard moderni (come gli Standard di Valutazione Svizzeri , SVS), è l'importo stimato al quale un bene dovrebbe essere scambiato tra un venditore disposto a vendere e un acquirente disposto ad acquistare alla data di valutazione.

Qui risiede una sottile differenza tra il valore di mercato equo e il valore di mercato : il valore di mercato sottolinea la volontà attuale di effettuare una transazione (" volontà"). acquirente , disposto Venditore ). Riflette l'attuale sentiment del mercato immobiliare. In un mercato surriscaldato, il valore di mercato può aumentare molto rapidamente. Un'analisi attenta della differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato rivela che il valore di mercato equo appare spesso più vicino all'effettiva attività di vendita, mentre il valore di mercato equo viene talvolta interpretato in modo più conservativo.

C'è davvero una differenza?

Ora veniamo al nocciolo della questione. C'è una discrepanza tra i dati? Nella moderna prassi svizzera di valutazione, la risposta è solitamente: no, matematicamente non dovrebbe esserci alcuna differenza.

Sia la Corte Federale che le associazioni di esperti hanno chiarito che la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato è oggi principalmente semantica. In sostanza, entrambi i termini significano la stessa cosa: il prezzo che può essere ottenuto in circostanze normali sul libero mercato.

Allora perché parliamo della differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato ?

• Testi giuridici: i vecchi contratti o le vecchie leggi fanno ancora riferimento al valore di mercato.
• Assicurazione: a volte il valore di mercato viene erroneamente confuso con il valore attuale (valore dell'edificio meno usura, escluso il terreno).
• Banche: le banche che erogano mutui ipotecari utilizzano spesso il termine "valore equo di mercato" per il loro limite interno di rapporto prestito/valore (LTV). Questo può essere fissato in modo più conservativo (cautamente) rispetto al prezzo aggressivo che un acquirente pagherebbe. Questo crea una differenza percepita tra il valore equo di mercato e il valore di mercato , che in realtà è più una "differenza tra la perizia della banca e il prezzo di vendita".

Quando la confusione dei termini diventa pericolosa

La differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato diventa rilevante quando i profani confondono i termini con altri valori.

Un errore comune è confondere il valore stimato con il valore fiscale . In molti cantoni, il valore stimato (valore catastale) è notevolmente inferiore al valore di mercato. Chi crede che la propria casa valga solo quanto dichiarato nella dichiarazione dei redditi si sbaglia di grosso.

Un altro campo minato è il valore intrinseco (valore reale). Questo parametro calcola il costo di un nuovo edificio, più il terreno. Per le case più vecchie, il valore intrinseco potrebbe essere elevato, ma nessuno vorrebbe viverci (posizione sfavorevole). In questo caso, la differenza tra il valore di mercato e il valore equo di mercato (entrambi bassi) e il valore intrinseco (che è elevato) è significativa.

Quindi, se chiedete la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato , assicuratevi che il vostro interlocutore non si riferisca in realtà al valore reale o al valore di reddito. Idealmente, valore di mercato equo e valore di mercato dovrebbero essere identici.

Il ruolo del metodo di valutazione

Che la cifra finale sulla carta sia "valore equo di mercato" o "valore di mercato" spesso dipende dal metodo utilizzato.

• Metodo edonico: confronti assistiti dal computer. Forniscono un valore di mercato.
• Approccio reddituale: per immobili da investimento. Fornisce anche un valore di mercato.
• Metodo di valutazione misto: spesso utilizzato per immobili residenziali occupati dal proprietario ( valore del terreno + valore attuale dell'edificio). Il risultato diventa tradizionalmente spesso considerato Valore di mercato designato .

La differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato risiede principalmente nella metodologia. Gli agenti immobiliari e le banche moderne si basano quasi esclusivamente sui valori di mercato (valutazione edonica), mentre i periti nelle controversie ereditarie spesso redigono ancora le tradizionali perizie al valore di mercato equo.

Conclusione

Non lasciatevi prendere dall'entusiasmo. In sintesi, nella prassi svizzera attuale, non esiste praticamente alcuna differenza rilevante tra valore di mercato equo e valore di mercato . Entrambi i termini descrivono il probabile prezzo di vendita ottenibile sul libero mercato in condizioni normali.

"Valore di mercato equo" è il termine utilizzato dagli avvocati e riflette la tradizione. "Valore di mercato" è il termine utilizzato dagli economisti e riflette il futuro. Ciò che conta per voi non è l'etichetta, ma la metodologia che la sostiene. Assicuratevi che la valutazione utilizzi dati di mercato aggiornati e non si basi su valutazioni patrimoniali obsolete. Se qualcuno insiste su una differenza significativa tra valore di mercato equo e valore di mercato , esaminate criticamente la sua definizione: spesso si tratta di un malinteso.

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Glossario

• Valore di mercato: termine tradizionale, sancito dal diritto svizzero, per indicare il valore oggettivo di mercato di un immobile in normali condizioni commerciali.
• Valore di mercato: termine utilizzato a livello internazionale. Si riferisce al valore stimato al quale un immobile passerebbe di mano tra venditori interessati alla data della valutazione.
• Valore intrinseco (valore reale): il valore che è composto dai costi per la nuova costruzione dell'edificio (meno l'ammortamento dovuto all'età) più il valore del terreno . Può dal Valore di mercato deviare .
• Valore affettivo: il "valore da collezione". Un premio soggettivo che un acquirente paga per ragioni emotive, ma che solitamente non è incluso nel valore di mercato oggettivo.
• Valore imponibile: il valore ufficiale dell'immobile, determinato dalle autorità fiscali. Spesso è significativamente più alto. Sotto dem Valore di mercato .