Quali costi dovrò sostenere vendendo la mia casa?

La commissione dell'agente immobiliare: la commissione di servizio più alta

Se decidi di ingaggiare un professionista, la provvigione è la componente più visibile dei costi di vendita della tua casa . In Svizzera, le commissioni degli agenti immobiliari variano in genere tra il 2 e il 3% del prezzo di vendita, più IVA. Per una casa del valore di un milione di franchi svizzeri, questo si traduce rapidamente in una spesa compresa tra 25.000 e 35.000 franchi da considerare nei costi complessivi di vendita della tua casa .

È troppo? Dipende. Un buon agente immobiliare spesso ottiene un prezzo di vendita più alto, che compensa il costo dei suoi servizi. Inoltre, questa provvigione di solito include tutte le misure di marketing (foto, annunci, visite). Se vendi privatamente, risparmi su questa parte dei costi di vendita , ma devi coprire le commissioni per i portali immobiliari (circa 200-500 franchi svizzeri al mese) e il tuo tempo.

Notaio e catasto: i costi ufficiali per la vendita di una casa

Nessun trasferimento di proprietà senza notaio. I costi per il notaio e per le pratiche catastali in caso di vendita di una casa sono regolati dalla legge, ma variano notevolmente.

• Spese notarili: di solito ammontano a un importo pari al millesimo del prezzo di vendita (spesso compreso tra lo 0,1% e lo 0,5%).
• Imposte catastali: anche in questo caso solitamente si applica un'aliquota per mille (circa dallo 0,1% allo 0,3%).

Un aspetto importante dei costi di vendita di una casa : chi li paga? In molti cantoni (ad esempio, Zurigo, Berna), è consuetudine che acquirente e venditore dividano equamente questi costi . In altri cantoni (ad esempio, Ginevra, Vaud), tradizionalmente è l'acquirente a pagare la parte del leone. Consultare le dogane cantonali è necessario per pianificare correttamente questa parte dei costi di vendita della casa .

L'imposta sulle plusvalenze immobiliari: la grande incognita

È l'"elefante nella stanza" quando si tratta dei costi di vendita di una casa . L'imposta sulle plusvalenze viene applicata all'utile netto, ovvero alla differenza tra il prezzo di acquisto originale (più gli investimenti che ne accrescono il valore) e il prezzo di vendita attuale.

Questa tassa ha un impatto enorme sul costo finale della vendita di una casa . L' importo dipende da due I fattori dipendono da:

• Importo dell'utile: maggiore è l'utile, maggiore è l'aliquota fiscale (progressione).
• Durata della proprietà: più a lungo si è posseduta la casa, minore è l'aliquota fiscale (detrazione per il periodo di detenzione). Chi vende dopo due anni spesso paga il 40% di imposta o più. Chi vende dopo 20 anni paga ... Forse soltanto 5% in più .

I consulenti fiscali considerano quindi questa voce di costo uno dei costi più variabili nella vendita di una casa . Importante: in quasi tutti i cantoni esiste un privilegio legale. Se il venditore non paga l'imposta, le autorità possono pignorare l'immobile. Per questo motivo, gli acquirenti spesso trasferiscono questa parte dei costi di vendita della casa direttamente all'ufficio delle imposte o su un conto di deposito a garanzia, non a voi.

Imposta sul trasferimento immobiliare: un ricordo del passato?

In alcuni cantoni (ad esempio Berna, Lucerna, Soletta), l'imposta sul passaggio di proprietà è inclusa nei costi di vendita di una casa . Di solito ammonta all'1-1,5% del prezzo di acquisto. Zurigo e Svitto hanno abolito questa imposta per gli immobili residenziali. Dove esiste ancora, viene spesso suddivisa in parti uguali o pagata dall'acquirente. Verificate attentamente se questa voce aumenterà i costi complessivi di vendita della vostra casa .

La banca: penale per prepagamento

Una parte spesso trascurata dei costi di vendita di una casa è rappresentata dal mutuo. Se si ha un mutuo a tasso fisso con una durata residua, ad esempio di 5 anni, e si vende oggi, la banca perde gli interessi maturati. La banca richiede un indennizzo per questo: la cosiddetta penale per prepagamento. In periodi di tassi di interesse in calo, questa commissione può essere estremamente elevata e aggiungere rapidamente dai 10.000 ai 50.000 franchi svizzeri ai costi di vendita della casa . Consiglio: a volte il mutuo può essere trasferito all'acquirente o trasferito al nuovo immobile. In questo modo si elimina questa parte dei costi di vendita della casa .

Costi di preparazione: Certificato energetico e documenti

Prima che la casa venga messa sul mercato, ci sono dei costi minori associati alla vendita della casa .

• GEAK (Certificato energetico degli edifici dei Cantoni): in alcuni Cantoni (ad esempio Vaud, Friburgo), è obbligatorio in caso di cambio di proprietà. Costo: circa 600-1.000 franchi svizzeri.
• Ottenere documenti: estratti del catasto, mappe catastali o certificati di sicurezza (SiNa) per gli impianti elettrici (non più vecchi di 5 anni). Questi costi amministrativi per la vendita di una casa spesso ammontano a una cifra compresa tra 500 e 1.000 franchi svizzeri.

Pulizia e sgombero

Una volta venduta, una casa deve essere riconsegnata pulita e in ordine. Il costo di uno sgombero professionale e di una pulizia finale con garanzia di accettazione varia dai 1.000 ai 3.000 franchi svizzeri, a seconda delle dimensioni dell'immobile. Risparmiare su questo aspetto potrebbe causare problemi durante la consegna.

Conclusione

Alla domanda "Quali costi dovrò sostenere vendendo la mia casa?" non si può rispondere con una sola cifra, ma è possibile stimarla con una certa precisione. Come regola generale, si dovrebbe prevedere di pagare circa il 3-5% del prezzo di vendita per agenti immobiliari, notai e altre spese, esclusa l'imposta sulle plusvalenze. Se si aggiunge un'imposta elevata sulle plusvalenze o una penale per prepagamento da parte della banca, i costi di vendita della casa possono aumentare significativamente.

La trasparenza è la tua migliore protezione. Elenca in anticipo tutti i potenziali costi di vendita della tua casa e rivedi i tuoi contratti di mutuo. Conoscere i costi di vendita della tua casa ti consente di stabilire un prezzo di vendita realistico ed evitare delusioni sul ricavato netto.

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Glossario

• Imposta sulle plusvalenze: imposta sul profitto derivante dalla vendita di immobili. Spesso rappresenta la voce variabile più rilevante nei costi di vendita di una casa e diminuisce con il prolungarsi del periodo di detenzione.
• Penale per rimborso anticipato: penale applicata dalla banca in caso di estinzione anticipata di un mutuo a tasso fisso. Può aumentare inaspettatamente i costi di vendita di una casa .
• sul trasferimento immobiliare: imposta riscossa in alcuni cantoni in caso di cambio di proprietà. Spesso è divisa tra acquirente e venditore .
• Provvigione dell'agente immobiliare: la commissione di successo per la vendita, solitamente pari al 2-3% del prezzo. Una parte significativa dei costi di vendita di una casa , ma che fa risparmiare tempo e spesso aumenta i ricavi.
• SiNa (Certificato di Sicurezza): documento che attesta la sicurezza degli impianti elettrici. Se l'ultimo certificato è più vecchio di 5 anni (in caso di cambio di proprietà), deve essere rinnovato.