Quanto costa annullare un mutuo ipotecario?

Quali sono le componenti dei costi per l'annullamento di un certificato di debito?

Quando si parla dei costi della cancellazione del debito , è necessario distinguere tra tre diverse categorie di commissioni. È raro che si riceva una sola bolletta nella cassetta postale.

• Commissioni bancarie: prima ancora di poterti recare in ufficio, la banca deve rilasciare l'atto di mutuo. Te lo consegnerà o lo invierà in ufficio. Molte banche addebitano una commissione fissa per questo lavoro amministrativo. Questa commissione è parte del costo effettivo della cancellazione dell'atto di mutuo e di solito si aggira tra i 100 e i 250 franchi svizzeri .
• Spese notarili: in molti cantoni la cancellazione deve essere autenticata pubblicamente o almeno certificata. Le spese notarili per questo una tassa.
• Tasse catastali: L'ufficio del catasto effettua la cancellazione vera e propria. Questo atto amministrativo è il nocciolo dei costi di cancellazione dei certificati di debito .

Cartaceo o registratore di cassa: c'è differenza di prezzo?

In Svizzera esistono due tipi di certificati di debito: il classico certificato di debito cartaceo (documento fisico) e il moderno certificato di debito registrato (puramente digitale).

• Atto ipotecario cartaceo: deve essere fisicamente presente per essere annullato. In caso di smarrimento, è necessaria una costosa procedura di cancellazione, che fa salire alle stelle i costi di cancellazione dell'atto ipotecario (fino a 2.000 franchi svizzeri). Se presente, i costi di cancellazione dell'atto ipotecario sono simili a quelli della versione digitale, ma spesso leggermente superiori a causa delle spese postali.
• Certificato di ipoteca registrato: in questo caso è sufficiente una domanda elettronica. I costi per la cancellazione di un certificato di ipoteca sono spesso leggermente inferiori, poiché viene eliminato il trasporto fisico.

In entrambi i casi, tuttavia, i costi puri della cancellazione del debito da parte delle autorità sono gestibili e ammontano solitamente a una somma a tre cifre.

Differenze regionali: la giungla dei prezzi federalista

Come per quasi tutto il settore immobiliare, ogni cantone ha le sue regole. I costi della cancellazione del debito Sono cantonale regolamentato .

• Canton Zurigo: qui i costi per la cancellazione di un privilegio ipotecario sono molto contenuti. Le spese del registro fondiario per la cancellazione ammontano spesso a soli 50-100 franchi svizzeri per privilegio, a cui si aggiungono le spese notarili per l'autenticazione della firma.
• Canton Berna: anche in questo caso, i costi per la cancellazione di un'ipoteca sono ragionevoli. Poiché sono coinvolti periti e notai, si dovrebbe prevedere un costo compreso tra 100 e 200 franchi svizzeri .
• Altri cantoni: in alcune regioni i costi per la cancellazione del debito possono essere leggermente più elevati, ma raramente superano i 300-400 franchi per una semplice cancellazione .

Importante: i costi per la cancellazione di un certificato ipotecario sono solitamente una commissione fissa per certificato. Se hai suddiviso il tuo mutuo su tre certificati (ad esempio, 3 x 200.000 franchi svizzeri), la commissione di cancellazione verrà addebitata tre volte!

Perché la cancellazione è spesso un errore finanziario

Ora arriviamo al punto cruciale. Il costo della cancellazione di un mutuo , poche centinaia di franchi, sembra gestibile. Ma il vero rischio finanziario risiede nel futuro.

L'emissione di una nuova obbligazione ipotecaria è estremamente costosa. Spesso costa tra lo 0,1% e lo 0,3% dell'importo del prestito. Ad esempio :

• Stai per annullare una nota ipotecaria di 500.000 franchi svizzeri. Costo dell'annullamento della nota ipotecaria : circa 200 franchi svizzeri.
• Cinque anni dopo vuoi ristrutturare e hai bisogno di un altro mutuo.
• Devi stipulare un nuovo mutuo. Costo: circa 1.500-2.500 franchi svizzeri!

Pagando oggi i costi di cancellazione di un mutuo , si distrugge una riserva di valore. Un mutuo esistente può essere riattivato in qualsiasi momento, gratuitamente. Pertanto, è quasi sempre consigliabile evitare i costi di cancellazione di un mutuo e lasciare semplicemente il titolo di proprietà registrato a proprio nome nel catasto o conservarlo fisicamente in una cassaforte.

Quando i costi di cancellazione del certificato di debito sono inevitabili?

Ci sono situazioni in cui non è possibile evitare i costi della cancellazione del debito .

• Vendita a un acquirente senza finanziamento: se l'acquirente paga in contanti e desidera un catasto "pulito" senza registrazioni storiche, insisterà per la sua cancellazione. In tal caso, i costi della cancellazione dell'ipoteca saranno a tuo carico, in qualità di venditore .
• Pulizia: a volte ci sono vecchi atti di mutuo nel catasto con valute o tagli insoliti che nessuna banca accetta più. In questi casi, è più pulito sostenere i costi di cancellazione dell'atto di mutuo e chiarire la situazione.
• Richiesta dell'acquirente: se l'acquirente desidera una denominazione diversa del mutuo (ad esempio una lettera grande invece di cinque piccole), saranno previsti anche dei costi per l'annullamento degli atti di mutuo per i vecchi titoli.

Chi sostiene i costi di annullamento dell'atto di mutuo in caso di vendita?

Quando si vende un immobile, è prassi comune che i mutui ipotecari esistenti vengano trasferiti all'acquirente senza spese. Questo fa risparmiare all'acquirente migliaia di franchi in spese di avviamento. Tuttavia, se l'acquirente non desidera assumerseli, la regola generale è che il venditore deve trasferire l'immobile libero da vincoli. Ciò significa che i costi di cancellazione del mutuo ipotecario devono essere a carico del venditore .

La fattura del notaio spesso elenca i costi per la cancellazione dell'atto di mutuo alla voce "spese di cancellazione". Verifica attentamente se queste spese sono giustificate o se sarebbe stato possibile un trasferimento. Costi di cancellazione dell'atto di mutuo non necessari riducono inutilmente il tuo ricavato netto.

Il processo: come minimizzare lo sforzo

Se decidi di eliminare il file nonostante le argomentazioni contrarie, il procedimento è semplice:

• La banca ti invierà il titolo (o la liberatoria).
• Si presenta una richiesta all'ufficio del catasto (autorizzazione di cancellazione).
• L'ufficio effettuerà la cancellazione e ti invierà la fattura per i costi di cancellazione del certificato di debito .

Per mantenere bassi i costi di cancellazione del debito , raggruppa le domande. Se desideri cancellare più debiti, fallo tutto in una volta. Le spese amministrative di base vengono spesso addebitate una sola volta, il che riduce il costo complessivo della cancellazione del debito per debito.

Conclusione

Alla domanda "Quanto costa la cancellazione?" si può solitamente rispondere con "tra 100 e 300 franchi svizzeri per titolo". I costi diretti della cancellazione di una cartella ipotecaria sono quindi gestibili. Tuttavia, il prezzo reale è spesso più alto: chi cancella la cartella sta sostanzialmente sprecando la costosa commissione di creazione accumulata in passato. Da un punto di vista puramente economico, è quasi sempre più saggio risparmiare i costi della cancellazione della cartella ipotecaria e conservarla per future ristrutturazioni o per l'acquirente.

considerare i costi della cancellazione del debito come un'opzione isolata, ma piuttosto come parte della tua pianificazione finanziaria a lungo termine. Un certificato di debito "vuoto" non matura interessi, ma è una risorsa preziosa se hai bisogno di un rapido accesso alla liquidità.

Se non sei sicuro di come gestire i tuoi mutui esistenti al momento della vendita o dopo l'ammortamento, Loft offre una consulenza trasparente per aiutarti a evitare commissioni inutili.

Glossario

• Costi di cancellazione del certificato di debito: somma di tutte le spese (spese catastali, notarili, bancarie) sostenute per rimuovere definitivamente un titolo ipotecario dal registro fondiario.
• Certificato di debito: un titolo (o una voce di registro) che garantisce un credito (ipoteca) ai sensi del diritto immobiliare. Può essere " ricaricato " e riutilizzato . diventare .
• Autorizzazione al rilascio: dichiarazione ufficiale della banca (creditore) che il debito è stato saldato e che il certificato ipotecario può essere annullato o trasferito al proprietario.
• Certificato di ipoteca registrato: la moderna forma digitale del certificato di ipoteca. Esiste solo come annotazione nel registro immobiliare, il che semplifica la gestione ma non modifica significativamente i costi di cancellazione del certificato di ipoteca .
• Dichiarazione di invalidità: in caso di smarrimento di un atto ipotecario cartaceo, viene avviato un procedimento legale. Ciò aumenta i costi di cancellazione dell'atto ipotecario. enormemente verso l'alto .