Quanto perde valore una vecchia casa?

La realtà matematica: durata e deprezzamento

Per quantificare il deprezzamento di una vecchia casa , i professionisti utilizzano le cosiddette tabelle di durata. Si presume che un edificio residenziale costruito in modo solido abbia una durata teorica totale di circa 80-100 anni, a condizione che sia adeguatamente mantenuto.

In termini puramente lineari, ciò significherebbe che una casa perde circa l'1% - 1,25% del suo valore all'anno. Ecco un esempio di calcolo :

• Valore delle nuove costruzioni (terreno escluso) nel 1980: 500.000 CHF.
• Età attuale : 45 anni.
• Lineare Ammortamento vecchia casa : 45%.
• Valore residuo dell'edificio: CHF 275.000.

Ma questo calcolo è troppo semplicistico. In realtà, il deprezzamento di una vecchia casa non è lineare. Nei primi anni, il deprezzamento è minimo. Dopo circa 20-30 anni, quando diventano necessari i primi investimenti importanti (riscaldamento, finestre, facciata), il deprezzamento accelera drasticamente. Una casa in cui questa manutenzione è stata trascurata subisce un deprezzamento sproporzionatamente elevato .

Arretrati di ristrutturazione: il turbocompressore per l'ammortamento delle vecchie case

Il principale fattore che determina il deprezzamento delle vecchie case è il cosiddetto arretrato di ristrutturazioni necessarie. Molti proprietari Sottovalutano i cicli di vita dei componenti .

• Un impianto di riscaldamento a gasolio dura circa 15-20 anni.
• Un tetto piano dura circa 25-30 anni.
• linee Durano circa 40-50 anni.

Se questi componenti edilizi raggiungono la fine del loro ciclo di vita, questo viene detratto interamente dal prezzo di acquisto. L' ammortamento della vecchia casa corrisponde quindi ai costi di ristrutturazione accumulati. Una casa di 60 anni che non è mai stata sottoposta a manutenzione ha spesso un valore edilizio tecnicamente nullo. In questi casi, gli agenti immobiliari la chiamano "immobile da demolire". In questo caso, l' ammortamento della vecchia casa è totale; il prezzo di acquisto è quindi definito esclusivamente dal valore del terreno meno i costi di demolizione.

Degrado energetico: un nuovo fattore

Negli ultimi anni, è emerso un nuovo fattore che incide notevolmente sul deprezzamento delle case più vecchie : l'efficienza energetica. In precedenza, un vecchio impianto di riscaldamento a gasolio era un dettaglio di poco conto. Oggi, con l'aumento dei prezzi dell'energia e le severe normative sulle emissioni di CO2 ( MuKEn ), la scarsa efficienza energetica è un fattore determinante nella riduzione del valore degli immobili. Il deprezzamento delle case più vecchie aumenta drasticamente quando gli acquirenti sanno di essere legalmente obbligati a sostituire l'impianto di riscaldamento e a isolare la facciata. Le banche sono più caute nel finanziare tali immobili. Il deprezzamento delle case più vecchie con classi di efficienza energetica G o H è significativamente più elevato rispetto a quello di case comparabili con classi C o D.

Il valore del terreno come ancora di salvezza?

Perché le case d'epoca si vendono ancora a prezzi elevati? La posizione è fondamentale. Mentre il deprezzamento di una vecchia casa ne erode il valore, l'aumento dei prezzi dei terreni spesso compensa questa perdita. In posizioni privilegiate (ad esempio, Lago di Zurigo, Ginevra), il terreno è così prezioso che il deprezzamento della vecchia casa è appena percettibile sul prezzo complessivo. Nelle regioni rurali economicamente svantaggiate, tuttavia, il deprezzamento di una vecchia casa ha un impatto significativo. Dove il terreno edificabile è economico, una vecchia casa è spesso praticamente invendibile se i costi di ristrutturazione sono troppo elevati. In questi casi, il deprezzamento di una vecchia casa può far sì che l'immobile valga meno del costo totale dell'edificio.

È possibile arrestare il deprezzamento di una vecchia casa?

La buona notizia: il deprezzamento di una casa vecchia non è inevitabile, ma piuttosto una questione di gestione. Una manutenzione regolare può rallentare questo deprezzamento. Preservare il valore dell'immobile (nuovo tetto, finestre moderne) azzera il "tempo di vita". Gli esperti raccomandano di accantonare circa l'1% del valore dell'edificio ogni anno per le riserve. In questo modo si riduce al minimo il deprezzamento . Un immobile ben mantenuto si deprezza significativamente meno di uno con manutenzione differita. Infatti, una modernizzazione mirata può persino invertire il deprezzamento, elevando lo standard oltre l'anno di costruzione originale.

Come posso determinare la perdita specifica di valore di una vecchia casa?

Per quantificare accuratamente il deprezzamento di una casa d'epoca , la semplice consultazione di una tabella degli anni di costruzione non è sufficiente. È necessaria una valutazione edonistica o una perizia professionale. Questi metodi confrontano il vostro immobile con migliaia di altre transazioni. Rivelano spietatamente come il mercato valuta il deprezzamento di una casa d'epoca in base al suo specifico anno di costruzione e alle sue condizioni. I proprietari sono spesso scioccati dalle elevate stime di deprezzamento fatte dagli esperti, spesso a causa del loro attaccamento emotivo alle loro case. Tuttavia, il mercato non tiene conto del sentimentalismo quando si tratta del deprezzamento delle case d'epoca .

Il ruolo delle banche nel deprezzamento delle vecchie case

ammortamento di una casa vecchia è fondamentale per il finanziamento . Le banche deducono un ammortamento legato all'età dal valore di sostituzione per determinare il valore di mercato attuale. Se la banca stima che l' ammortamento della casa vecchia sia superiore al prezzo richiesto, si crea un gap di finanziamento. Gli acquirenti devono quindi apportare più capitale proprio. Un elevato ammortamento di una casa vecchia limita quindi il bacino di potenziali acquirenti. È quindi consigliabile valutare realisticamente l' ammortamento della casa vecchia prima di vendere, per evitare di entrare nel mercato con aspettative di prezzo irrealistiche.

Conclusione

Il deprezzamento di una casa vecchia è un fatto inevitabile che riguarda ogni proprietario di casa. Teoricamente, ammonta a circa l'1% all'anno, ma può aumentare drasticamente a causa della mancanza di manutenzione o di nuovi requisiti di efficienza energetica. Mentre l'aumento dei prezzi dei terreni maschera il deprezzamento delle case più vecchie nelle posizioni più privilegiate , diventa il fattore di prezzo decisivo nelle aree rurali.

Chi ignora il deprezzamento della propria vecchia casa e rimanda le ristrutturazioni necessarie ne pagherà il prezzo al momento della vendita. Al contrario, investire arresta il deprezzamento di una vecchia casa . Il realismo è fondamentale. Accettare che gli edifici più vecchi valgano meno di quelli nuovi e tenere equamente conto del deprezzamento di una vecchia casa .

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Glossario

• Deprezzamento dovuto al tempo: la detrazione calcolata dal valore di sostituzione di un edificio in base al tempo e all'usura tecnica. È sinonimo di perdita di valore. vecchia casa .
• Tabella della durata utile: una panoramica che specifica quanti anni dura in media un componente (ad esempio, una finestra, un tetto) prima di dover essere sostituito.
• Arretrati di manutenzione: la somma dei lavori di manutenzione trascurati. Un elevato Arretrati di ristrutturazione massimizza la perdita di valore vecchia casa .
• Vita utile residua: periodo di tempo durante il quale un edificio o un componente può ancora essere utilizzato prima che diventi tecnicamente inutile o debba essere sostituito.
• Valore del terreno : il valore del terreno non edificato. Non è soggetto ad alcun deprezzamento tecnico (ad esempio, una vecchia casa) e in Svizzera spesso aumenta nel lungo termine.